天量融资背后 二线城市持续抢地热

本报记者 王营 实习生 卜筱溪 北京报道

风水轮流转。本轮调控周期之下，二线城市抢尽了房地产市场的目光。5月8日这一天，苏州再拍三宗地，收金40.65亿元。其中两幅地块直接以高溢价率成交，另一幅经85轮报价后以45.38%的溢价率成交。三天之后，苏州市人民政府下发了房地产市场调控补充意见。

除了苏州，包括合肥、武汉、杭州、郑州、天津、南京等二线城市在内，土地市场都异常火爆。在一线城市严厉调控、三四线楼市萎靡不振的背景之下，开发商将绝大部分“弹药”放在了二线城市。中原地产研究中心最新统计数据显示：截止到目前，全国二线城市土地市场持续升温。特别是4月来，数据持续高位，4月单月，二线城市合计卖地金额高达2933亿，刷新了最近2年的最高纪录。

同策研究院研究总监张宏伟认为，本轮二线城市土地火爆的原因有三：第一是因为房企主流看法是要回归二线城市，而现在是重新布局二线城市的窗口期；第二个是春节后资本市场环境放松，房企拿到钱之后，就有将钱快速投入到土地上去的行为；第三与房企冲刺销售目标相关，包括他们在土地储备上的压力。这些必然会导致房企积极抢地。

到二线城市去抢地

在一线城市鲜有土地供应背景之下，回归二线成为房企的主流看法。而受益融资环境宽松，房企又有了充足的弹药拿地。也因此，本轮二线土地市场主要表现是，无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。

5月7日，南京拍卖江北的3宗地块，其中2宗为纯商办地块。3宗地，分别经过了64轮、83轮、106轮的竞拍，最终才各归其主。截至目前，南京今年共拍出17块地（不包括去年结余地块），累计拍卖轮次达851次（不包括底价成交），平均每块地抢拍轮次超50次，7块地拍到最高限价。

苏州在年内已经出现了三次百亿级土拍。今年4月24日，苏州主城区出让5宗地块，共吸引了34家房企竞拍。最终，5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元，溢价率超过35%，并诞生吴中区太湖新城板块和尹山湖板块两幅新“地王”。此外，今年2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地，总成交价为98.25亿元，接近100亿元；1月4日，苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块，揽金129.19亿元。

4月25日-4月26日，合肥迎来了最大规模的土地出让潮。根据此前信息披露，这两日合肥共推出26宗地块，居住用地23宗，商住用地1宗，商服用地2宗，总起拍价约为111.74亿元。竞拍现场，房企参与数量超过70家。经过两天的激烈竞拍，25宗地块成交，总成交金额210.62亿元。众所周知，合肥土地竞拍设置了“举牌应价+摇号”的方式，当应价达到地块最高限价时，进入摇号阶段。据了解，25宗成交的地块中有8宗地块达到最高限价。此外，溢价率普遍在50%以上，超过100%的地块有7宗。

上述只是二线城市土地市场部分典型现象。整体而言，二线城市土地市场火爆高于其他城市。克而瑞研究中心的统计数据显示，4月，中海、绿城、世茂、华润等房企拿地力度显著提升，拿地金额均较前3月平均值提升200%以上。与此同时，在回归二线城市战略驱使下，房企在二线城市拿地热度持续攀升,竞争也更加激烈。

2019年1-4月，百强房企二线城市新增土储建面占比达49%，较1-3月上升3个百分点；而三四线城市占比为45%，较去年全年下降了13个百分点。

融资额显著增长

房企积极抢地背后是融资额显著提升。从绝对值来看，今年比2018年整体的融资环境已经回暖很多，房企资金面缓解从而拿地不再谨慎。

2019年4月，40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元。房企融资总额环比上月1024.2亿大幅滑落，但相比2018年依然属于高位。2019年1-4月房企融资金额同比同期大飞跃。从同策研究院统计数据来看，2019年1-4月，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元；同比2018年1-4月2666.08亿元，多出545.63亿元，同比上涨20.46%。

总体来看，房企融资面宽松、楼市“小阳春”现象以及房企回归二线的主流看法，使得二线城市土地市场竞争异常激烈，地价攀升。

“房企在二线城市加大布局可以视为拿地策略的变化，三四线城市受棚改规模减少影响，房企的拿地力度已经有所减缓，除了长三角、粤港澳大湾区等热点城市群外，其他区域的三四线城市开始出现降温。年后二线城市土地回温明显，热点城市例如武汉、成都、合肥、重庆等地的土地也呈现供求两旺局面。从土地市场来看，部分房企的回归一二线战略正在得到体现，二线城市也将成为今年众多房企的重要战场。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，苏州5月11日出台政策是一个明确的信号，由于二线城市土地热度提升、二手房市场转热，对于房价上涨的确会形成推动作用，因城施策进行调控就显得十分必要。

张宏伟认为，去年12月份，住建部对于2019年的调控定调就是“稳地价，稳房价”。“从这个角度看，未来政策很有可能与目前苏州等地出台的政策相似，如规定自持比例等一些限售办法来为土地市场降温。”张宏伟称。