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今年全国棚改计划开工减少51%,三四线城市怎么走?

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4月16日,财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也一并出炉。

对比2018年,37个省市2019年棚改套数共计285.29万套,较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

在4月财政部公布各省份2019年棚改计划开工量之前,2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据,近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌。

分析师指出,2019年棚改开工目标的大幅下调,预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低,直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱。

15个省市棚改开工量跌幅50%以上

克而瑞地产研究中心报告指出,除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省份同比增长,其余31个省区市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。

从绝对值来看,江西、江苏、安徽3个省整体2019年计划开工量依旧突破了20万套,在诸多省市中名列前三,而宁波、宁夏、海南等7个省市因自身棚改规模较小的缘故,2019年开工量均不足1万套。而从同比变化来看,各省市间有升有降,总体呈现出“跌多涨少”的局面。福建、天津、广西、广东、西藏等5个省份同比增长,福建的涨幅最为显著,高达117%。其余31个省区市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。值得关注的当属山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省,同比跌幅均超70%。我们认为,前期棚改开工量较大的省出现阶段性回调符合客观规律和市场预期,譬如河南省,2018年棚改实际开工量就已达到了2016年的1.8倍,2019年计划目标仅为15万套,同比下降77%,跌幅显著,回落也在预期之中。

事实上,在4月财政部公布各省份2019年棚改计划开工量之前,2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据,通过这两组数据的对比,我们也可看出当前市场对于棚改预期的转变。

在可统计的19个省份之中,含江苏、江西、河南、西藏在内等7个省份2019年棚改开工目标量变化并不是很大,涨跌幅在5%以内。近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌,辽宁、吉林、湖北、陕西等省跌幅显著均超50%,一方面源于部分省份年初披露数据较为笼统,基本是2年的目标开工量;另一方面湖北、陕西等省份因前期棚改开工量较大,基本也算是提前透支了未来的棚改空间,可以预期棚改对地方房地产销售的推动也在减弱。此外,福建、四川等少数省份开工量较年初公布的数据走高,这点也符合“因城施政”的调控思路,棚改目标同样体现着有松有紧的特征。

棚改货币化对房地产销售的促进作用在减少

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,按照此前公布的三年计划,各类棚户区改造的比例呈逐步减少的态势。

按照此前公开的三年计划,2018年到2020年三年时间里,将再改造各类棚户区1500万套,这是棚户区改造的第二个三年计划。在此之前,2015年,国务院提出,2015-2017年全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。

克而瑞地产研究中心指出,2015年到2017年基本维持着逐年增长态势,近3年的开工量都在600万套以上,2018年目标虽然略有回调降至580万套,但从实际的完成情况来看,全年棚户区新开工改造为627万套,目标完成率也创历年新高达107.4%。

前几年的超额完成也为后续棚改缩量埋下了伏笔。

去年10月,国务院常务会议明确提出严格把好棚改范围和标准,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。其中明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

克而瑞地产研究中心报告指出,棚户区改造越改越少这既是目标任务也同样符合客观规律,不可能越改越多。另一方面,大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现,比如加剧了地方财政负债压力,推升三四线房价等等,基于三四线的库存问题已经得到了初步解决,棚改开工量目标下调也在情理之中。

业内人士认为,棚改工作的主要目的是为满足刚需居民的住房需求,伴随着棚户区改造总体套数的减少,以及各地去库存任务的结束,部分库存较低的市县棚改货币化安置也将逐步退出。

克而瑞地产研究中心认为,2019年棚改政策收紧基本在预料之中,特别在地方财政相对紧张的背景下,货币化安置等方式也会渐渐退场,对地产销售的刺激作用也将减弱。

此外,报告指出,当前棚改规模“腰斩”,首先是对市场预期层面的冲击,也在释放一种信号,阶段性去库存任务已经完成,棚改对房地产销售的促进作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉动20%左右的商品房销售,这一作用力将在2019年乃至之后都将一去不复返。

此外,货币化安置也持续收紧,早在2018年10月住建部座谈会上就表示,2019年棚改货币化安置将以专项债券为主,政府购买棚改服务模式将被取消;同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主,货币化安置比例也将降低,这点对于商品房销售的影响也更为直接,缺少了资金面的驱动,居民购买力将大大降低。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出,2019年棚改开工目标的大幅下调,预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低,直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱。

在张波看来,棚改直接利好在未来三四线及以下城市会加速弱化,三四线城市的将迎来明显分化,未来处于重点城市群的城市将更具人口集聚力,收缩型三四线及以下城市则将面临商品房市场的进一步萎缩。

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