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80后开始淘金泰国公寓投资:获取长期租金回报

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收入赶不上国内房价、不想变成“接盘侠”

本报记者辛继召深圳报道

越来越多的中国富裕家庭选择在海外配置资产,泰国房产是其中一项。

“我不是最早一批在泰国买房的人。2016年以来,越来越多的人在泰国买房,主要是北上广深一线城市的中产阶层。”一位在泰国投资买房置业,并在当地开设地产中介业务公司的旅泰华人艾文对21世纪经济报道报道记者表示。

根据地产咨询公司世邦魏理仕的数据,近两年来中国买家在泰国的公寓购买数量开始显著增长。

以泰国首都曼谷为例,主要是被称为Condo、位于市中心的公寓受到投资客欢迎。

不过,国人赴泰买房获取租金长期回报为主,“低买高卖”炒房模式并不多见。而且,异国置业需要避免的“坑”亦不少。

投资公寓为主

“今天入手了一套小两房,提前完成今年‘一年一套房’的小目标。”艾文卖掉了国内的房子,他说,“看着曼谷硅谷W101的销控一路飘红,我不淡定了。最看中的是泰国2019重点项目数码公园,这里将是20个国家在东盟地区的IT产业园,有两万个办公人员的入住需求,楼下就是刚开业的商场,这里适合创业。”

“作为80后,买房比较晚,收入赶不上国内房价上涨,也不想变成‘接盘侠’。”艾文如是解释在泰国买房的原因。

根据房地产咨询公司世邦魏理仕在3月20日发布的数据,在泰工作的中国人过去八年增长了185.25%,不过其住房租金预算一般远低于日本、美国和欧洲在泰人士,这些人群一直是泰国CBD住宅租赁需求的主要来源。

但是,过去两年,中国公寓买家大幅增加,一些开发商报告称,其公寓销售中有高达50%来自外国人,主要是中国买家。一些公寓中售罄了49%的外国配额,这种情况在过去很少发生。

过去几年,国人海外买房数量猛增,唯2018年突降。根据世邦魏理仕的数据,中国仍是亚太地区房地产市场最大的外资来源之一。中资境外房地产投资从2013年的70亿美元增长到2017年的354亿美元,不过2018年迅速减少至75亿美元,并于下半年成为境外房地产的净卖方。

泰国是国人出境游的最大目的地国之一。根据泰国旅游和体育部1月28日发布的数据,赴泰国旅游的中国大陆游客数量自2015年飙升后,每年稳定增长10%左右。2018年达1035万人次,创历史新高,同比增长7.44%;为泰国创收5807亿泰铢(约合1240亿元人民币),同比增长11.52%。

据泰国地产中介人士介绍,泰国对外国人购置房产有专门的规定,泰国实行土地私有的永久产权,外籍人士在泰国只能购买“不带土地”的公寓,而不能购买独栋房屋。实际上,泰国富人家庭也倾向于购置Condo等距离轨道交通较近的房产,被称为Apartment类型的公寓距离轨道交通相对较远。

此处,Condo也是国人在泰购置房产的主要类型,该类户型有泳池、会所、健身房、停车位等配置,在住宅内也有共享办公室。泰国房产面积算实用面积,得房率相对较高。

获取长期租金回报

过去几年来,泰国首都曼谷等地房产有较大幅度上涨。但与“低买高卖”炒房模式不同,国人在泰购房多是为资产保值等配置需求,以获取长期租金收益为诉求。

艾文介绍,在泰购房客户以长期持有比较多。一些比较高端的主要为了资产保值,作为海外资产配置,对冲汇率贬值等需求。

“(在泰国)炒房,除非有大量资金和渠道资源,可以(从开发商)拿到比较大的购房折扣,转卖时有比较大的优势。否则难以找到买家,因为新的买家会考虑付款压力,以及房子的稀缺性等。”艾文说,曼谷每年的房子供应量不低,二手房市场主要在市中心,例如thonglor富人区,RAMA 9 CBD等中心地区,以及湄南河畔等有“稀缺性”价值的房子。

“泰国年轻人对房子的观念,类似国人十年前,以租住为主,泰国人收入不高,心态上也没有储蓄、买房养老的观念意识。”艾文说,曼谷的人口密度很高,但泰国人也追求时髦,曼谷等地公寓设计风格每年都在变化,智能家居、新潮设计的更新换代比较快,导致二手房投资价值变化也比较大。

因此,在泰国买房的投资模式中,一是“炒楼花”等炒房模式,从开发商手中获得折扣,然后再转卖,但此类需求操作难度较大;二是购买公寓装修和改造,改成长租公寓出租。“这要求有独特眼光,懂得装修,把二手房改造成不错的公寓。”艾文说。

他算了一笔账,在长租的租金收益方面,曼谷一套300万泰铢的房子,可以租到1.2-1.5万泰铢。CBD地区的高端公寓,可以租到7000-8000元泰铢,高者可过万元,租金收益率5%-6%。

不过,曼谷等地并非“便宜”房产之地,曼谷核心地段均价3万元以上。以Condo公寓为例,均价1.8万至8万元不等,国人购买较多的是2-3万元的公寓。

如何避免入坑?

异国置业,也有需要避免的“坑”。

由于房地产制度不同,泰国购买公寓交楼时会有三份材料:一是地契,相当于产权证明,由曼谷土地局发放。二是户口本,泰国人可以凭此在曼谷落户,但对外籍人士用处不大。三是买卖合同。并无国内的“房产证”。

艾文表示,泰国的房地产市场上,地产中介市场相对无序,比较混乱,人员流动性比较大,要去甄选比较靠谱的地产中介。

“但是,一些人想要绕过中介,去售楼处与开发商直接成交也很难。因为泰国开发商一般没有海外工作人员,沟通障碍非常大。”艾文说。

不过,以资产配置为目的买房,不打算自住而是在泰国出租。“短租市场在泰国是灰色地带,低于30天的短租并不合法,只是很难查证而已。而且,并不是所有的公寓都对短租友好。泰国也有业主委员会,业主可能会干涉。”

艾文介绍,曼谷小户型供应量比较大,两房、三房户型在市场上比一房更有竞争力。但是,“曼谷是‘堵城’,出行依赖轨道交通,泰国人认为超过1公里的房产已经不算地铁项目,超过1公里必须坐摩托车。”

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