地产大佬的战略游戏：融创“外出”与万科回归

地产大佬的战略游戏： 融创“外出”与万科回归

孙梦凡

[四大板块将发挥联动协同效应，将融创打造成一个综合性集团。例如，对于文化板块而言，其制作的内容可以在文旅项目落地；对于物业板块而言，以此接管了大面积的非住宅项目，有利于提高其业务拓展的能力；对于地产板块来说，文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力，提前锁定回报期。]

巨人转身慢。随着地产行业集中度上升，头部房企竞争更加激烈。众多房企寻求战略转型，在地产主业之外发力多元化布局。

然而赛道竞争中，各方信号却略有不同。3月25日，融创中国（01918.HK，下称“融创”）宣布战略升级，摇身一变成为“中国家庭美好生活整合服务商”，满足中国家庭对美好生活的需求。

对于这艘巨轮未来的行驶轨迹，融创中国行政总裁汪孟德称，融创未来会有两个聚焦，即保持地产的核心主业地位，沿着地产+的方向，为中国家庭的美好生活服务，其中主要聚焦文旅和文化。

一边是主业之外发力文旅，一边却在回归基本盘。此前，万科（000002.SZ）董事会主席郁亮表示，“基本盘”将是2019年最重要的词汇，要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶。

不同的论调，相同的焦虑。在未来行业充满不确定时，多元化与回归都是为了生存。正如融创强调地产+、万科聚焦主业，房企在谋求多元发展时，均是在自身实力基础上进行升级，盲目发散只会沦为“折戟”案例。

转型“整合服务商”

随着房地产行业黄金时代落幕，房企转型势在必行。如何突破地产开发天花板，跟上社会需求变化的脉搏，成为每个房企必须面对的命题。

融创选择在坚持地产为核心主业的基础上，布局文旅与文化板块，致力于成为“中国家庭美好生活整合服务商”，围绕地产主业来布局消费升级方向。

汪孟德对外表示，随着居民可支配收入持续增长，人们追求美好生活的愿望更加强烈，中国家庭消费升级的趋势更加明显。这也意味着当下市场环境与消费需求正在发生变化，物质满足之外，丰富的精神文化生活与美好的情感体验，都是美好生活的重要内涵。

“这种变化对我们来说，既是挑战，也是机遇。”汪孟德说。在融创的愿景中，继此前的高端精品战略后，融创要为中国家庭提供好房子，提供好社区；随着消费升级，要提供更多的旅游、度假、文化、娱乐业务。

至此，融创四大战略板块全新布局，包括作为“中国高端精品生活创领者”的融创地产，作为“品质生活服务专家”的融创服务，作为“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅，以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。

四大板块将发挥联动协同效应，将融创打造成一个综合性集团。例如，对于文化板块而言，其制作的内容可以在文旅项目落地；对于物业板块而言，以此接管了大面积的非住宅项目，有利于提高其业务拓展的能力；对于地产板块来说，文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力，提前锁定回报期。

而地产板块作为融创的核心主业，未来仍将是战略重点。汪孟德称，过去十几年的发展，融创在打造高端优质产品、提供优质服务方面，积累了很多行业能力。未来融创将围绕客户不断提升的需求，继续提供更多的产品与服务。

文旅板块正式独立

自去年成立以来，融创文旅集团便一直备受关注。业内观点看，融创文旅集团的成立其实是融创中国战略升级的前兆。第一财经记者注意到，2019年春节前后，除青岛东方影都外，其他万达文旅城全部完成更名，统一叫做融创文旅城。

更名背后，在于融创文旅板块被集团寄予厚望。汪孟德表示，未来融创文旅将成为融创新的价值增长点。

不过，文旅项目投资大、运营难、投资回报周期长。融创将如何打好这手牌？毕竟此前，万达也并未提供可供参考的成功经验。

汪孟德称，融创文旅将布局城市核心区域，已覆盖中国一、二线核心城市，无论人口基础，还是交通便捷性，都具备基础。

目前，融创文旅旗下有10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，涵盖39个乐园、24个商业、约70家星级酒店。广州、无锡两座融创文旅城也将于6月开业。

此番资产规模源于融创对万达文旅项目的收购。2017年7月，融创以438.44亿元现金收购万达13个文化旅游项目91%的股权。2018年10月，融创又以约62.81亿元收购万达文化管理100%股权，成为13个文旅项目的实际管理者。目前为止，融创文旅团队约7000人，其中有5000人来自万达文旅。

汪孟德认为，通过长期投入和运营，融创文旅价值会在5~10年后逐步显现。

出走与聚焦的悖论

不过，文旅是一个长期的产业，十年甚至二十年才能形成，因此，融创会坚持长期运营的思路，不会看短期的收益回报。

汪孟德也表示，未来融创的“地产+”会为融创贡献大量的现金流。言外之意便是，集团的盈利仍需依赖地产主业。

值得注意的是，自去年下半年开始，融创就放缓了销售步调。

2018年12月单月，融创合同销售金额446.0亿元，合同销售面积约295.8万平方米，对比2017年12月，分别减少30.49%、32.70%。这也是融创2018年全年首次出现销售同比下降。

在房地产持续下行的阶段，房企都在寻求转型的道路。而随着文旅地产的市场需求不断增长，其日益成为房企快速加码的领域。融创发力文旅布局，也无可厚非。

但头部房企释放的声音总是耐人寻味。在3月26日万科年度业绩发布会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜直言：“没有一个大企业转型容易。”此前，郁亮表示“基本盘”将是2019年最重要的词汇，要先求得根基的稳固。

有开发商人士评价，企业发展与创新之本来源于“规模优先，回归核心”，回归核心之后，才能由此出发，向外扩张。而房企真正的多元化，是在实力基础上进行业务再造和升级，否则产业只是沦为延续地产开发业务的手段而已。

而行业的现实逻辑也是如此。真正打出多元化筹码的，都是在规模体量上远超同行的头部房企。过去一年，TOP10房企门槛超2000亿，千亿房企数量达到30家、TOP50门槛近550亿元。

克而瑞研究认为，千亿房企的数量在达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。龙头房企将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主，多元化布局自然成为谋求新发展的筹码。对于成长中的中小房企而言，多元化仍旧艰难，业绩规模才是目前的战略主位。

“购房者回来了”