佛山被住建部点名预警背后：外来房企跑步入场

佛山被住建部点名预警背后：外来房企跑步入场

每经记者 黄婉银

2019年是广佛同城第10年。10年间，与经济、交通网络一同发生巨大变化的还有佛山的房价。

易居研究院统计显示，今年一季度，广州累计新建商品住宅成交均价同比上涨40%，佛山则累计上涨22%，两个城市均位于“房价过热”区间。

5月18日，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示，其中就包括佛山。

《每日经济新闻》记者近日在佛山楼市走访发现，供求关系紧张、土地市场回暖、限价政策取消、大湾区规划落地等多重因素，影响今年佛山房价数据的走高。

▲佛山近一年来新房价格走势(单位：元)数据来源：安居客邹利制图

去库存周期约8个月

根据佛山住建局的统计，今年1~4月，佛山全市新房网签35371套，二手房共17510套。其中，新房网签同比上涨约4%。单从4月数据看，新房网签套数同比上涨23%至11948套。

由于网签数据有滞后性，中介研究机构的实时统计更能反映当下市场情况。据佛山中原策略研究中心出具的报告，今年1~4月，佛山新房市场各项成交指标均出现同比上涨。其中，成交面积同比上涨22%至395万平方米，成交金额同比上涨48%至509.4亿元，成交均价同比上涨22%至12897元/平方米。

《每日经济新闻》记者近日走访佛山多个在售楼盘了解到，有楼盘目前在售价格较年初或前两个月上调1500~2000元/平方米。

成交量的上涨也意味着库存在被消化。佛山中原策略研究中心统计，截至2019年4月末，佛山全市商品住宅新增库存877万平方米，按近1年的销售速度需要消化约8.1个月，这一数据较年初减少近1个月。

横向对比看，据合富研究院的数据，截至今年一季度，佛山的库存消化周期在粤港澳大湾区7城(广州、深圳、佛山、惠州、中山、东莞、珠海)中最短。

与此同时，佛山人口也在不断增加。据佛山市统计局数据，2018年末，佛山常住人口达到790.57万人，较上年末增加24.90万人。

不过，地产经济学家邓浩志在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，近期佛山房价的上涨情况应该只是统计数据上的反映，或者并没有统计数据上反映的那么多，“房价累积涨幅较大的结论，可能与放开限价政策导致的网签均价上升有关”。

早在2016年10月，佛山就开始加强新建商品住房备案价管理，引导合理定价，此后市场普遍出现了双合同情况。继广州严禁开发企业拆分价格报备后，佛山也在今年1月悄然放开备案价限制。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对记者指出，今年以来佛山新房均价同比涨幅较大，主要与新房限价政策变化、双合同回归单合同有关。在此过程中，受购房首付门槛下降以及粤港澳大湾区利好等积极因素的作用，部分楼盘也有取消优惠或者调高售价的动作，引发外界关注。

外来房企跑步入场

在二三级市场变化的背后，佛山的土地市场也迎来回暖。《每日经济新闻》记者梳理发现，今年1~4月，禹洲、中骏、力高、蓝光、荣盛等外地房企纷纷进驻佛山，本地房企也都在陆续加仓。

对此，邓浩志认为，佛山土地市场目前确实比之前升温了，但未到过热的程度，这也与全国二三线城市土地市场整体回暖有关。另外，粤港澳大湾区规划的公布也对区域内城市的土地市场有明显提振作用。

以顺德大良片区为例，5月份，宝能系和深圳湾一号的开发商鹏瑞先后在同一条街上拿下两宗地块。扣除配建后，两块地的楼面价均超过了13000元/平方米。

而上述两块地附近的在售楼盘万科金域滨江、保利碧桂园悦公馆均价分别为19000元/平方米、18000元/平方米。一位置业顾问告诉《每日经济新闻》记者，因为近期拍地频繁，附近楼盘都在调价，幅度估计在1500-2000元/平方米。

来自河北的荣盛则是在顺德杏坛镇顺德西部生态产业区启动区落下首子，地块折合楼面价8169元/平方米。该片区已有恒大、美的、金地进驻，目前最高楼面价纪录由美的中交翰诚保持，为10021元/平方米，目前在售均价为15000元/平方米左右。

上述置业顾问表示，该区域未来还将有多个地块出让，在荣盛拍地后，附近楼盘已经进行了多轮价格微调。

广东省房地产协会专家委员龙斌则对记者指出，地价对房价而言只是一个支撑性因素，关键是区域需求、购买力能否承受相应的市场价格。佛山因为近几年市场需求比较大，后期供应也没有很快跟上，供求关系呈现弱平衡的状态。此外，广佛同城的发展、轨道交通的紧密连接使得佛山承接了广州部分购房需求，“佛山目前的价格不单是本身的市场价格，还有广佛同城化的价格效应。”

政策后期是否收紧

今年4月，佛山发布了公积金新政，将个人最高贷款额度提升至50万元/人，此前最高为40万元/人。此前对超过144平方米的普通住宅不予发放贷款，现在对超过144平方米的普通住宅，只核定144平方米以内部分的房款计算可贷款额，超过的部分由购买人自行解决。

此举也被市场解读为是继限价政策放开后佛山楼市的又一次松绑。易居研究院智库中心研究总监严跃进此前也表示，本次佛山对于住房公积金贷款政策的调整，带有很强的松绑效应。过去很多城市也有公积金调整政策，但主要是侧重规范的内容。而佛山此次修改的条款，对于刺激购房需求有很直接的影响，是今年二季度全国市场中购房政策率先松动的城市代表。

而在近期被住建部点名预警后，市场也在聚焦佛山是否会再次收紧政策。肖文晓认为，本次被住建部点名预警之后，预计佛山主管部门亦会加大市场管理力度，严格新房预售价的审批管理，实现稳房价、稳预期的调控目标。

邓浩志表示，如果均价继续走高，地方的压力就会进一步上升。因为收到住建部预警，苏州已经先知先觉地自行加码调控。而佛山下一步楼市政策可能也会选择更趋谨慎，更趋收紧。不过佛山楼市的后市，成交量应该会保持平稳为主，成交价会有真实上升，全年预计在5%左右，这应该是各方都可接受的范围。