历了史上最严调控的2018年，房企的表现如何备受关注。随着行业集中度的进一步加剧，克而瑞数据显示，2018年TOP200各梯队房企规模持续增长，销售金额、集中度较2017年同期均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。
一方面，龙头企业市场占有率不断提升；另一方面，严调控下龙头房企具有资金、规模、管理等优势，生存空间反而更大。而对于中小房企而言，生存空间被不断挤压。
中海、富力、景瑞三家房企的年报对比，正是大中小房企在2018年的真实表现。
在房地产行业，中国海外发展（0688，HK，以下简称中海）无论哪一项指标都算得上是“优等生”。
2018年中海的这份全年财务报表依旧无可挑剔：实现经营溢利707.3亿港元，股东应占溢利达449.0亿港元，净利润率达26.2%，净借贷比率控制在33.7%。
《每日经济新闻》记者注意到，坐稳“净利润之王”多年的中海，过去数年间过于注重盈利的平衡而限制了规模的发展，随着一众高举高打房企的迅猛生长，这一王座今年很可能要让予恒大集团。
中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国表示，为了净利润的增加，中海会增加规模，公司也在增加土地储备。“在净利润和行业方面我们希望能保持前列，我们也有信心实现领先地位。”
力保净利优势
虽然中海这些年在规模上始终没有登顶，但凭借着惊人的净利润率和稳居行业TOP10的销售规模，还是在“净利润之王”的位置上坐了超过10年。
情况是从中海规模增速放缓和以恒大集团为首的高周转房企迅猛增长开始改变的。随着恒大销售额的爆发式增长，其结算规模在2018年上半年已经超过人民币3000亿元，而中海2018年全年实现的收入不过1714.6亿港元。
中海2018年全年实现归母净利润449.0亿港元，而2018年上半年恒大的归母净利润已经达到人民币308.05亿元。如无意外，恒大今年全年的归母净利润将超过中海。
如果对比历史数据，可以看出中海近几年的净利润额增速正在放缓。《每日经济新闻》记者从年报中获取的数据显示，2012~2017年，中海的净利润额分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元、370.2亿港元和407.7亿港元，增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。
外界对于“优等生”总有着更多的期待，也因而在业绩会上，净利润的指标成为提问环节的高频词。
对于净利润增速放缓的问题，颜建国在业绩会上坦诚：“总的来看还是由于结算的原因，我们的营收和利润由过去几年转换而来的，上几年我们的销售增长速度没有那么快，所以增长没那么快。而且中海（净利润额）基数较高，2018年也有370多亿港元了。”
颜建国还表示，规模不是中海最重要的目标，净利润率才是中海的最终目标。“当然为了净利润的增长，规模增长也是必须，中海会保持净利润在行业前列，我们也在努力。”
谨慎与进取
虽然管理层表态在规模上会更加进取，但一如既往的是，中海为自己设定了一个十分“保守”的年度销售目标。颜建国称，2019年，中海的目标销售增长额是3500亿港元，同比仅增长16%。
不过超额完成应该是大概率事件。中海一直习惯于立下一个无惊无喜的销售目标，再在年中提高销售目标，最终超额完成——这些年来都如此。颜建国也称：“市场好的话，预期会超额完成。”
在纳储方面，中海地产还是表现出对规模的渴望。2018年，中海在内地28个城市和香港新增63幅土地，新增总楼面面积为1764万平方米，总地价为1443.2亿港元，权益地价为1084.4亿港元。截至2018年底，中海系列公司土地储备为9144万平方米。
对于今年市场的预期，颜建国称，今年房地产市场平稳健康发展，房地产行业从高速期进入平稳期。“稳健的市场环境下，我们设立销售目标，我们的指标不算进取，我们的去化率达到50.3%便可以达到销售目标，是正常年份的去化率。总体来看，管理层对完成指标有信心。市场如果好一点，我们的机会就在。”
在投资策略上，中海还是坚持在一二线城市，其中一线城市是投资重点。“去年中海在北京、上海、香港的土地投资额达到400亿港元，超过了1/3。”颜建国推算，目前中海已经进入40余个城市，如果深耕当地市场，就能达到6000亿港元的体量，空间巨大。
本文来源：每日经济新闻
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