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土地供应量减价升 房企佛山抢地大战

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在2018年下半年的“低谷期”之后,佛山土地市场又现抢地大战。。

3月26日,经过两个多小时171轮的竞拍,中海以18.5亿元总价+3.06万平方米商业配建+2.1万平方米自持租赁拿下佛山北滘新城一宗地块。4月22日,历经2小时激战,时代中国以31亿元+7.1万平方米自持将佛山金沙洲里水商住地纳入囊中。4月25日,经历57轮竞价,荣盛发展以约11.88亿元拿下顺德杏坛镇一地块,溢价率63.37%……

另据克而瑞数据,2019年1月1日?4月23日,佛山土地市场成交总建筑面积、成交总价分别为372.7万平方米、235亿元,在大湾区广东九个城市中均位列第二(仅次于广州);其中成交总建筑面积是第三名江门的3.14倍,成交总价是第三名珠海的2.26倍;由于成交基数大,佛山整体土地溢价率为16%,与江门并列第三,但高于广州(10%)。

“今年以来,无论是从政府推出的地块质量,或者是开发商参与竞拍的过程和最终成交的结果,其关注度都比2018年第四季度‘低谷’时期有提升。”合富研究院高级分析师曹绍林告诉时代周报记者,随着开发商的关注度越来越高,今年佛山土地市场的溢价率有望出现一定幅度的调整。

“整体来讲,今年佛山推出的地块‘有好有差’,但由于不少地块属于非限购区域,对于希望快周转或者走量的房企来说,会优先考虑这些土地。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者。

此外,克而瑞研报显示,今年佛山商住用地拟将供应527万平方米,同比下降13.4%。其中,住宅用地400万平,同比下降13.4%,这也是自2014年以来,佛山住宅用地供应最少的一年。“卖地大户”南海区今年住宅用地供应110万平方米,同比下降30%。顺德区为100万平,同比下降17%,两区宅地供应均创下近五年的新低。

肖文晓表示,因为今年佛山的供地计划略微减少,这在一定程度上给房企以暗示,即现在买入的地块会更加值钱(稀缺)。

激战佛山

相较2018年,2019年一季度的佛山土地市场,经历了如“过山车”般的起伏。

2018年上半年,佛山土地成交一路高歌猛进,以566亿元的卖地金额再创新高;而四季度佛山土地市场呈现的却是另一番景象,在挂牌的25宗地块中,有13宗底价成交,5宗撤销,推迟和流拍的地块各占1宗。克而瑞指出,由于年末房企预算资金收紧,加上出让地块多位于非中心区,这才导致开发商拿地热情不高。

进入2019年,随着房企融资呈现放松态势,加上佛山推出多幅或起拍价低或优质的地块,佛山土地市场整体呈现回暖态势。

2月22日,在经过57轮报价后,美的置业以6.77亿元竞得佛山禅城南庄一宗商住地,溢价率33.79%。据媒体报道,该地块系今年佛山禅城出让的首宗商住地块,起拍价较低且周边并无新建楼盘,多项因素促成竞争比较激烈。

3月26日,经过近2个多小时171轮的竞拍,中海地产最终以18.5亿元总价、3.06万平方米商业物业配建面积、2.1万平方米自持租赁住房建面拿下佛山北滘新城一宗地块,折合楼面价1.1万元/平方米。“中海地块曾于2018年佛山顺德区城市更新土地推介会上予以重点推介,该地块交通区位优势明显,且内部建筑物基本拆除,较为平整。”佛山中原策略研究中心(下称“佛山中原”)研报显示。

4月22日,历经2小时激战,时代中国最终以31亿元+7.1万平方米自持拿下佛山金沙洲里水商住地,剔除配建面积后折合楼面价1.59万元/平方米。“金沙洲里水紧挨广州,是开发最早,最邻近广州,最受广州买家认可的区域,这个优势已经足够大了。”资深地产研究人士邓浩志表示。

佛山中原的数据显示,2019年一季度,在一些本体属性较为优质的地块上,如首创置业狮山地块、万科平洲地块、北滘新城地块,房企有明显的拿地意愿。“虽然房企对于佛山市场有良好信心,但对拍地依然谨慎理性。”佛山中原预测,平稳中略带个别热点或将成为2019年佛山土拍市场的大概率表现。

房企纷纷落子

佛山土地市场回暖的背后,楼盘销售火热,市场竞争也与愈发激烈。

克而瑞数据显示,截至2018年底,TOP50房企中已有38家落子佛山,与广州数量相当,高于深圳(19个)、珠海(17个)、惠州(22个)、东莞(23个)。

“内地房企想要在粤港澳大湾区发展,在广州、深圳、东莞这些城市拿地难度较高,所以很多房企都把佛山作为切入点。”曹绍林告诉时代周报记者,因为无论是从城市基本面,还是经济条件,佛山在大湾区几个城市中都是比较靠前的。

肖文晓告诉时代周报记者,佛山因受惠于广佛同城,也受惠于本身的基本面(GDP及人口),使得开发商一直对佛山市场保持比较高的关注度。

市场方面,据克而瑞研报,2019年1季度,佛山一手住宅成交面积267.6万平方米,同比去年1季度提升2.37%;成交套数24016套,同比去年提升2.46%;成交均价为13079元/平方米,同比提升23.83%。其中价格同比提升幅度较大是因为进入2019年,佛山各区对新取预售证的楼栋采取单合同备案,佛山区域限价政策逐渐放开。

库存方面,据克而瑞统计,佛山住宅存量为883.3万平方米,若按过去半年的销售速度来看,仅需7.8个月就能全部卖完。

而广州、深圳、东莞、珠海去化周期分别为12.6个月、14.5个月、11.3个月、9.6个月,均高于佛山。

“广州与佛山两地毗邻,广州强大的外溢发展需求向外围扩散,结合佛山自身良好的发展基础,广州对佛山的辐射作用逐步驱动了广佛同城化的发展。”保利投顾研究院在今年2月发布的研报中表示,广佛间的人口流动以跨城职住为主,目前有近28万人在佛山居住,在广州上班,佛山成为解决广州住房刚需和刚改的重要场所。由于同城化的交通路网优势与房产价差,佛山承接了广州大量的住房需求,从而带动交界片区的房地产市场发展。

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