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蓝领公寓:长租公寓的另一个“蓝海”

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证券时报记者吴家明

相较于主打白领的长租公寓,蓝领公寓是一种低调的存在。

由于各路资本蜂拥而入以及模式趋同,当前白领长租公寓已逐步陷入同质化、盈利不易的困境。这时,在一些投资者眼中,过去一直被忽视的蓝领公寓反而迎来了机会。

“高级版”日租床位房

对于租赁型职工集体宿舍(俗称“蓝领公寓”),这类房子主要是为了解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题,用于单位职工本人住宿并进行集中管理的房屋。在国内,目前专门从事蓝领公寓的运营机构寥寥无几,运营模式多是为企业员工提供整间租赁,每间房床位数量不一。

那么,蓝领公寓的真实情况到底如何?在深圳(楼盘)福田八卦岭片区,证券时报记者发现了主打蓝领公寓的安歆公寓。不过,与一般长租公寓明显的外部标识不同,安歆公寓深藏在八卦岭食街的一栋商业楼里,外部并无明显的招牌。在这栋商业楼里,酒店、网吧分布在不同楼层。记者尝试以普通租房者的身份前来租房,工作人员起初表示公寓不对个人开放,但如果承租超过6个月,就还有极少数的床位可供选择。

“这里分亮房和暗房,亮房就是有窗户的房间,月租750元,水电费另算。”工作人员表示,“这里基本都是附近餐饮、物流公司承租,然后给员工当宿舍,现在也没什么空余床位。”记者看到,这是一间带独立卫生间的单身公寓,里面放置了3张上下床,可供6人入住。

有租客表示,这样的蓝领公寓有点像“高级版”的日租床位房,而这种房在八卦岭很普遍,价格从以前的每天10元涨到现在的20元。记者调查发现,八卦岭片区存在大量的日租床位房和小户型老式住宅,目前30平方米左右的单身公寓月租约在2000元至2300元左右。与此同时,八卦岭也有一些旧工业楼宇改装的长租公寓,面积相当的房源月租大约在3500元至3800元左右。如果像安歆公寓这样的房源全部床位租出,每间房的月租金可达到4500元左右。

在八卦岭从事餐饮业的黄经理告诉记者,虽然公司找房源给员工当宿舍可以省下一些成本,但蓝领公寓环境相对较好,对于留住员工也有好处。

有投资过长租公寓的陈经理告诉记者,蓝领公寓这种化整为零的做法使得其空间利用率比白领公寓要高得多,回报率自然也要高于白领公寓。此外,由于蓝领公寓不必像普通长租公寓要选址在出行便利的地铁或主干道附近,装修标准较为统一,这样一来投资额也没有那么大。蓝领公寓面对的更多是B端企业客户而非C端个人,客群稳定。

跨界争食

配套政策亟待破冰

目前,国内长租公寓品牌商达几百家,但主打白领市场的居多。长租公寓甚至是蓝领公寓的大蛋糕不仅让众多房地产商竞相抢滩,也已经吸引了越来越多的企业跨界争食。继小米、京东等互联网企业后,快递行业巨头顺丰似乎也低调进军长租公寓。在深圳南山区南新路,记者发现一家号称顺丰旗下的长租公寓——丰乐公寓。目前,丰乐公寓已在全国多个城市投入运营,定位蓝领公寓,但从公开信息来看,该公寓现阶段主要是为顺丰的员工提供住宿服务。

面对巨大的市场需求,一些企业已经开始尝试正规蓝领公寓的运营。自如推出了主打企业职住服务的公寓自如城市之光。此前,面向低收入外来务工人员的蓝领公寓,杭州(楼盘)专门为外来务工人员建设的临时性租赁用房,加之安歆公寓、魔方公寓的九号楼等蓝领公寓相继出现,蓝领公寓的市场空白有望被迅速填补。

不过,关于长租公寓和蓝领公寓所存在的问题一直都是市场争议的焦点。此前,北京(楼盘)存在重大安全隐患的“三合一”“多合一”公寓、工业大院、群租房等被清查。据深圳市消费者委员会2018年消费投诉情况分析报告,2018年长租公寓租金贷风险、甲醛超标问题是消费者投诉的五大热点之一。此外,也有租客对记者表示,蓝领公寓一旦完全向个人开放,那就相当于过去的日租床位,存在极大的安全隐患。

无论如何,面对巨大的市场需求,各路资本已经开始尝试正规蓝领公寓的运营,但相关配套政策还亟待破冰。不过,类似于职工宿舍的租赁产品也开始得到政策的支持。去年,北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,要求“蓝领公寓”每个居住房间的人均使用面积不应少于4平方米,且每个居住房间的居住人数不应超过8人。此前,北京对于出租房屋有过“人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人”的要求,一旦超过这个标准就会被认定为“群租”。新规实现了较大突破,同时也在消防安全上做出了严格要求。

而在今年2月,深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》(征求意见稿)提出多措并举,促进产业转型升级,除政府主导推进的旧工业区连片改造外,鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作;同时,分类推进城中村综合整治,构建政府主导管理机制,引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,蓝领公寓的打造需要从租赁市场和蓝领两个层面进行,但都应该把成本和租金的把控作为最关键的地方,必要时候在发展集体宿舍、床位租赁等方面做出一些创新。如果蓝领公寓与企业积极对接,用工企业适当给予租金补贴等,那么这个市场其实很容易可以发展起来。

“现在,对于快递员、厨师、建筑工人在内的蓝领来说,还是很难像高级白领那样承担高租金,如果每月需要3000元租房,3年下来就是10多万,拿回老家够付一套房的首付了。”在八卦岭从事餐饮业的张先生如是说。“白领要的是一间房,蓝领要的是一张床,这样的状况不知道要到何时才能彻底改变。”

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