开发商们的“好日子”就要结束了

流动性和调控预期收紧，楼市买卖“窗口期”或将关闭。

2019年的这个春天，或许将是中国开发商日后回忆起来“最温暖的日子”之一。

1月份的降准，开启了持续三个月的楼市“暖春”，一二线城市率先受益，一大帮开发商如恒大、融创、泰禾、万科、保利、龙湖等启动“春季抢收”，同时进行了多笔融资；一些先知先觉的地方，也顺势推出了多幅土地，以期卖个好价钱。

因为他们深深知道，这难得的“窗口期”不知哪一天就要关闭了。

不过他们还是没料到，这一天到来得这么快。房地产市场的两大关键因素，流动性和政策，正在发生微妙的变化。

可预见的是，开发商们的“好日子”就快要结束了；2019年接下来的时间，对于一些资金链紧张的公司，市场突破能力不强的公司，都将是严峻的考验。

货币收紧信号

近些年来，房地产和宏观经济的关系，常常被比作“跷跷板的游戏”，意之宏观经济好了，房地产就要收紧。

4月17日，国家统计局公布了2019年一季度国民经济运行情况，国内生产总值 (GDP)同比增长6.4%。国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇指出，“GDP增速明显好于市场预期，市场预测有的是6.2%，有的是6.3%。”

同日，在3665亿MLF到期之时，央行展开1600亿逆回购操作+2000亿MLF续作，16日还通过公开市场逆回购400亿。对此，不少市场人士认为，央行正传递出“边际收紧”的信号。

这让市场对近期央行降准的期盼又少了些支撑。此前，央行已公开否认了近期降准的传闻。在4月12日的一季度货币政策例会上，央行也表示，下一步稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”。

紧接着，4月19日的政治局会议表态，坚持结构性去杠杆，这意味着不会重走举债刺激需求的老路。

这都是货币政策细微调整的迹象。对此海通证券分析师姜超认为，没有了货币超发，房市将失去核心支撑。

过去货币每年增长15%-20%，现在把货币增速控制在8%的GDP名义增速附近，这意味着买房的潜在收益增速从15-20%降至8%，也意味着房地产从一只“成长股”变成了一只“银行股”，而目前银行股的市盈率不到10倍。“在货币增速大幅回落之后，高估值的房地产作为投资性资产而言就太贵了”。

一季度楼市“回暖”的基础正是充裕的流动性，此时相对地收紧，对于房地产而言都是不小的影响。“预计只是相对一季度的宽松，接下来会有略微收紧，”深圳一位开发商人士说。

他认为，这首先会影响一部分开发商的融资。像一季度很多中小房企发债融资的现象，预计会大幅减少。

重提“房住不炒”

对于楼市影响重大的房地产调控政策也发生了变化。业内对于两会期间未提房地产调控的乐观，也被4月19日中央政治局会议重提“房住不炒”打破了。

4月19日，中共中央政治局在召开的会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

这是两会以来高层再次提到“房住不炒”。中原地产首席分析师张大伟认为，这透露出的一个信号是，国家经济基本面不错，但房地产调控可能再收紧；全国房地产的调控力度将依然维持高温，中央遏制房价上涨的决心不改。

几乎同时，住建部对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警。国家统计局3月数据显示，70大中城市中有65个城市价格环比上涨。

张大伟分析，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

地方显然已经领会到了中央的精神。据21世纪经济报道统计，4月以来，已有深圳、北京、合肥等多个城市收紧了调控。

如4月12日，北京收紧了国管公积金政策，贷款按照认房又认贷执行，被认为是新一轮地方调控收紧的风向标。

“窗口期”即将关闭？

从去年11月的“寒冬”到3月份的“暖春”，林平（化名）的感觉是“如堕梦中”，“房子突然间就好卖了”。他是总部位于北京的一家开发商华南市场的营销负责人。

确实，对购房者而言，这几个月是难得的利率下调期，减少了许多资金成本；过去几个月，市场也积累了不少需求，亟待释放。

融360统计，2019年3月，全国首套房贷款平均利率为5.56%，较上月下降7BP，首套平均利率连降四个月；全国二套房贷款平均利率为5.89%，较上月回落10BP，这已经是连续第5个月回落。

在其监测的35个城市中，3月共有29个城市的首套房贷利率下降。其中厦门降幅最大，同比下降了46个BP，降至基准水平；其次是福州和天津，下调幅度也超过了30个BP。

这样的利率水平是否可以维持？融360报告认为，一线城市中，深圳和广州连续下调，2季度继续下调的空间不大；二线城市基本也已下调过一轮；没有下调过的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，预计短期内仍会保持平稳。

经历过去年四季度市场煎熬的开发商，则深知当前“窗口期”的珍贵。站在同行的视角，林平感叹，去年底到现在一直在打折卖房的恒大，可能是最具忧患意识的开发商了，紧紧抓住了销售窗口期；一季度“抢收”的泰禾，固然有资金链紧张的原因，却也收割了一波改善型需求红利。

保利、万科、中海这类稳健型开发商，也没有放慢去化的节奏，涨价就更不要提了，就像万科执行副总裁张旭说的，随行就市，“每一天都要好好卖房”。

除了积极卖房回笼现金，一季度到现在还是房企融资的“好日子”，不少开发商一扫此前的窘迫，大手笔拿钱。

同策研究院数据显示，3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高。40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元，自2017年11月以来首次突破1000亿元，环比2月上涨85.25%。

另据Wind统计，截至16日，4月以来房企已发行信用债31只，融资金额近230亿元。今年以来，房企已发行信用债293只，融资金额逾2168亿元，同比去年分别增长68.4%、26.8%。

然而红红火火的“好日子”持续了两个多月，房地产眼看着又要变天了。

“调控的松紧带来的窗口期似乎越来越短，而且因城施策后，各个城市的节点、节奏都不一样了，你会看到有鹤岗那样房子‘白菜价’的城市，也有深圳豪宅火爆的城市，”前述开发商人士说。

林平负责的项目趁着热度开了盘，销售均价去到27000元／平方米，在当地均价不到2万的市场上，压力不小。林平只想在流动性还算充裕的时间内，尽快将它卖完。