当前全国居民购房杠杆率在连续下降8个季度后有所回升。不过，短期内全国性调控政策不会放松的情况下，预计2019年全国居民购房杠杆率不会大幅上升，小幅震荡的可能性较大。此外，4月19日的政治局会议还重提“坚持结构性去杠杆”，此处需要警惕居民购房杠杆率的再次上升。
5月8日，易居房地产研究院发布《2019年一季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示，2019年一季度，个人房贷余额同比增速回落至17.6%，连续8个季度回落；全国居民购房杠杆率为31.7%，环比小幅上行。
易居房地产研究院的报告指出，从人民银行季度公布的数据来看，近年来个人住房贷款余额呈现持续增长的态势。数据显示，2019年第一季度末个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。观察历史数据，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年四季度，短短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，期间新增贷款余额约10.4万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。
回顾过去13年数据，个人住房贷款余额同比增速最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在17-18%区间内盘整。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升,加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2017年一季度超过了之前5年的增速水平达到35.7%。
2017年二季度，个人房贷余额同比增速出现回落（30.8%），此后7个季度继续保持回落态势，2018年二季度以来回落速度有所趋缓，2019年一季度回落至17.6%。二季度来看，预计短期内全国性的调控政策不会放松，个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所趋缓。
上海易居研究院将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。数据显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行，2019年一季度再次小幅上升。
易居研究院研究员沈昕认为，一季度居民购房杠杆率上行主要有以下三点原因。其一，央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷节奏加快。其二，全国首套房贷利率自2018年12月以来连降4个月，居民贷款意愿增强。其三，一季度除部分一二线城市外，全国大部分三四线城市楼市降温，一季度新建商品住宅销售总金额同比增长7.5%，比去年同期回落3.8个百分点。
沈昕表示，中共中央政治局4月19日召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。此处需要警惕居民购房杠杆率的再次上升。
本文来源：21世纪经济报道
作者：祁三连，牟佳怡
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