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房企年报观察:债务承压 当代置业增速放缓

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在“规模即话语权”的大环境下,作为中型房企的当代置业(中国)有限公司不断以吞噬利润的代价加速扩张。也正因为如此,尽管当代置业“踩线”完成了2018年定下的320亿元目标,但年报显示盈利表现不佳,公司净利润、归属股东净利润双双下滑,且高息发债也引发了投资人对于当代置业财务的担忧。

进入2019年,当代置业表现出了更多的谨慎,保守地将今年的销售目标定为390亿元,销售增速较2018年明显放缓。在3月12日于香港举行的业绩会上,当代置业执行董事兼总裁张鹏强调,将把握和控制公司的债务结构,同时未来的增长速度也不会发生太大的变化,综合维持在30%左右,“在这个发展过程当中,我们一定要保证公司的安全。”

尽管如此,在业内人士看来,当代置业想要在2020年达到500亿目标或许很难实现。

收益下滑、成本攀升

3月11日晚间,当代置业发布了上年业绩公告。

年报显示,2018年,公司实现销售额约321.57亿元,完成320亿元的年度目标,按年增长44.9%;收益增加约9.8%至约93.38亿元;毛利增加约21.2%至约21.71亿元;毛利率增加2.3个百分点至23.3%,物业销售毛利率较2017年同期的19.7%上升至21.8%;资产总值为536.29亿元,较上年增长约18.7%。

但与此同时,当代置业的盈利表现不佳,全年实现净利润6.62亿元,同比下降19.9%;归属股东净利润5.24亿元,同比降幅25.7%;销售成本则同比上升6.7%至71.67亿元。

截至2018年末,当代置业的净负债率依然高居不下,达到81.9%,2016年与2017年分别为68.9%和83.1%。

事实上,当代置业收益下滑、成本攀升并不令人意外。在行业集中度日益提升的大环境下,中小房企对规模的诉求愈发强烈。2017年,当代置业执行董事兼总裁张鹏提出“3年内完成500亿销售规模”的愿景,为此当代置业在2018年加速扩张。

2017年全年,当代置业仅有7.05亿元的净利润。但2018年当代置业获取土地的总货值为347亿元。仅在2018年的9、10月间,当代置业就相继收购了一幅天津地块100%权益、一幅苏州地块80%的权益及加拿大一间公司的全部股权,总计出资约19.24亿元。

土地之外,当代置业对于资金的渴求同样强烈,在短期内发行了多笔债券,其中最为引人瞩目的则是这两笔:2018年12月21日,当代置业宣布发行1.5亿美元2020年到期的优先票据,利率15.5%;2019年2月21日,当代置业额外发行2020年到期的2亿美元15.5%绿色优先票据。而值得一提的是,截至2018年底,当代置业优先票据为56.1亿元,其中一年内需偿还部分为32.9亿元。同时当代置业总计159.3亿元的借款内还包括92.8亿元的银行及其他贷款,且一年内或按要求偿还部分达55.5亿元。

在3月13日于香港举行的业绩发布会上,当地置业副总裁王强表示,汇兑损失、溢价兼并税负以及公司规模扩张是影响公司利润下滑的三大主因。至于利率高达15.5%的票据,当代置业管理层解释称,“这是特定环境下的一笔(融资)对整个公司利润的影响是非常小的。”

但尽管如此,高息融资能为当代置业带来多少助力,未来能否如约偿债,依然是摆在当代置业面前不得不思考的问题。

惠誉下调其评级

“我们将谨慎积极地看好2019年。”执行董事兼总裁张鹏在业绩会上表示,面对不断变化的市场,公司提出投资要更加聚焦回款、加快速度,降低公司的融资成本,优化债务结构、控制负债总额,持续创新的产品,建立起坚强的护城河,这在未来的发展异常的重要。

张鹏透露,2019年当代置业的销售目标为400亿元,其中约360亿元为项目销售金额,约30亿元为代建业务的销售额,且2020年500亿元的目标保持不变。张鹏坦言“增速比之前提的35%要略低了一点”,但其称未来当代置业的增长速度不会发生太大的变化,综合维持在30%左右。“在这个发展过程当中,我们一定要保证公司的安全”。

对于备受关注的负债问题,王强表示,2018年一年内到期的负债是88亿元,年底时已经优化美元债,足够偿还今年10月份需要的债务,另外还有三个亿的贷款额度,资金较为充足。其透露目前当代置业已经在提前准备资金,并且已经安排了还款计划,接下来全年的融资计划具体也将根据实际情况做调整。

张鹏同时强调,公司长期、中期、短期的债务结构,一定要把握和控制到适度的程度,同时,要保障销售额、回款额、资产负债、利润之前的平衡,“2019年当代置业一定是现金流第一,保证公司整体的负债率(处于合理水平)。”

但值得注意的是,尽管主动降速、强调稳健发展,但当代置业能否安全实现“3年内实现500亿”的业绩目标依然不被业内人士看好。

“今年的融资环境并没有比去年有所好转多少,房企要想顺利‘活下去’,需要高度警惕因为融资困难导致的资金面紧张等诸多问题。”著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者,在此背景下,对于当代置业而言,2019年拟获取近400亿土地货值,2020年达到500亿业绩目标,这个目标对于当代置业来说很难实现,首先需要克服的就是融资上的困难。整体来看,目前房企融资难度依然比较大,建议当代置业的发展步伐适当放慢,稳扎稳打。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言,债务的压力肯定会影响投资人的态度,也会给当代置业带来很多问题,所以债务问题一定要减少。对于500亿元的业绩目标,其认为应该可以完成,但建议当代置业要抓紧获取低成本土地的机会,保持高周转,尤其是抓住2019年当下还未遇冷的市场机会。

而受现金流压力增大影响,国际评级机构惠誉早在去年9月就已将当代置业长期发行人评级由“B+”改为“B”;将当代置业高级无担保评级从“B+”下调为“B”。惠誉预期,当代置业未来三年在补充优质土地储备以保持增长方面仍面临压力。

实习记者 李贝贝 华夏时报记者李未来 上海报道

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