4月19日，北京市西城区小八道弯胡同15号附近，前来看房的人络绎不绝，这个名为鼓隅院的四合院项目因“二环内、80万起”的噱头吸引了不少看房者。整个两层四合院内挤满了看房人和销售人员。
与周边动辄一套上千万的房价相比，这个项目百万级别的价格成为吸引人们趋之若鹜的关键因素。经济观察网记者现场采访了解到，有相当一部分看房人均为居住在附近的北京本地居民。
鼓隅院项目北院大门外。客户服务中心就在里面负一层（图片来源：经济观察报 田国宝/摄）
价格低
据一位销售人员介绍，鼓隅院项目共有8个四合院，共计300多套房子，每套房子的面积从27平方米到50平方米不等。“项目是70年大产权，卖的是30年使用权，每平方米两万四到两万七。”
目前推出的房源有南北两个四合院，共有70套房子，其中南院41套，客户服务中心所在的北院有29套。每个房间的大小不同，但都有独立的卫浴，“面积小的单价高一点，面积大的单价相对低一些。”上述销售人员表示。
以一间面积33.9平方米的小户型单间为例，单价为27399元/平方米，30年租金总额为52.31万元，服务费总额为40.57万元，合计总价为92.88万元。折合下来，每月租金只有2580元，不到市场价一半。
项目所在的鼓楼西大街区域位于什刹海北侧，附近为数不多的二手房价格普遍在12万元/平方米以上。鼓隅院项目虽然只有30年使用权，但不到3万元/平方米的单价，仅是周边市场价的四分之一。
从租金方面来看，鼓隅院项目同样具备极高的性价比。按照33.9平方米92.88万元总价来看，折合成租金单价为76.11元/平方米/月。而周边四合院租金则单价普遍在270元/平方米/月，是鼓隅院项目项目租金的三倍。
龙湖冠寓在工体西路附近的长租公寓55平方米房间起步租金为1.81万元，折合成单价也达到了329元/平方米/月，位置虽然不如鼓隅院项目，但租金是鼓隅院项目的4倍。
距离鼓隅院项目不远、位于安定门二环边上的万科泊寓长租公寓项目，其中34.92平方米房间租金起步价为6700元，折合成单价也达到了191.86元/平方米/月，是鼓隅院租金的2.5倍。
租期30年
鼓隅院30年使用权分为两部分，其中20年为租赁期，剩余10年为赠送。想要获得这些房子30年的租赁权，租户需要签署两份合同，一份是与东瓴物业管理（北京）有限公司签署的租赁合同。
另一份是与咨询服务合同，由一家技术咨询公司与租户签订。据销售人员透露，这家技术咨询公司主要负责房屋改造及后期物业服务。
据销售人员提供的产权证明复印件显示，这些四合院的所有人为弘华恒泰（北京）投资有限公司和恒祥永泰（北京）投资有限公司两家企业。租赁合同内容显示，两家公司都是在2016年获得西城区颁发的不动产证。
对于东瓴物业管理（北京）有限公司是否具备出租两处四合院的资格，销售人员提供了一份弘华恒泰、恒祥永泰与东瓴物业签订委托书。委托书内容显示，委托期从2018年3月28日开始，委托期为32年，委托书上盖有两家公司的公章。
工商注册资料显示，恒祥永泰成立于2013年9月，原来股东为德蕊持股90%，陈彤光持股10%。2018年3月份，投资人换成孙瑞和郭楠；2018年12月28日，昊坤置业取代孙瑞和郭楠成为恒祥永泰的新股东。吕坤间接持有昊坤置业90%股权，许磊持有剩余10%股权。
弘华恒泰同样成立于2013年9月，原始股东为陈彤光持股90%，德蕊持股10%。2016年8月份，投资人变更为孙瑞和郭楠，2018年4月份，中圣明达控股集团有限公司成为弘华恒泰新的控制人。2018年12月28日，昊坤置业取代中圣明达成为唯一股东。
工商资料显示，中圣明达股东为孙瑞和郭楠，两人各持股50%。同时，中圣明达集团还间接全资拥有东瓴物业。也就是说，鼓隅院项目的出租人为项目持有主体的原股东，直到2018年12月底才变更到吕坤和许磊持有的昊坤置业名下。
低价背后
项目租赁合同范本（图片来源：经济观察报 田国宝/摄）
据销售人员介绍，目前两个四合院都还保持原来格局，交房前需要进行施工改造，“像这一片这么大空间，以后都会隔成一个一个小房间，今年10月份正式动工改造，2020年11月10日前交付。”
以上述33.9平方米房价为例，其中40.57万服务费用，主要包括两部分，一部分为房间改造费用。另一部分为后期租户居住期间物业服务费用。租赁费和服务费需要租户一次性交清。
据销售人员介绍，项目最大的好处就是价格便宜，租户租下来如果不想自住，也可以进行转租。目前周边同样面积大小房间的租金普遍在6000元/月左右，未来30年租金也具备一定升值空间。
北京某律所的一位律师表示，由于目前房间还没有进行改造，鼓隅院项目所出租物业在现实中找不到对标的实物，需要后期进行改造形成。租户可能会面临着钱房两空的结局，“目前四合院中找不到合同中约定的标的物，即便租户赢了官司，也不好执行。”
另外，目前出租四合院还保持原来构架和格局，交付给租户前，需要对房间布局进行重新规划和建造，如果后期四合院改造无法获得政府部门审批，到时候也面临着无法将房屋交付给租户的可能。
经济观察报 田国宝
本文来源：经济观察报
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