时代周报记者 胡天祥 发自广州
楼市调控政策还没迎来“松绑”，但“融资”环境已有小幅度改善。
Wind数据显示，2019年4月，房企境内发债881亿元，环比增长18%，同比增长61%；内房海外发债688亿元（根据当期汇率换算），环比增长106%，同比高基数下增长6%；2019年1?4月，房企境内发债2757亿元，同比增长46%；海外发债2150亿元（根据当期汇率换算），同比增长18%。
资金面的缓解还直接体现在土地市场上。同策研究院的研究报告显示，近期，以二线城市为主的土地市场回暖明显，4月成房企拿地井喷期，又见房企疯狂拿地，据统计2019年1?4月，累计超过28家企业拿地过百亿，而2018年同期只有24家，2017年同期只有18家。
国泰君安分析师刘斐凡告诉时代周报记者，目前包括企业债、中票在内的融资利率都有所下行，包括银行贷款审批亦不会像去年那样“严格”，目前只是总量控制。但同策研究院研究员陈朦朦也指出，虽然从绝对值来看，今年比2018年整体的融资环境已经回暖很多，但本月473.13亿元公司债中，有459.23亿元来自于境外融资，由此可见，境内融资形势依旧不够明朗。
房企境外融资大幅增加
同策研究院监测的40家典型上市房企融资情况显示，继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后，4月房企融资金额又有所回落，环比下跌26.42%。
2019年4月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计753.62亿元，其中外币融资总额折合人民币524.91亿元，占比69.65%，环比上月外币272.51亿元融资金额大幅上涨92.62%。其中，美元融资总额折合459.23亿元人民币，环比上月美元融资金额271.70亿元人民币，增长69.02%，占融资总额的60.94%，全部来自于发行公司债券; 港元融资总额为65.69亿元人民币(76.57亿港元)，占比8.72%，最大两笔来自于越秀地产的股票增发(61.62亿港元)及越秀地产发行的可换股债券(11亿港元)。
此外，4月债权融资额为688.09亿元，占房企融资总量的91.30%，环比下跌30.15%；股权融资金额为65.54亿元，占总融资金额比重为8.70%， 环比上涨67.81%。其中在债权融资方面，融资方式包括发行公司债(473.13亿元)、其他债权融资(107.43亿元)、信托贷款(75.33亿元)、境内银行贷款(32.21亿元)，中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。与上月相比，4月除发行公司债融资金额有所增加以外，其余的债权融资方式融资额度均大幅减少。
融资成本方面，总体来说，4月房企融资成本较高，多在7%以上。在已披露的数据中，融资成本最低的是越秀地产发行的11亿港元的有担保可换股债券，票面利率为1.875%；其次是招商蛇口发行的2019年度第二期超短期融资券，融资规模35亿元，票面利率2.80%；融资成本最高的是当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据，票面利率为12.85%。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，今年以来，房企整体发债量很大，但大部分还是依靠境外发债。“虽然境外融资成本很高，但在目前国内融资环境仍然收紧的大背景下，首先你要能融到钱，第二才是考虑融资成本的高或者低。”肖文晓表示。
多数为借新还旧
虽然货币政策已连续12个月宽松，但房地产行业始终处于严监管状态。恒大研究院指出，2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”，预计短期内房地产融资不会开闸放水，在正规渠道上，房地产行业不会产生巨量的信用创造。
“目前银行信贷门槛仍较高，开发贷实行白名单制度，严格要求项目满足‘四三二’条件，不允许资金跨区域使用。”恒大研究院表示，在信用债发行用途方面，房企公司债实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管，目前只能借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。而在海外债方面，国家发改委明确表示，房企境外发债主要用于偿还债务，限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。
那么，近期房企融资规模回升，原因何在？多位业内人士表示，从策略上看，目前房企的发债，多是以现有债务再融资（即借新还旧）的方式进行。“现在基本上要借新的融资，相当困难。”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，但目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。
恒大研究院也指出，在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。
数据显示，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿元，将在2019?2021年集中到期，每年到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。其中规模最大的银行和非银金融机构贷款期限一般为2?3年，近期开始密集到期；而信用债中占比最大的公司债在2015?2016年集中发行，一般期限为3?5年，也将从2019年起进入偿债高峰期。
本文来源：时代周报
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