刘策：房地产政策底部已现 曙光在前

“2019年对开发商来讲不是一个特别差的年份。”3月19日，佳兆业集团控股有限公司经济研究院院长刘策，在进行《大势之下的变革与机遇》主题演讲时表示。

得出上述结论的原因是，刘策认为，房地产的政策底已经出现：

一是从国际环境来看，这几个月中美贸易战使大家的信心恢复了不少。当然，这需要一个很长的谈判过程。在目前的环境下，内部的政策已经不具备再加码的条件；

二是从去年下半年开始，国家也在调整政策，金融的去杠杆策略在中央层面有了一定的反思和调整。去年四季度开始到现在，融资难度要小一些了；

三是从整个市场层面来讲，一线城市和核心的二线城市经过这么多年的强力的价格管控，本身已经有了一定的房价上涨的动能，深圳表现最为明显。

以下为现场演讲实录

非常高兴今天跟行业做交流，今天的主题是大势之下的变革与机遇，这两年对在座的很多朋友来讲非常有感触。

2018年年初的时候我写了一篇文章《2018年可能是房企最困难、资金最紧张的一年》。其实我觉得，往往越是在困难的时候，越是考验我们对大势的判断，考验我们的定力。

去年金融去杠杆，中美贸易战，各种悲观的声音、论断都出来了，加上下半年万科说要“活下去”，很多房企都纷纷降低了投资的力度。

今天我想跟大家分享的是，在去年下半年最悲观的时候，当时我给董事局提了几个观点：

第一，中美贸易战只是一个短期扰动因素；

第二，房地产整个大势是向好的；

第三，下半年我们不仅不应该缩短投资，而且还要逆势加大投资。

去年一年下来，我们的行业排名从39名提升到了36名，负债率从2017年底的300%降到了200%。这是在高增长，同时去杠杆的情况下取得的，这背后跟我们对于整个大势的判断、战略的判断，以及经营策略的调整是密不可分的。

今天跟大家分享一下在去年的基础上，今年对整个房地产大势的判断。2019年底部已现，曙光在前。2018年中的时候，当时我在内部的半年度会议上提出了一个观点，我说，最危险的时期已经过去，当时我们的很多金融高管还不太同意，接下来的半年进行了激烈的思想交锋和PK。当然，现在回过头来看，当时的这个判断还是经得住考验了，否则的话今天就没有机会在这里以佳兆业经济研究院院长的身份跟大家分享了。

为什么我们认为2019年底部已现？有几个核心的特点，今年的《政府工作报告》没有提房住不炒了，我认为这本身就是一个信号。这方面的“不变”说的太多。我们认为房地产的政策底已经出现，有几方面的原因：

一是从国际环境来看，为什么去年我认为不悲观，那时候中美贸易战打的越厉害对房地产越有利，因为那时候意味着对房地产松绑的动力会越强。这几个月中美贸易战给大家的信心恢复了不少。当然，还是需要一个很长的谈判过程。在目前的这种环境下，我认为内部的政策已经不具备再加码的条件。

二是从去年下半年开始，国家也在调整政策，金融的去杠杆策略在中央层面有了一定的反思和调整。去年四季度开始到现在，融资难度要小一些了。

三是从整个市场层面来讲，一线城市和核心的二线城市经过这么多年的强力的价格管控，本身现在已经有了一定的房价上涨的动能，深圳表现最为明显。

因为我平时最关注二手房交易，朋友圈里我经常要加10个、20个人的中介朋友的微信，通过他们来了解目前深圳的市场，全国的市场。有一个信号，上个月连一直搞产业地产的华夏幸福(600340)都开始在上海（楼盘）参加招拍挂了。所以这本身都是市场转机的一些表现。

这样的情况下，我们做研究也好，做战略也好，对整个市场判断的难度会大大增加。因为原来调控的主体是中央政府，当然受诟病最多的也是中央政府，但是现在政策下移之后不能从全国一盘棋的角度来思考政策的变量，我们需要对越来越多的城市进行单独的研究，研究的深度和广度大大增加了。在这样的背景下，也给各个地方政府的相机决策提供了很好的空间。

当然，现在很多地方政府相对来说“羞答答”的，不敢把调控的事情放在明面上来说。实际上就我了解的情况，慢慢地要么有的已经放松了，有一些在放松的路上，有一些明面上没放松，但是在实际的执行上有一些放松。所以2019年对开发商来讲不是一个特别差的年份。

在这样一个大的市场背景下，过去这几年最火热的可能是三四线城市。从2019年的春节开始，大家发现前两个月整个市场的销售没有取得预期的效果，返乡置业没有达到预期，这已经有了一点迹象，可能2019年我更看好一二线城市的表现。

当然，这不是因为我们主要布局在一二线城市，确实我们90%的货值都分布在一二线城市。这样的背景下，今年《政府工作报告》特别提出来了城市更新，棚改有了一定的弱化。因为在这两年佳兆业很少在全国拿高价地，为什么？因为我们有点像稳定器的角色，也就是我们的城市更新经过了20多年的发展，每年都能够提供几百亿的货值，相当于在市场特别疯狂的时候，不需要有那么大的紧迫感，一定要去抢地王，在市场下行的时候，能够趁机多拿一些地实现逆周期的操作。这是我们在投资上一直所强调的。

从今年的《政府工作报告》可以看得出，这个趋势并不是这一两年才显现的，在2012年的时候已经很明显了，2012年一二三线城市房价的涨幅已经有了很明显的差距，特别是沿海一线城市，只不过到了2015年的时候随着深圳突然一波爆涨，让大家感觉一二三线有分化，其实已经分化了七、八年了。当然，佳兆业一直都深耕粤港澳大湾区，我们在粤港澳大湾区销售贡献占到了60、70%，算旧改的土地，未来释放的货值未来有3、4万亿，这块儿是我们的大本营。

除此之外，我们也很看好长三角、京津冀、西部几个城市的发展。我们也希望能够打造除了粤港澳大湾区之外的另外一个新的增长极，因为之前就有一个观点，如果我们能够搞定全国四大经济圈中的一个，我们就能够成为一个千亿级的企业，我们要能搞定两个就能成为3000亿的企业，就能进入行业前15强，如果三个都能搞定，成为这个区域的龙头，那我们就是行业的龙头。我们现在希望能够在全国搞定两个城市圈，这样的话对企业未来整体实力的提升、核心竞争力的提升非常有帮助。

我认为，2019年房地产不会是一个太差的年份。2018年都扛过来了，2018年是最悲观的市场，但是全国实现了销售面积17亿平，销售额15亿平，这是在全国最悲观，叠加了中美贸易战的影响下取得的。所以大家看大势，一定要看到这一点。

我也介绍一下佳兆业在这样的背景下，我们的一些做法。首先，我们非常尊重城市群的逻辑。在这样的逻辑下，我们的基本策略是“1+1”的模式，继续深耕粤港澳大湾区。在粤港澳大湾区不仅仅只是简单的房地产开发，可能是“房地产开发+城市更新+产业”，因为佳兆业本身也不仅仅只是一家地产上市公司，我们现在已经有6家上市公司，涉及到了各个板块，地产、健康、科技、生物等等很多方面。相对来说已经形成了多元化的板块，而且每一个板块都有上市公司，我们的多元化道路跟一般企业不太一样。当然，我们重点是希望能够在粤港澳大湾区发挥多产业平台的优势继续深耕，在其他领域继续把地产业务做起来。因为只有把地产业务做起来才能给其他产业提供一定的发展支撑。在这样的背景下，我们在投资方面严格遵循的是精准投资，快速销售，特别是沉淀资产的去化，这是我们非常关注的方面。同时，强调投融结合。这是我们今年的核心思路。今天就讲到这里。谢谢！

（上述演讲实录来自中指院举办的2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家峰会现场）