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楼市新政两周年:告别混沌 重拾理想

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倏忽之间,2017年“317新政”和“326新政”两年了。

回头来看,楼市新政击碎了既有的市场逻辑,在一片混沌之中,新的秩序重新慢慢建立起来。

所谓混沌理论,是指:“事物的原始状态是一堆看似毫不关联的碎片,但是这种混沌状态结束后,这些无机的碎片会有机地汇集成一个整体”。

限竞房,是带来混沌的触发因子。2016年下半年,北京推出了“限房价、竞地价”的土地出让模式,即对该地块房屋均价进行事前限定,且购买后5年不得出售。当年10月底,海淀区永丰产业基地3宗地块以平均销售限价5.34万元/平方米的价格出让,而大兴区黄村镇的地块平均销售限价则为5.58万元/平方米。

限竞房的深远影响,在彼时并未被市场各方充分认知。按照2016年热得发烫的市场状况,业内人士认为:既然房价锁死,而周边二手房价格水涨船高,那这种房源一旦面世,势必造成疯抢,“不愁卖”。

但限竞房的数量快速增加,结合“317新政”的巨大威力,旧的市场逻辑迅速进入混沌状态。开发商很快意识到:当大量限竞房同步入市,价格预期不再上涨,恐慌性购房不再出现,房子怎么卖?购房人也很快意识到:可挑选的房源原来如此之多,如此同质化,房价预期如此稳定,那何必急于出手?

混沌状态,还意味着品质方面的路径选择之惑:在“不愁卖”时期,房价地价之间的薄利,理所当然导致“减配”,“差不多就行”;而当市场销售陷入惨淡,此时重提品质是否为时已晚?

混沌状态下,以“限竞房”为主体的北京楼市,交易惨淡。2015年3月18日至2017年3月17日两年间,成交套数为98399套,而2017年3月18日至2019年3月14日成交套数为50643套,调控前两年比调控后两年减少48.53%,存量房却增加了近两万套。从签约金额看,合计签约金额为3586亿,同比下调了25%。连续2年市场成交量处于低迷状态。

其中,限竞房入市26000余套,但实际真实销售比例只有40%,网签只有20%左右。数据显示,截至目前,北京限价房供应了300万平方米,而按照出让土地面积计算,还有590万平方米等待入市,合计2019年入市的限价房有望超过6万套。

用混沌理论回溯北京楼市新政两周年,可以清晰地看到,在混乱的新旧交替过程中,新的市场秩序正在建立起来:大量同质化产品,将需要比拼最基本的商品逻辑——“物美价廉”,而原有的“物以稀为贵”的垄断商品逻辑则一去不复返。

按照混沌理论的一个重要原则:能量永远会遵循阻力最小的途径。寻找北京楼市新秩序下的“阻力最小途径”,就是重拾人居理想,就是要让地段、产品、服务这些最本质的因素再次成为房地产开发的追求。

打消品质之虑,方能“质胜2019”,这应当是当下市场的共识。

尽管销售遭遇瓶颈,但不难发现,那些深耕区域价值,在有限的预算空间里,把户型优化做到最佳,把社区品质完美呈现在购房人面前,在服务上挖掘更多可能的项目,还是能先人一步,截流客户。对2019年的买房人而言,这样的市场,当然是最接近理想状态的市场。

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