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泰禾集团续命:5天卖3公司纾解千亿债务

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市场认为“有点狂”,自称不懂金融就做不好房地产的闽系地产商人黄其森正被千亿债务压得喘不过气来。

“疯”与“狂”是对黄其森的高杠杆、狂飙突进式扩张的高度概括。而事实确实如此,2011年黄其森借壳上市的泰禾集团总资产仅为82.28亿元,截至去年9月末,总资产为2420.91亿元,不到7年,劲增28.42倍。同期,作为土地储备标志的存货增长了23.75倍。

然而,泰禾激进扩张之余,负债也急剧上升,截至去年9月末,其负债总额已突破2000亿元,净负债率高达342.14%,领跑A股同行。

随着房地产市场调控、金融去杠杆,泰禾集团资金告急。危机来临,黄其森仓促祭出“续命三招”:高周转、卖子、引入战投。

此外,其还多方争取银行授信、高比例股权质押。这一切,都表明黄其森在拼命找钱还债。

备受关注的是,年报尚未披露,泰禾集团提前公布了有史以来最大规模高送转方案,刺激股价大幅飙升,引发市场对其化解黄其森被平仓风险质疑。截至目前,黄其森及其一致行动人所持股权超90%被质押融资。

黄其森究竟筹了多少钱,泰禾集团的债务缺口还有多大,尚不得而知。面对今明两年泰禾集团需偿还近千亿元债务,曾经颇为自信且运气不错的黄其森,还会有这么好的运气吗?

五天卖三子力求“活下去”

资金告急,曾经的“地王收割机”泰禾集团也不得不开启“狂甩卖”模式。

3月27日,泰禾集团全资子公司厦门泰禾与世茂房地产持股公司厦门悦霖签署股权协议,厦门泰禾向厦门悦霖转让其持有的漳州泰禾房地产40%股权,交易对价为6.34亿元。交易完成后,厦门泰禾还持有漳州泰禾60%股权。

这是泰禾集团短短5天内第三次向世茂房地产出售资产。

3月25日,泰禾集团宣布转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权及相应债务,接盘者为世茂股份(世茂地产拥有A股世茂股份、H股世茂房地产两个上市平台),交易对价高达18.06亿元。双方将合作开发南昌茵梦湖国际旅游度假区项目。

南昌茵梦湖项目是泰禾集团去年两次收购而来,合计耗资29.30亿元。此前,小商品城进入5年最终兵败。泰禾集团如此大手笔全盘接手,曾令业界瞩目。只是,仅过半年,泰禾集团此次出售完成后,持股比降至49%,开发该项目的主动权拱手出让。

此前2天,泰禾集团还将全资子公司杭州泰禾持有的杭州艺辉商务51%股权出售给世茂股份孙公司上海煦晓,交易对价为3.79亿元。此外,世茂股份还需按比例承担该项目前期贷款约7.14亿元。

短短5天出售三项资产,泰禾集团将回血28.19亿元(含交易对方承接的债务)。或许,泰禾集团拟出售的资产远不止这些。3月26日,世茂房地产总裁许世坛在2018全年业绩说明会上公开表示,与泰禾绝对不止一二个项目的合作,合作范围要比现有的大很多,陆续会有更多的项目收购。

其实,泰禾集团卖子也远不是今年才开始。去年12月14日,泰禾集团还公告称,公司将间接持有的福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾 三家公司各100%股权转让给福州运成),交易对价为6.35亿元。

除与世茂地产接洽达成上述交易外,公开消息称,泰禾集团还相继与融创、华侨城、信达等知名房企洽谈过合作事宜,主要涉及广州、厦门等地项目股权合作。消息还称,泰禾集团拟出售的项目多达12个。

上周,针对出售资产等事宜,长江商报记者向泰禾集团发去采访函。截至发稿时止,未收到回复。

短期债务是货币资金3.71倍

大举卖子求生的泰禾集团巨额债务高悬,偿债压力奇大。

1965年出生的黄其森曾供职于建行福建省分行。1996年,31岁的黄其森下海创立泰禾地产,主攻住宅,2002年北上进京,开发“运河岸上的院子”,宣称“要打造中国第一豪宅别墅”。

黄其森资本市场之路始于2010年。当年9月30日,成功借壳同为福建的福建三农。从2012年开始,黄其森便在地产界刮起了“泰禾旋风”,疯狂拿地扩张。曾经备受质疑的是,2014年一季度,泰禾集团营业收入为10.61亿元,而其2013年底到2014年2月拿地支出接近280亿元,拿地支出与营收严重不匹配。

其实,泰禾集团拿地最为迅猛是2017年。当年八九月间的一个月,9次出手,涉及资金120亿元。而当年,其共获取36个项目,合计投入资金达552.40亿元。

截至去年9月底,泰禾集团总资产达2420.91亿元,较2011年底暴增了28.42倍,存货1679.27亿元,同期增长23.75倍。

相较资产及存货的暴增,泰禾集团的现金流与其严重背离。2011年至2017年,公司连续7年经营现金流为净流出,合计净流出554.84亿元。这意味着,公司经营活动不仅没有回血,反而持续流血。去年略有改善,前三季度,净流入1.62亿元。

同期,公司投资活动现金流也是连续7年净流出,合计净流出453.70亿元。只有筹资活动现金流持续净流入,7年合计净流入1134.21亿元,其中,2017年净流入484.66亿元。

由此可见,7年间,泰禾集团依靠举债1134.21亿元来维持其高速扩张,其自身造血能力极其孱弱。事实上,去年前三季度,其现金回款率为38.94%,远低于70%—80%行业平均水平。

造血能力太弱、完全靠输血运营,这种高杠杆模式在房地产市场调控压力下财务压力不期而至。

截至去年三季度末,泰禾集团短期借款188.80亿元、一年内到期的非流动负债457.93亿元、长期借款538.01亿元、应付债券250.35亿元,合计高达1435.09亿元,其中短期债务646.73亿元。同期,货币资金仅有174.41亿元,短期债务是货币资金的3.71倍。如此巨大的偿债缺口,其财务压力可见一斑。

不仅如此,占泰禾集团总资产约七成的存货周转率远低于同业。2017年,其存货周转率为0.15次,位居A股上市房企92位。

一名上市房企人士向长江商报记者称,泰禾集团开发的多是豪宅,相较普通住宅,转化为收入要慢一些。

两年要还千亿债务或要靠金主

频频出售资产回流资金或只是杯水车薪,泰禾集团要彻底化解财务风险或要靠金主。

2018年之前,黄其森用“高负债、高杠杆、高担保”撬动的资金频繁并购进而开发豪宅的模式行不通了。2018年的冬天,对黄其森而言,感觉特别冷。泰禾集团完成销售额远未达预期,2000亿元目标遥不可及。更为严重的是,此前借新还旧模式不行了,申请贷款审批不再顺畅了。

这让黄其森意识到危机来临,他决定迅速行动挽救。去年春节,黄其森在北京市场发起了“壹号抢收计划”,相传定价高端的西府大院项目降价出售,创造了单周认购15亿的纪录。

除了促销推行高周转外,黄其森还大举推进出售资产、争取银行授信。现在看来,这些危难之际下人为刀俎交易的抢救行动虽然有一些成效,但仍然不足以偿还上千亿债务,况且,部分项目毛病不少,江苏38亿元并购案纠纷就是例证。

根据东方金诚出具的《泰禾集团:主体及相关债项2018年度跟踪评级报告》,2018年4月—12月、2019年及2020年到期需偿还的债务分别为384.02亿元、473.59亿元、477.99亿元。

目前尚不知泰禾集团去年是否如期偿还了债务,但今明两年需偿还的债务合计高达951.58亿元,而这还只是报表上公开的债务,是否存在隐形债务不得而知。

除上述筹资措施外,黄其森的融资渠道并不宽。遭遇信用评级降级后,泰禾集团发债、银行贷款将受到一定限制,而其股权质押融资已被锁死。

截至目前,泰禾集团控股股东泰禾投资股权质押比高达99.9969%,其一致行动人黄敏、叶荔股权质押比为95.15%、100%。整体上,泰禾投资及其一致行动人股权质押比为99.65%。这意味着,一旦市场大幅波动,黄其森面临平仓风险。

备受质疑的是,4月1日,泰禾集团提前发布创历史的“10转增10派2.2元”高送转预案刺激股价大幅上涨,此举被解读为应对大股东平仓风险。

“华夏幸福的危机靠金主中国平安化解。”一投行人士向长江商报记者称,虽然泰禾集团出售资产一定程度上能缓解财务危机,但彻底解决还是要靠股权融资,引入金主成为战略投资者或是良策。

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