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严跃进:房地产税和空置税不一样

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网易研究局NO.564

作者|严跃进(易居研究院智库中心研究总监 网易研究局专栏作家

近期香港特区政府提出,计划4月份提交立法会,讨论一手房空置税法案。这个政策受到了内地的关注,尤其是近期关于房地产税立法的讨论也比较多。那么空置税是针对什么物业征收的,其和老百姓理解的房产税有什么差异呢?这或是当前稳预期环境下需要回答的问题。

一、香港空置房相当于内地待售房

在国家统计局的统计数据中,包括了“待售面积”这个指标。待售面积的含义是,开发商楼盘竣工后,还没有销售完毕的房产,通俗来说即“尾盘”。当然“尾盘”一词和“售罄”一词有点对应,属于意欲出售但无法出售的楼盘。这种房子在现实中,往往是户型偏大、户型结构不合理、采光不好、底层和顶楼等物业,属于去库存较困难的房子。当然和“待售面积”类似的,还有一个概念,即“可售面积”,或者说住房库存、房源等。这个概念是指开发商取得预售证后,并没有预售完毕的房产。

从这两个概念来说,其隐含了一个前提,即这些房子之所以称为“待售”、“可售”,本质上是因为市场不认可,或者通俗来说,是根本销售不掉的、购房者不认可的。过去我们提的“三四线城市高库存”,其实也是类似含义,这和市场炒作没关系,而和市场消化能力弱有关。

讲完这两个概念,再来看一下香港提出的“空置房”概念。这个概念其实是指开发商获得入伙纸(相当于房屋验收书)后并没有销售和出租的房子,往往是界定为6个月期间还空置的房子。对于此类房子,通过征收“空置税”,其实是倒逼开发商去销售或去出租。这个概念其实相当于待售面积的概念,是狭义库存的范畴。而不同点在于,此类房产的空置是开发商主动的行为,而非被动行为。站在香港市场则可以理解,当房价上涨过快的时候,放缓销售节奏宁可空置,反而是利好部分开发商的销售业绩提升的。基于这一点,相关政策也会形成差异。香港通过征收空置税,进而增加了开发商持有房产的潜在成本,以此倒逼其加快卖楼。而内地对于此类待售面积,强调的是刺激购房需求,包括给予购房补贴、给予银行贷款优惠配套、放松购房资格等。

二、空置税相当于内地捂盘的管控

空置税的征收,显然是站在打击房企炒房的逻辑上的,所以其政策思路和去库存的政策思路是完全不一致的。既然此类政策不是简单管控购房者,那么我们可以从房企管控的角度来更多理解这个政策。研究过去一两年内地房地产市场的政策,我们可以看出内地部分政策其实和香港空置税政策有相似之处。

比如说,2018年6月份,住建部等7部委发布了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。这个政策的出发点在于,当时房地产市场的乱象增加,各类侵害群众利益的违法违规现象有所抬头。此类政策规定,2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。在这个政策中,提到了一点,即打击“捂盘惜售”现象。这也可以理解为对房企、中介房源操纵行为的打击。

此类情况和香港市场其实是很类似的。在市场比较热的时候,开发商和中介代理机构往往会有捂盘的做法。一方面,通过捂盘,制造了房源稀缺的假象,进而怂恿了购房者积极入市。另一方面,通过捂盘,也可以进行私下交易。换而言之,如果确实有想购房的,那么这个时候可以通过私下收费等方式来赚差价。这样做可以绕过政府的限价政策,也是一种很隐蔽的涨价手段。当然类似做法都是政府部门积极管控和严打的地方。

三、空置税和房地产税都有打击炒房的功能

香港此次发布空置税征收的消息时,全国两会上也提及了房地产税加快立法的说法。所以这也使得大家会更加关注香港的政策信号,比如说是否相当于房产税改革。考虑到后续改革中“房产税”将调整为“房地产税”,所以我们结合“空置税”和“房地产税”进行异同点的分析。

从不同点看,空置税主要征收的是开发商房屋开发和投资的环节,相当于对供给端进行的征税,其目的是为了倒逼开发商加快卖楼和出租,防范房屋闲置和囤积房源的现象。而房地产税则体现了持有环节的征税,即针对房屋认购后持有行为的征税,目的是规范个人房屋买卖和持有行为。

而从相同点来看,其实有两点是相同的。第一点是两类政策都是财税方面的政策,而且属于管控导向很强的政策。相比其他行政手段和调控政策,类似政策的影响力显得更长效。比如说征收空置税以后,开发商本身的囤房成本就会增加,相关计算也表明,征收一次税相当于征收了两年的租金收入,类似惩罚效应是很明显的。类似税收政策一旦开征,那么后续房企开发和销售环节就会有所约束和新的考虑。

第二点是此类政策都是站在高效利用土地资源、整顿房屋交易秩序的角度上的。房产地产炒作有很多做法和形式,包括购地环节的捂地、地皮转让、开发环节的节奏拖沓、销售环节的捂盘和炒楼花、交易环节的双面合同签订、房屋网签前的更名、房屋持有后的虚高价格挂牌等。而通过此类税收征收,能够从市场化的角度引导、规范企业和个人房产投资行为。这其实也是当前房地产调控“房住不炒”精神的体现。

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