养老社区：“银发经济”的理想与现实

中国人说，家有一老，如有一宝。可中国人又说，家家有本难念的经。

面对“银发经济”的巨大市场潜力，开发商、险资等各路资金已经将目光投向养老这个巨大的市场。只是，一些民营机构的养老社区过于“高端”，公办养老机构却一床难求，这或许就是目前国内养老社区的现状：理想丰满，现实骨感。养老产业万亿市场如何分食，进入者都还在摸索，我们不妨从养老社区说起。

产业迎最强红利

中国人口老龄化带来的挑战不容小觑，而养老主要有三种基本模式：一种是居家养老，是以家庭成员作为养老支撑主体；一种是社区养老，依赖政府、家庭成员、社会力量为老年人提供养老服务；一种是机构养老如养老社区等，是以社会保障制度为根本，由复合型机构来提供养老资源的一种养老模式。目前，养老产业需求已经延伸到第一、第二、第三产业，具体包含老年社区住宅产业、老年金融、家政服务、文化生活服务和其他相关产业。

国务院办公厅在4月16日发布《关于推进养老服务发展的意见》。《意见》提出，聚焦减税降费，养老服务机构符合现行政策规定条件可享受小微企业等财税优惠政策。此外，民政部本级和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，到2022年要将不低于55%的资金用于支持发展养老服务。《意见》还提出，拓展信息技术在养老领域的应用，制定智慧健康养老产品及服务推广目录，开展智慧健康养老应用试点示范。促进人工智能、物联网、云计算、大数据等新一代信息技术和智能硬件等产品在养老服务领域深度应用。在全国建设一批“智慧养老院”，推广物联网和远程智能安防监控技术。

中信建投的报告显示，根据联合国人口展望数据，2020年我国老龄人口将达到2.4亿，但这同时也意味着巨大的养老产业空间，预计2020年老年人消费潜力约为10万亿元。

天时地利

似乎缺了点“人和”

各路资金进军养老行业，可谓是具备了天时地利，但似乎缺了点“人和”。养老行业涵盖多个领域，较为常见的一类开发形式就是养老社区。

“我是准备给家里的老人计划一下，但现在的民办养老社区门槛越来越高。”在广州的泰康之家粤园，记者见到了前来参观的刘女士。

位于广州市长岭居国际生态居住区内的泰康之家粤园，是泰康在华南的首个养老社区项目。“除享受保单的保障利益外，还可额外获得泰康全国连锁高端医养社区的入住权，且投保保费门槛最低总保费200万元，每年支付20万元，但这才只是入住的基本门槛。”现场工作人员介绍，“入住后一对夫妻在可大部分自理的身体前提下，每月还需要交近两万元左右的费用。”

“我们很多城市的养老社区都已经基本满房，往后入住门槛或许要提高至购买300万元的相关保险产品。”工作人员提醒。记者查阅资料发现，2012年经保监会批准泰康推出国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。65岁的黄华老人对记者表示，“我在这住了一段时间，院里的老人康复、饮食等服务都还挺好，但就是觉得入住门槛和费用有点过高，而且老人的孤独感还是很强。”有在现场咨询的老人也告诉记者，自己的退休工资远远不到这个水平，有点“未富先老”的感觉。当前，中国老年人的消费观普遍还是相对较为保守和谨慎。

与上述高端养老社区相比，一些公办养老机构的收费相对较低。记者在深圳市罗湖区社会福利中心调查发现，这里入住门槛视老人的健康和需要护理的程度，每月收费在3000至4000元左右。不过，想入住也不是那么容易。工作人员告诉记者，要年满60岁以上的罗湖户籍居民，然后到深圳民政在线登记排队轮候，优先安排年纪较大的老人。

一些民营机构的养老社区过于“高端”，公办养老机构却一床难求，这或许就是目前国内养老社区的现状：理想丰满，现实骨感。不过，一些养老社区与地产也有着解不开的关系，更成为一些城市的主打牌。

而在江苏扬州，由于得天独厚的地理和环境优势，这座城市打造了“颐养之城”的新名片。扬州市民政局2018年底公布的扬州中心城区养老地图勾勒出整个城市的养老产业规划，北至邗江区公道镇，南至开发区八里镇，东至江都区仙女镇，西至邗江区蒋王街道，已经建成35个颐养示范社区，9个街道级日间照料中心，11个街道级中心厨房，6家护理院，33个养老院。记者发现在扬州市区周边的各类特色养老社区，更是吸引南京、上海等周边客户前来考察。

记者在位于扬州西郊捺山脚下的石柱山国际康养城看到，这座康养城宛如一个主打养老的大型综合社区，包括住宅项目、大型颐养中心、生态农场、恒德护理院等，而康养城由扬州恒丰养老产业有限公司投资建设，目前住宅项目销售均价已经“过万”。以恒德护理院为例，目前双人间收费是每月3000元，单人标准间每月4000元，按照老年人生活护理等级的不同可以个性化定制服务，收费从600至4500元不等。而在当地，还有捺山颐乐小镇、江扬天乐湖医养中心等项目，集聚上万人的康养小镇呼之欲出，似乎也成为特色小镇发展热潮中的一种特别模式。

除了养老社区，市场还出现了共有产权养老。2017年12月，北京市民政局正式发布了共有产权养老试点项目“恭和家园”已投入运营的消息。记者发现，恭和家园是北京的共有产权养老试点项目，其中购房者购买的是95%的产权，另外5%产权由开发商自己持有。除此之外，购房者每户每月还需要缴纳一定的服务费，包括物业费、管家费等费用。

如何平衡

社会效益与收益

养老产业也与土地拍卖、特色小镇、共有产权连上关系，外部的政策环境也在支持养老产业的发展，但依旧存在着许多风险，投资方需要考虑如何平衡社会效益和投资效益。有投资过养老社区的陈经理告诉记者，大部分民营养老社区亏损的原因在于入住率的不足，导致运营成本无法规模化管理。一般来说，养老社区的入住率必须在75%以上，才有实现盈利的可能。

“在中国，仅从养老社区的利润率来看平均在8%左右，纯服务的养老社区很难迅速盈利。不过，从宏观角度而言养老产业不应该是以盈利为第一位，社会性占据最主要地位。”一位资深医疗健康产业投资基金合伙人对记者表示。

以医疗健康投资为主的高特佳相关负责人表示，从行业内来说只要涉及医疗健康投资的机构，都会对养老行业做研究，目前来看主要关注两个方向：中高收入人群的养老需求以及医养结合的机会，尤其是开创针对老年人的产品和服务模式，比如一些特定的产品包括多功能浴池、智能马桶以及行动能力差的辅助养老设备等，这些设备的针对性强，需求量大，利润空间也比较高。此外，智能养老的产品也是关注的重点。

说起养老社区，还是不得不提到开发商。如今，住宅市场的增长天花板让房企愈发坚定多元化布局。房企也正逐渐转型城市配套服务商，“银发经济”促使房企将养老视为多元化业务中的重要一环。据不完全统计，全国已有近80家地产商进军养老地产领域，万科、龙湖、招商蛇口等众多龙头房企踊跃入场。

对于房企如何吃上“银发经济”这块蛋糕，易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，开发商应继续在社区建设中搭建半独立半混居的服务。“比如一个小区有10栋楼，这个时候可以单纯设计一栋有较好的老年服务设施，而老年人平时社区生活也可以接触其他年龄的人群。另外，也需要强调老年文化建设，不断创新服务，这都是开发商需要做的事。