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抢人大战后,这些城市的楼市怎样了

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经济观察报记者谢敏敏 5月6日,在“建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况”发布会上,国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军表示,放宽落户不等于放松对房地产的调控,不管户籍制度怎么改,“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位是必须坚持、不能动摇的。

这是国家发改委首次就放宽落户和房地产调控、房地产市场之间的关系表态。

恒大研究院的报告指出,房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融,人口流入可增加房地产需求。从人口和收入看,部分城市的房价可能存在上涨过快、缺乏支撑的风险,亟需人口流入支撑,“‘抢人’在一定程度削弱房地产调控效果。”

从2017年以来,国内部分城市相继出台人才及落户新政,这些政策在为城市发展吸引高阶层人才的同时,一定程度也扩大了当地房地产市场需求。

杭州:投资买房

根据官方数据,2018年杭州有33万人口净流入量。在上海工作的赵春峰(化名)就是33万大军中的一员。

赵春峰此前是天津户口,最终选择再落户杭州。他透露,2018年他曾仔细对比过南京、杭州和武汉这三个主要二线城市的落户政策,也纠结犹豫过。

赵春峰说,他在上海工作多年但并无购房资格,近年来决定放弃在上海购房的打算,转战其它城市。“这些城市放宽落户门槛后,我就一直在考虑,主要还是想落户后再买房。南京和杭州比起来,杭州有阿里,当时十条地铁线同时在建,所以我更看好杭州。”

按照杭州当时落户政策,硕士及以上学历毕业生可直接落户,本科学历人才落户需要连续缴纳一年社保(不含补缴)并提供一年居住证明,且年龄限制在45岁以下。

2018年9月,赵春峰恰好得到了一份杭州的工作offer,他于是辞去上海的工作。研究生学历的他可以直接落户,先把自己的档案转移到杭州人才市场,根据新单位开具的证明材料,到新单位集体户口所在地的派出所,让派出所开具迁移证,再落户。

这个过程让赵春峰大概等待了1个月,“当时从外地迁移过来的人蛮多的,要等档案调出来,录入到人才市场系统,在网上查询到记录以后才能去派出所办理,等了很多天,打电话到人才市场催的时候,对方说最近人很多,还要排队。”

2018年11月,落户后的赵春峰购买了一套位于萧山的新房。

同样落户杭州的吕萍(化名)的落户经历和赵春峰不同。吕萍也在上海工作,但她并不打算通过换工作的方式落户,她之所以选择到杭州落户,只是希望在上海周边购买一套房产。

吕萍也是研究生学历,但要想在杭州直接落户还需要杭州企业开具的证明,如果不去杭州工作,吕萍只能“另想办法”。

通过朋友介绍,吕萍在淘宝找到了一家代为办理落户的中介机构。代理人告诉她,先要缴纳600元定金,户口办好后再支付剩余的2200元,对于吕萍来说,2800元的落户代价并不算高。

2017年11月初,吕苹在代理人指导下开始着手办理落户事宜,她拿到了一份代理人邮寄过来的调档函,再委托家人到老家江西的人才市场将档案转寄到杭州。

经过人才市场落户审批、公安局落户审批、取户口准予迁入证、办户口迁移证等一系列环节,吕萍于2017年12月25日办好了杭州的集体户口。这个过程中,她只需写一份《代办户口委托书》,甚至不用亲自去杭州。

已经在杭州拥有购房资格的吕萍连续一年多来在闲暇时间都会从上海到杭州去看房,虽然至今还没有买到合适的房子,但她没有被限购挡在门外。

对于赵春峰和吕萍们来说,放宽的落户政策帮助他们绕开了严苛的限购政策。一直较为活跃的杭州楼市,吸引了无数外地投资客,落户也是投资客青睐的一种方式。

在旺盛的需求支撑下,杭州楼市在全国市场走出了“一枝独秀”的行情。2018年在全国楼市下行之际,杭州催生了数个万人摇号楼盘;今年3月,杭州更是连出西湖国际城及华夏四季两个“万人摇”盘。

今年以来,杭州新房和二手房市场均保持了活跃的势头。4月杭州市区(含富阳、临安)新房共成交12955套,环比3月增长21.5%,同比去年4月的9798套增长32.2%。二手房成交量达8597套,与3月持平。截至5月初,杭州市区二手房挂牌价已接近7.3万套。

杭州土地市场热度更为明显。3月29日,杭州一口气拍出5宗地块,单日土地收入达到73亿元;4月16日,杭州出让7块土地,总成交价126亿元,其中望江地块最终价格为52.03亿元,折合楼面价45325.75元/平方米,这一价格也是杭州历史上第二贵地王。

透明研究院数据显示,4月杭州市共出让土地42宗,出让面积105.2万平方米,出让金额388.0亿元,是近一年来的第二高位。

另一方面,杭州“抢人大招”仍在加码。4月3日,根据杭州官方提出“全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的,可直接落户”,进一步降低落户门槛。

西安:最大受益者

西安无疑是“抢人大战”的最大赢家之一。这个地处关中平原的历史文化名城,已经多次推出了“抢人”政策。

2017年3月1日,西安市出台了被称为史上最宽松的人才引进政策,通过“三放四降”最大限度降低落户门槛。人才引进政策多次调整后,门槛进一步降低,涵盖了大部分有落户西安意愿的群体。

今年2月3日,西安再次放出“抢人”大招,任何在校大学生,或者45周岁以下的人,都可以在西安落户。浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,这一政策意味着西安户籍政策的门槛几乎为零,也意味着对外地人限购的政策,几近破解。

根据官方数据,2018年以来共有75万人落户西安。实施人才新政以来,西安市户籍人口增加了155万。西安官方目标是到2020年人口达到千万级别。

大量人口涌进的同时,西安楼市也不平静。

根据国家统计局数据,2018年12月西安商品住房价格同比上涨22.4%,二手住房价格同比上涨15.0%。刚刚过去的3月份,西安一手房价格同比上涨23%,二手房价格同比上涨13.3%,涨幅位居70城之首。一季度西安市房地产开发投资增长加快,其中住宅投资268.45亿,增长23.9%。

在过去的2018年,限价和摇号制度双重作用下,西安楼市主旋律是“一房难求”。西安高新区一项目销售对经济观察报表示,限价的新盘几乎不愁客源,很多购房者参与摇号几个月也没有抢到一套房子:“很多在外地工作的陕西人这几年都开始回西安落户,他们也不打算回老家买了,西安的房价也不高,都想着投资一两套。”

该销售人员表示,2018年底西安楼市出现分化行情,部分性价比不高的项目开盘遇冷,但依然有不少楼盘受到“千人抢购”。

在这一行情之下,西安房价在2018年终于迈入了万元时代。4月份西安市住宅均价为14074元/平方米(不含别墅),环比上涨5.4%,同比上涨8%。

根据西安住房意向登记平台,在4月29日—5月5日这一周,共有7个楼约4300组客户完成登记。从登记结果看,5个项目意向登记人数超房源数,需要摇号开盘。

其中需要摇号的项目中,2个项目意向登记人数超千人,分别为曲江风华A地块,可售房源256套,意向登记申请数为1126个;金辉·世界城I地块可售房源264套,意向登记申请数为1035个。

而在此之前,4月份还有2个项目,金地南湖艺境和绿地新里城·兰亭公馆最终登记人数达到了2000组。

年内12城

据不完全统计,2019年以来,全国共有12个城市发布人才引进或落户新政,除了北京、深圳和广州一线城市及襄阳外,海口、大连、南京、常州、西安、杭州和石家庄等多数城市均为二线城市或省会城市。

如果加上2017年以来出台各类人才和落户新政的城市,城市数量接近30个。但是出台新政并不意味着一定能吸引来人口。一些三四线城市由于产业基础薄弱,本身对人口的吸引力并不大。

但是,像杭州、南京、武汉、西安等区域核心城市,其本身具备较强的资源吸附能力和人口吸引能力,实施人才和落户新政后,势必会吸引大量新生代人口进入,而新增人口又客观上扩大了当地楼市需求基数。

根据南京网上房地产公布数据,今年3月和4月份南京新房成交量总共14649套,比去年同期大涨了60.6%。其中,3月份共成交新房7323套,环比2月份的2239套大涨227%;4月份新房成交量与3月份旗鼓相当,为7326套。

由于限价因素,南京新房一房难求。3月和4月,南京共有52个项目开盘,其中17个为“日光盘”。5月6日,南京河西鱼嘴金茂悦首开推出184套房源,吸引了5851组买房人参与摇号,中签率仅3.14%。

另一方面,南京土地市场的热闹景象也颇受关注。3月29日,南京迎来春节后首次土拍,一日揽金120.79亿元。

4月30日,南京推出的9幅地块在同一天公开出让,吸引70多家房企参拍,当日吸金76亿元,其中6幅涉宅地块达到最高限价。竞价最火的江心洲G08地块,经过112轮竞价,最终被荣盛拿下,成交总价15.6亿元,溢价率41.82%,楼面价达到31980元/平方米。

国家统计局数据显示,3月份,石家庄房价同比涨幅为17.35%,大连为13.7%,海口为16.9%,西安为24.4%,襄阳为15.1%,北京、深圳、广州、杭州和南京由于本身房价基数较高,再加上严格的调整政策,房价涨幅均没有超过10%。

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