网易首页 > 网易海南房产 > 正文

区域深耕、觊觎“千亿” 中小房企如何实现逆袭

0
分享至

区域深耕、觊觎“千亿” 中小房企如何实现逆袭

每经记者 程成

进入2019年,以“稳地价、稳房价、稳预期”为特点的因城施策也在全国多地施行,虽然不少城市放宽落户门槛,个别城市甚至出台购房补贴政策,但“房住不炒”的主基调并未改变,房地产调控从紧的基本面并未出现扭转。

与此同时,行业集中度在进一步提升。中指院数据显示,2018年TOP10房企市场占有率为29.2%,TOP20房企市场占有率为39.5%,分别较上年提高5.2、7.1个百分点。

也因此,不少中小房企也都在年初喊出了“千亿”目标。在政策依然从紧,以及市场向龙头房企等“千亿”规模级的房企集中的趋势下,在布局、资金、品牌等方面不占优势的中小房企,又能否穿越周期完成2019年的业绩目标大考?

区域深耕成中小房企护城河

国家统计局数据显示,今年前3个月,全国商品房销售面积2.98亿平方米,同比下降0.9%;商品房销售额27039亿元,同比增长5.6%,增速较1~2月提高2.8个百分点,但较上年同期下降4.8个百分点。

市场规模虽不断在创新高,但增速已然下滑。而另一方面,“强者恒强、弱者渐弱”的行业特点愈发明显。

亿翰智库的数据显示,今年前4个月,TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的门槛进一步提高,分别达到641亿元、407亿元、171亿元、64亿元,同比分别增长27%、8%、21%、25%。而在集中度方面,TOP10、TOP20、TOP50的市场占有率分别达到38%、52%、75%,行业向龙头房企集中的趋势更加明显。

行业“马太效应”的放大,行业整合在加速。在调控依然从紧的环境下,竞争进一步加剧,集中度进一步提高,更多区域型中小房企逐渐掉队甚至淡出。然而,一些区域深耕型房企在调控周期和激励的市场竞争下活的并不逊色。

如聚焦杭州的滨江集团,2018年实现合约销售850.1亿元,同比增长38.2%;实现营业收入211.15亿元,同比增长53.3%;实现利润总额42.41,同比增长44.9%。

《每日经济新闻》记者注意到,自去年下半年滨江集团在深圳等非优势区域的投资进展不顺后,其逐渐明晰“聚焦杭州、深耕浙江”的战略,并将杭州作为主战场。

以其大本营杭州市场为例,2018年滨江集团在杭州实现合约销售294亿元,市场占有率达到7.4%,稳居第一位,基本完成300亿元的年度目标。而杭州市商品房成交金额TOP10项目中,滨江集团有4席入列。在房企众多、竞争激烈的杭州,滨江集团并不逊色于全国性布局的龙头房企。而正是在优势区域的深耕,才让滨江在激烈的竞争中不至于“掉队”。

又如深耕粤港澳大湾区,特别是扎根深圳的龙光地产,2018年其实现合约销售718亿元,同比增长65%;实现营业收入441亿元,同比增长59%;实现核心净利润77亿元,同比增长66%。

值得注意的是,龙光地产2018年718亿元的合约销售中,有六成来自大湾区区域,其中深圳区域以及大湾区其他区域的销售占比分别达到26%、34%。此外,至2018年底,龙光地产的土储货值达到6520亿元,其中大湾区土储货值占比约为82%。

扩大规模是穿越周期的保障

是选择大而强还是小而美,虽然各家房企战略不尽相同,但一个不争的事实是,对大部分房企而言,规模仍是穿越周期的保障。

在中房数据研究院院长陈晟看来,在市场逐渐向龙头房企集中的大趋势下,千亿是大企业的门槛,决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。

扩张规模,一靠土地,二靠资金,但归根结底还是要靠资金。而如何融到资金,更是房企扩张规模的关键。

不过,作为资金密集型的房地产业,房企规模的不断扩大,必然是负债规模的不断膨胀。Choice数据显示,至2018年3季度末,沪深上市房企负债合计超过7.75万亿元,同比增长超过30%,平均负债率达到80.7%。

而另一方面,目前至2021年将是房企有息负债的集中兑付期。去年以来,在降杠杆的大环境下,包括华业资本、银亿股份等多家中小型房企在内的企业,因资金链高度紧绷进而出现债券违约现象。

但随着降杠杆向稳杠杆的转变,行业资金面紧张、融资渠道紧缩的局面并未持续太久。特别是春节过后,融资环境出现相对宽松,房企通过发债、ABS等方式融资规模大幅放大,房企债券违约潮并未再现。

同策研究院的数据就显示,3月份其监测的40家典型上市房企完成融资1024元,创下自2017年11月以来的月度新高。环比2月大幅上涨85%;融资成本约在3% ~7%,较2月份明显下降。

而具体到区域型房企,融资成本同样呈下降之势。

如滨江集团,年初以来就先后成功发行两期1年期的短融债券。1月16日,成功发行了9亿元的短融债券,成本为5.3%;而3月14日,其又成功发行了8亿元的短融债券,成本进一步下降至4.1%。均显著低于其2018年5.8%的平均融资成本。

如龙光地产,2月19日成功发行了于2022年到期的3亿美元的优先票据,年息为7.5%,虽然高于其2018年6.1%的加权平均借贷成本,但显著低于其于去年12月发行的、于2020年到期的3.7亿美元优先票据8.75%的年息水平。

“春节之后,资本市场的融资环境确实相对宽松一些,但这很大程度上是要借新还旧,应对债务偿还高峰。”同策研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》记者。

而另一方面,年初以来部分二三线城市(如滨江集团聚焦深耕的浙江区域、龙光地产深耕的大湾区)的楼市出现的“小阳春”行情,无疑又为它们完成年度业绩大考提供了有利条件。

“通过区域深耕,区域性房企在当地与全国性布局的龙头房企竞争时,往往并不居于下风。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,区域深耕型房企大多在当地深耕多年,对市场、客群的研究较为透彻,在当地拥有良好的产品力、品牌知名度和忠诚度,并有着深厚的资源积累,这正是他们的竞争优势。

多位市场人士也向记者表示,房企在年初制定年度目标时大多谨慎保守,而在当前政策环境下,也许部分房企今年的销售额增速会出现下滑,但完成年度目标将是大概率事件。

如滨江集团,中指院数据显示,前4个月其实现合约销售301.6亿元,同比增长30%,已完成了年度“千亿”目标的30%;龙光地产实现合约销售243亿元,完成全年850亿元目标的29%。

咨询热线:4001-666-163转3

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

曹雪芹家被抄时有多少家产?雍正看到清单后傻眼了

拓跋说
2021-06-11 09:34:22

2012年,白静因出轨在家中被丈夫周成海杀害:白静太狠了,没有退路

八圈传播者
2021-06-11 14:13:16

美盟友凌晨2点不宣而战,出动大批战机猛烈轰炸,现场火光冲天

军武视界
2021-06-12 10:11:02

80后北京姑娘,一张自拍照惹全网直男狂舔屏,网友:心动的感觉!

FUNFASHION
2021-06-12 17:33:40

广州市疾控中心:6成以上确诊病例自服感冒药,延误治疗时间

南方都市报
2021-06-12 12:22:23

全世界都没人猜对!孤立中俄只是个幌子,欧洲议员曝光真正目的

沙漠军志
2021-06-11 11:54:21

江苏新增4例!常州疾控最新提示!

健康料理大食谱
2021-06-12 18:48:17

民国第一将军县,出了150名国民党将军,如今是中国最富地区之一

瓶与抛光者
2021-06-12 17:11:11

国足突然损失大将:重伤到无法行走,面临提前告别40强赛

中超替补席
2021-06-12 19:19:02

6种无法被治愈的疾病,或许你还不知道,别再傻傻浪费钱了

张医生聊科普
2021-06-11 12:05:18

周扬青新男友身份曝光,背景强大比女方小6岁,著名企业执行总裁

八卦宝宝
2021-06-12 13:55:11

男人过了40岁尽量别穿短袖配短裤,推荐刘恺威这5套搭配,真帅气

时尚大赏
2021-06-11 18:10:07

七国峰会第一天,这十个细节很意味深长!

牛弹琴
2021-06-12 08:42:07

西方霸权末路?G7峰会出现变数,法国炮轰英国,德国与美国唱反调

美洲报姐
2021-06-12 11:49:06

中国人均收入50强出炉:武汉第29,成都第38,浙江共7城入围前20

旧故里莫
2021-06-12 09:48:48

全人类的危机来了?联合国披露一重大报告,中美俄这次必须要联手

水镜晓先生
2021-06-11 18:55:39

刘嘉玲带75岁母亲游西湖,弟媳妇一头红发抢镜,一家人气质真好

素素娱乐
2021-06-11 20:58:30

0-7!世界第29懵了:大黑马被踢成筛子,67年超级魔咒诞生

我的护球最独特
2021-06-12 08:36:34

23岁宋祖儿走机场,膝盖状态引起热议,网友:“刚跪完榴莲吧”

阿三聊影视
2021-06-12 17:00:54

重磅交易方案!威少加盟湖人,联手詹眉争冠,3大主力去奇才

蓝梦沙加
2021-06-12 15:16:03
2021-06-12 22:25:08

海南房产

热带低压即将在本岛万宁到三亚一带沿海登陆!

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

大连一别墅失窃 小偷独自偷走重40多公斤360万元现金

头条要闻

大连一别墅失窃 小偷独自偷走重40多公斤360万元现金

财经要闻

体育要闻

武磊打动足协领导 将推动球员留洋

娱乐要闻

陈数穿钻石流光长裙雪肤若隐若现

科技要闻

终于落地!《数据安全法》来了,特斯拉火速回应

汽车要闻

能坐着上车 传祺M8双车上市售25.98万起

态度原创

游戏
家居
教育
手机
军事航空

《消逝的光芒2》公布7分钟实机演示 12月7日正式发售

家居要闻

湖南大哥花150万回乡建法式别墅 庭院堪比游乐场

教育要闻

网易教育携手学而思网校直播解读2021高考

手机要闻

Android 12 Beta 2 发布:更好看,也更安全了

军事要闻

印度扩建靠近马六甲海峡的跑道 威胁我商船军舰