谭浩俊
随着房地产调控长效机制不断完善，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。
近日密集发布的上市房企年报显示，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但销售额增幅在逐步告别高速增长。如万科2018年的销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速同比均有所放缓。虽然碧桂园的权益销售额增长高达31.25%，但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。
与此相适应，同策研究院近日公布的相关数据显示，3月份受监测的40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%。其中，各类债权融资方式融资额度均大幅上涨，最高涨幅达464.84%；股权融资绝对值占比双升。融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月以来，再次突破1000亿大关。
销售增速放缓，融资总额增加，也从一个侧面说明，由于市场相对低迷，交易量失去了往日的“风采”，房企面临的资金压力不断加大，财务成本也在不断上升。如果这样的现象一直维持下去，相当一部分房企将陷入困境，甚至会引发一些风险。因此，有条件的房企，都在谋求积极转型，力图用转型改变不利局面，用转型为企业寻找到一条更好的发展之路。
那么，如何转型才能让企业更好地适应市场、适应消费需求、适应企业发展要求呢？很显然，找准落脚点，明确转型方向，把握好转型重点，才是房企转型最重要的方面，也是最现实的需要。否则，不仅转型不成，反而会失去发展机会，失去转型的最佳时机。
而从目前房企选择的转型方式来看，基本采用了内涵式转型和外延式转型相结合的方法。所谓内涵式转型，就是围绕主业，在产品的品质和服务的质量方面下功夫，不仅房屋的设计、房屋的质量、房屋的结构和房屋的品位更加符合消费者需求，满足购房者需要，甚至出现一些个性化定制的产品，从而让企业生产的产品更具针对性，更具备市场化特征，而不是过去那种皇帝的女儿不愁嫁，真正让住房也进入买方市场，让购房者决定房企的命运。而且，在产品的服务和配套方面，也更能体现综合化、便利化、现实化，如信达地产(600657)推出的“教育社区”，就把优质教育资源与房屋开发有机结合起来，让购房者不仅可以买到满意的房子，更能享受到优质的教育资源，抛却了“学区房”的烦恼。而大连万达的“弃房转型”，更被认为是断臂求生之举。虽然过程比较痛苦，但快人一拍、先人一步，有望让企业实现比较好的转型。
当然，内涵式转型，更有利于房企走出一条新路，也有利于房企在转型过程中减少震荡。但是，由于要求很高，转型过程中需要更讲究质量与效率，需要在人员、人才结构方面有更好的改善。
外延式转型，主要是一些有条件、有能力、有实力的房企，在房地产业务之外，开拓和开发一些新的业务，寻求新的突破。如广州（楼盘）恒大就选择了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头的产业格局。特别是新能源汽车，是恒大一次较为大胆的尝试。而碧桂园则选择地产、农业、机器人3大重点发展方向，未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。其他大型房企也都有了自己的新目标、新领域、新方向。关键就要看能不能取得突破，能不能杀出一条新路。如果选择的方向错了，或者没有能力取得突破，对这些房企来说，也会面临很大的压力。
矛盾比较突出的，是那些实力不是很强、条件不是很好，没有能力和实力进行转型的房企，既无法在内涵上取得突破，也无法在外延上找到出路，因此，在新一轮市场竞争中，很有可能被淘汰或并购。如此一来，市场也将进入新一轮的重构和洗牌。中小型房企能否早作决断，在自己尚具备一定经济条件的情况下，与大型房企合作，或主动投入到大型房企的怀抱之中，或许是一个不错的选择。
从总体上讲，随着经济从高速增长向高质量发展转型，居民消费由数量型向品质型转化，房地产市场也将进入到由规模向品质转型的关键时期。如何才能选择好转型的“落脚点”，对房企来说，也是一次严峻的考验。转好了，或是一片新的蓝海。转不好，可能影响企业进一步发展。
（作者为财经时评人）
本文来源：每日经济新闻
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