15万亿后怎么走 ？专家：楼市还有10年发展期

每经记者 董青枝

2018年，虽然经历了史上最密集的政策调控，但作为国民经济支柱产业的房地产行业仍然迎来高光时刻。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额14.9973万亿元，同比增长12.2％。近15万亿元的销售额，再创历史新高。而行业普遍认为行情最好的2015年和2016年，销售额不过8万亿元以及11万亿元。

在如此高的销售金额之下，市场还有足够的后续推动力吗? 2019年中国楼市是继续创造新高，还是迎来“拐点”？2019年，楼市新的增长点是什么？在调控严、融资难等因素影响下，作为行业销售主力的房企如何进一步扩大规模？

在房地产调控政策密集出台的2018年，房地产销售再创历史新高。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额14.9973万亿元，同比增长12.2%。

近15万亿元的销售额之后，市场还有足够的后续推动力吗？2019年的中国楼市能否继续创造新高？新的增长点在哪？在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，作为房地产销售主力的房企如何实现稳中有增？

近日，多位地产专家和开发商在接受《每日经济新闻》记者采访时，就“15万亿后”的楼市走势、市场发展空间、房企多元化转型等发表了看法。

关于市场走势：未来供需双方会更加理性

中国房地产业协会原副会长朱中一在2019观点年度论坛上表示，随着房地产长效机制的一系列制度不断完善，未来中国房地产的供需双方会更加理性，市场定能平稳健康发展，社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成，群众的住房问题也能更好解决。

莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理李国华认为，楼市平稳健康发展，但结构上会有变化，位置和品质好的、小区配套完善的、交通便利的房子会越来越值钱，一线城市总体来讲还是向上的。

“今年是稳中求进，不但要稳，还要求进。”合富辉煌（中国）深惠公司总经理李举明则表示，从总经济环境来看，今年的经济至少比2018年要好；从宏观调控来看，对因城施策的行业发展前景是看好的；同时也比较看好今年的整个市场走势，包括销售的走量，消费者信心的回升等。

“期望今年的市场规模略有增长，价格能够保持平稳。”海蓝控股集团副总裁朱怀宇表示，这样整个行业都能有一个比较平稳的环境。

而世联行首席技术官黎振伟则指出，在我国大的发展方式不改变的情况下，楼市要稳是很难的，当然要看改革力度有多大，还要看整个行业的形势。

广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，2019年楼市能否再创新高要取决于整体的宏观经济形势。从目前看，支持经济的政策相对宽松了，若政策效果明显，维持现有水平或创新高是存在的；若政策没啥效果，那15万亿就是顶了。

关于发展空间：楼市起码还有10年发展期

“展望未来，我国的房地产业起码还有10年左右的发展期。”朱中一指出，原因有三个方面：一是城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展；二是城市更新改造，包括对城镇棚户区、城中村及对老旧小区的改造，任务很重；三是新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求。

国家统计局原局长邱晓华也表示，支撑中国房地产增长的基本因素依然是一个比较可观的数量，至少在10年以后才会发生真正的供大于求，那时中国房地产市场可能会真正出现转折性变化。

“中国房地产发展高速增长期结束了，但增长期没有结束。”在邱晓华看来，中国的房地产每年销售20%、30%的高速增长时期已经结束了，一是人口变了，二是成本变了，三是政策变了，所以不会再有过去的辉煌了。但增长期并没有结束，因为中国的城镇化、工业化、国际化进程都还在路上，且中国自身发展由高速转到高质量，相应带来人们对生活质量提升的改善或者调整上的需求没有结束。

中城新产业董事长刘爱明认为，地产行业可能是未来10年中国经济发展为数不多的亮点，因为它有很多真实的需求。

“房地产在未来20年，可能还是中国经济的增长动力。”恒大研究院副院长、房地产行业首席分析员夏磊日前表示，对房地产的未来非常有信心，也做了具体数据测算。结合城市更新等因素，商品住房在2019年还有14亿平方米发展空间，所以地产在未来10年、20年还是很好的赛道。

但是，韩世同却不太看好楼市。在他看来，现在地价、房价居高不下，带来了巨大财富，但并不真实，一旦回落，就会出问题，而且期望高位维稳不太现实。同时，不能让楼市崩盘，但房价如何能够平稳地回落还没有好的对策。

关于房企转型：要探索适合自己的板块

值得注意的是，2018年，房地产行业已拥有3家超过5000亿元销售额的企业，以及30家超过千亿元规模的企业。

朱中一表示，今后的行业集中度会进一步提升，一些骨干企业会进一步做强做大，有的企业会进一步做专做精。

他建议，房企在转型发展阶段，要夯实基础、强身健体，高负债率、高杠杆的企业要努力把负债率和杠杆降下来，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变；有条件的企业，也可向产业链延伸，或跨界发展。

韩世同提醒道，现在企业还是在做快周转模式，但是城市的土地已经不能支撑了，快周转模式是不可持续的，房企要探索适合自己的板块。

“房地产要注意未来的发展新趋势。”邱晓华认为，一是要向高质量的方向发展，第二是要向绿色、新材料方面发展，第三是要向服务全配套方向发展，要把“高、新、全”做好。做好这几样，房地产还是充满春天气息的。

“对房地产从业者来说，我们的机会还是很多的，可以积极挖掘。”厚土机构主席林少洲分析认为，主流房地产企业应该是走向精品化，不能粗制滥造，未来做精品的企业才能生存。同时，对房企而言，有资金、资源、人才团队，可加大拓展创新力度，可以做很多跟内容、运营有关系的拓展业务。

朱怀宇则认为，这个市场的机会还是在人口聚集、产业聚集、区域资源比较聚集的城市；从产品客户端来看，机会在于转型升级，在于制造一些差异化的产品。

“其实在去年的市场行情下，普遍表现出行业的危机感和焦虑感，下一步要追求更高质量的发展。”李举明表示，现在很多企业都在转型升级创新，但这是一个长期的过程，所以要保持足够的耐心。

林少洲补充道，从过去几年来看，房企转型需求很迫切，但结果不太理想；现在地产也很难做了，这时房企转型可能真有机会了。每个行业都有其规律，房企对创新行业要有足够的思想和心理准备。

“2018年资金面是很紧的，令很多企业不得不慢下来，从宏观环境来看，这有利于企业为下一波的经济发展助力。”李国华分析认为，因为慢下来后企业就有足够的时间、人力、资金来调整内部结构，聚焦在更有利的价值板块，可以练内功，做好产品，且能开发新型技术，对企业下一波的核心竞争力提升有很大帮助。