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社科院:住宅价格上涨趋势未变,需防止大幅波动

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5月23日,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。蓝皮书显示,住宅价格上涨趋势未变,防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%。

蓝皮书指出,在经历了2017年“最严调控年”之后,2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。2019年,货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限,加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变,预计2019年房地产市场销售回落,投资增速放缓,行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

发挥城市政府的主体责任,实行局部试探性微调

蓝皮书显示,2019年,房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则,但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重;房地产调控政策分化是大势所趋;“一城一策”则体现了政策的灵活性,更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。

蓝皮书中指出,预计政策调整以结构化方式进行,各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。

不同城市的市场运行结果将明显分化:一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,适当松动过紧的行政管制措施,在政策边际改善之下,市场成交活跃度将有所提升,销售面积同比可能实现小幅增长;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。

蓝皮书报告课题组指出,2018年12月19~21日,中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”在2018年的政府工作报告中将落实城市主体责任进一步明确,意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。如果说“因城施策”带有中央定调的意味,那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则体现了政策的灵活性。强调“一城一策”,更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同,城市政府根据实际情况制定政策,承担调控的主体责任。除了限制市场需求的行政性措施和市场管理权限之外,作为地方税种的房地产税也可能将是落实城市主体责任的一个重要手段。

2019年房地产开发投资面临较大回调压力

蓝皮书显示,2018年1~12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比上年同期提高2.5个百分点。虽然2018年全年房地产开发投资依然保持高速增长,但增速比前11个月回落0.2个百分点。从不同城市看:2018年一线城市投资增速稳步回升,2019年有望延续这一趋势;二线城市投资低速徘徊,年底市场热度明显提升;三四线城市2018年投资增速不断放缓,2019年仍将面临较大的回调压力。

总体来看,投资增速放缓主要受两方面因素影响。一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策不放松、各地调控手段不断升级的背景下,中小房企投资明显乏力。二是融资环境。虽然在2018年第四季度市场流动性有了较为明显的缓解,但对于房企的直接拉动作用仍有限,从而导致了房企投资增速放缓。2018年下半年以来,土地拍卖市场持续转冷,企业拿地态度普遍谨慎,底价成交、流拍频现。鉴于市场下行压力不断积聚,商品房销售面积、土地购置面积增速双双下滑,将显著抑制企业新开工意愿,短期内新开工面积将进入下行通道,年内不排除步入负增长区间的可能性。

展望2019年,蓝皮书报告课题组认为,由于房地产市场销售回落,土拍市场转冷,新开工意愿不足,全年投资增速将面临较大回调压力。

防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标

蓝皮书指出,2019年商品住宅市场应关注以下三个问题。

一方面,住宅市场去库存基本成功实现预期目标。蓝皮书显示,2018年住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长,而竣工面积增速大幅下降,结果施工面积持续增长。从销售看,现房销售持续大幅下降,这就形成一个剪刀差,即竣工增长放缓,部分城市现房库存偏低,2019年预测销售面积明显大于竣工面积,可售面积将进一步减少,可能对房价上升产生更大压力。应在相应城市增加和加快住宅供给。

另一方面,因城施策和分类调控实施效果开始显现。2018年各地出台450余项调控政策,说明因城施策和分类调控已经深入推进。正是因城施策,使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化,其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。中央提出的构建房地产长效机制虽然是有一个过程,但其紧迫性也是显而易见的。笔者认为,因城施策是房地产长效机制的重要环节,因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

蓝皮书报告课题组认为,住宅价格上涨趋势未变,防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%,这是全国平均水平。可以推测,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

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