北京共有产权房遇冷？转让难位置偏让购房者担忧

张鹏在北京大兴四季盛景园以2.9万元/平方米的价格签约了共有产权房80%的产权份额 。不过，她有点后悔签约。她觉得，房源密度过大，户型也不十分满意，又担心未来不方便置换。于是，她想同开发商协商退房，但目前尚未成功。

大兴四季盛景园共有产权房项目于2018年10月15日开始第一次申购，参与摇号的家庭2191户，房源2224套，但当天选房仅选出28套。张鹏就是其中之一。

共有产权房曾受到高度关注，但像大兴四季盛景园这样遇冷的共有产权房项目并不鲜见。今年以来公开选房的房山区金隅·金林嘉苑、城志畅悦园和金融街·金悦嘉苑，弃购率都达到近80%，甚至90%多。共有产权房为何突然失去了光环呢？

转让难位置偏让购房者担忧

张鹏告诉中国青年报·中青在线记者，她和家人会根据今年四月开始的第二轮申购情况考虑是否继续购买这个房子。如果最终决定放弃，就要支付总房价5%的违约金。据她了解，首批选房的20多户中，持有此想法的人不在少数。

张鹏申购共有产权房有两个出发点：置产让孩子上学；这是政府项目，相比周边二手房，价格确实稍微低廉一些。

“一套房很少有人住一辈子，共有产权房未来只能卖给有资格申购共有产权房的人，流通性不好，而且因为目前北京市政策不允许回购，所以80%的高产权比没有意义，反而导致房子价格对于周边二手房来说优势变小。在允许回购的情况下，高产权比是有意义的。”张鹏坦言自己的顾虑。

如果放弃共产权房的话，张鹏会考虑在大兴购买二手房。“因为价格差不多，而且是全产权。以后再出售的话，不会受到政府那么多约束。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国青年报·中青在线记者，弃购一般有几个原因：

一是虽然房价相对便宜，但是从产权份额角度计算，其实是差不多的。换而言之，这是以放弃部分产权比例为代价的。二是很多房源或地段不好，交通区位优势不明显，尤其是学区不好的时候，购房者可能不太感兴趣。三是近期北京住房供应规模较大。“其实购房者做了两套方案，或在认购到了部分优质商品住房后，会放弃此类共有产权住房。”

严跃进指出，自住型商品房本身产权是完整的，而共有产权住房往往更容易和经济适用房挂钩。从认购性价比看，自住型商品房可以获得完全产权，而且价格也便宜，这个时候购房者自然会更喜欢此类住房。

除了产权、位置等因素的考量，一些共有产权房项目也爆出让购房者忧心的问题。

海淀区永靓嘉园选房过程中，业主指出，共有产权房存在包括样板间开放时间短、窗户小、暖气片宽度小等问题。

对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，保障房由于价格较低，时有质量问题出现。政府需要加强监管，也需要建立统一的社会信用体系对建设者进行制衡，将有质量问题的建设者列入黑名单，让守信者走遍天下，失信者寸步难行。对于不按时交房问题，应按照合同规定来处理，必要时也纳入社会信用体系。

严跃进指出，住房质量问题，说明在开发中需要强调“降价不掉价”。类似质量问题，本身也违背了住房制度的改革思路。“质量问题一旦曝光，也影响了市场信心和情绪。所以后续需要加大督查力度，进而形成更好的认购现象。”

让投机的人退出购房竞争正是政策目标

共有产权房的尝试从2007年就开始了。

2007年8月，淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由土地划拨改为土地出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

2014年3月19日，住建部副部长齐骥在国务院新闻办举行的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》新闻发布会上公开表示，未来对于一些既不属于保障对象，又确实买不起商品房的“夹心层”群体，要建设供应政策性商品住房，发展共有产权住房。那一年的《政府工作报告》中，“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。

2017年8月，北京表示将推“共有产权住房”，新北京人分配不少于30%。

当年9月21日，北京市住房城乡建设委会同发展改革委、财政局、规划国土委联合起草发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称《暂行办法》），该办法实施后，按照“新房新办法，老房老办法”的原则，已供地但尚未销售的自住型商品住房将统一按照共有产权住房进行后续销售及使用管理；已经签约销售的自住型商品住房项目继续按照原自住型商品住房相关规定管理。

值得注意的是，《暂行办法》同时删除了之前意见征求稿中“购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权”这一条。

2017年9月30日，《暂行办法》正式实施，同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。

据赵秀池介绍，为了落实房住不炒的定位，北京的产权类保障房由自住型商品房升级为共有产权房，与公租房一同实现在保障房领域的租购并举。共有产权房确实解决了一些人的住房问题。

赵秀池指出，共有产权房定义为政策性商品房，与自住型商品房的差别在于体现其商品属性，可以出租，但是准入条件更加严格，为人生首套房，且采取封闭循环，5年后上市仍然为共有产权房，购买者也需要符合共有产权房的准入条件，且需要共有产权人同意。

目前政策规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

赵秀池指出，自住型商品房比共有产权房弃购率低主要是制度安排所致。

“共有产权房弃购率高的原因是多方面的。一方面，共有产权房是购房者与政府各自拥有一定份额，购房者没有完全产权，上市时购房者需征得政府同意。另一方面，5年后上市购买者也得符合人生首套房的条件，共有产权房也不能变成商品房，这些条件使购房人变现或投资盈利的期望大打折扣。”

但赵秀池同时指出，从某种意义上讲，只有刚需才会购买共有产权房。而目前高房价下如果只解决自己居住问题，完全可以通过租赁住房来实现，租赁住房更能满足就近就业、就近上学的需要。

不久前，北京市住建委官方微信公众号“安居北京”发文回应共有产权房弃购率高的问题时称，截至目前，共有产权住房房源数量与申购家庭数量的供需比从1∶400下降至1∶7，真正满足了刚需无房群体住房需求。

事实上，在去年，北京住建委就曾回应过相关问题。回应指出，共有产权房需求和供应比下降，首要的原因是共有产权住房资格条件比过去更严格了，这是回归住房居住属性、抑制炒作的举措。让投机的人退出购房竞争，这正是政策追求的目标。