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脱欧影响持续 伦敦房价跌跌不休

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对于希望在伦敦置业的置业者来说,过去的几个月是一段纠结的日子。

根据英国国家统计局最新的统计数据,今年2月伦敦房价同比下跌3.8%,环比下跌2.2%。

这延续了此前一个月的跌势。1月,英国伦敦的房价均价同比下跌1.6%。同时这也是自2008年11月以来,伦敦房价单月遭受的最大跌幅。

英国房地产代理商福克斯顿集团(Foxtons)也在其最新公布的2018年年报中称,“伦敦销售市场处于长期低迷状态,目前英国脱欧的不确定性显然会影响消费者信心。”

“目前我们的确看到很多置业者持有一种观望的态度,但我觉得目前其实是入市的好时机”,4月9日,Lodha UK(珞达)联合首席执行官Gabriel York在接受21世纪经济报道记者采访时称。

在Gabriel看来,对于希望在伦敦置业的人来说,目前是一种焦灼僵持的状态,但如果等到未来英国真正脱欧后再入市,资产购买的价格有可能又不划算。

高价松动连续下跌

伦敦的住宅物业一度是失控的价格增长和负担不起的代名词,但英国脱欧的影响正让高价松动。

根据英国国家统计局的数据,尽管伦敦的房价近一年来一直在下跌,但该地区的平均房价大约还是在46.0万英镑(合计人民币402.5万元)的水平,仍然是英国房价最贵的地区。

排在伦敦地区后面的为英国东南部地区,房价均价约为31.6万英镑(合计人民币276.5万元),而最低的地区为英国东北地区,平均房价为12.5万英镑(合计人民币109.4万元)。

从总体看,截止到2019年2月,英国平均房价上涨0.6%,低于2019年1月的1.7%,这是近7年中,仅高于2012年9月(上涨0.4%)的最低年增长率。

伦敦的房价则在2月份领跌全英国,同比下降3.8%,降幅远高于东南部房价同比下跌的1.8%,这也是英国东南部自2011年10月以来的首次同比下跌。

如果和2017年7月房价均价的峰值相比,在2019年2月,伦敦的平均房价已较峰值下滑了大约5.9%。

但在Gabriel看来,政府预估的数据包含了一手房和二手房屋的交易数据,这使得在看待伦敦的房地产市场时需要区分差异。他指出,基于一手房的数据,认为2019年伦敦的一手房价将上涨约2.1%,2020年涨幅将达3.6%,而伦敦市中心的一手房房价则会在2020年上涨4.5%。

“从过去两年的数据我们可以看到,二手房和一手房的市场正在渐行渐远”, Gabriel表示,由于税务政策的改革等政策的影响,伦敦的二手房销售一直比较疲软,而一手房的表现则优于二手房。

英国房地产顾问咨询公司London Central Portfolio(LCP)在最新的一份报告中指出,英国脱欧所带来的不确定性对伦敦乃至英国的房地产市场造成了“毁灭性”的影响,自2014年以来,英国还多次提高税收,这使得伦敦的房地产市场进一步恶化。数据显示,今年一季度,整个大伦敦地区的楼市交易量同比下降7.1%。交易宗数也比2016年6月举行脱欧公投时下降了24.7%,整个市场在长期下降的趋势下继续暴跌。

另据英国房地产数据公司LonRes的数据,2017年至2018年间,伦敦100万英镑以下房产的交易量下降了9%,100万至200万英镑之间的房产交易量下降了25%,200万至500万英镑之间的房产交易量则下降了12%。

福克斯顿也在前述年报中称,“在政治和经济格局变得更加清晰之前,预计市场(销售)状况不会有显著改善。”

海外投资者看好长线

“对我们来说,英国脱欧在短期内肯定是一个挑战,但在不确定性的同时,也带来了机会。”珞达销售总监Charlie Walsh对21世纪经济报道记者表示,在他接触的买家中,更多看重的是英国长期发展的效益,而不是短期投资的变现。

Gabriel则表示,国际买家在英国脱欧之后不断增加。比如说珞达目前销售的林肯广场、格罗夫纳广场等项目,Gabriel称,国际买家大约占据一半,来自中国、马来西亚和新加坡等泛亚太地区的买家则是其中的主力,大约占所有买家比例的25%。

世邦魏理仕集团也在《全球生活报告》中称,尽管受脱欧影响,但伦敦房地产市场表现出了韧性,长期前景依然诱人。报告指出,由于全球环境和经济环境的改善,伦敦的房地产市场增长仍然是强劲的,并吸引着海外的投资者前往置业。

有意思的是,根据LCP的报告,由于此前英国原定于3月29日脱欧,这使得国际买家和伦敦市中心的富人们的购房活动激增。

LCP首席执行官Naomi Heaton在报告中称,人们曾经预计,在英国正式脱欧之后,将会有一个清晰的线路图,指引英国脱欧,从而推动市场复苏。

“但随后的波折造成了更多的不确定性。在作出明确的决定之前,这种情况不太可能发生实质性的改变。”Heaton强调,脱欧的摇摆不定已经影响着英国全国,在以往的市场周期中,伦敦往往是英国其它地区未来走势的早期指标,这很可能预示着英国国内市场将迎来更多坏消息。

北伦敦房地产经纪人、Rics前住宅主席Jeremy Leaf表示,考虑到英国退欧的不确定性,房价下滑趋势可能会更糟。但他也表示,“目前伦敦房产市场的基本面仍然不错,在脱欧协议达成后,被压抑的房地产市场需求将得到释放,我们已经在一手房市场看到了部分需求。”

Charlie则指出,伦敦的房产在过去几年增长较快,有些区域发展过快,尤其是一些一手房增加较多的地区,供给较多。“脱欧提供了一个价格再洗牌的机会,因为这些地方房价增长太快,以至于可能反映不了市场的真实情况了。”Charlie表示,在这个情况下,物业供给相对稀缺的地区便更有优势。

“在过去的六周中,随着脱欧局势的发展,我们确实看到很多人持有一种观望的态度,但这种观望并不是对市场或者说未来走势的恐惧,而是怕现在买贵了。”Gabriel认为,目前潜在的买家可能会在5月份之后开始真正考虑入市,而不会等到英国真正脱欧后。

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