上市房企正经历2018年报披露后的诚信拷问。5月27日，银亿股份(000981.SZ)发布公告称，延期至6月10日前回复深交所的年报问询函。财务拷问、延期回复，今年以来，已有包括金科股份（000656.SZ）、泰禾集团（000732.SZ）、新城控股（601155.SH）等至少8家A股上市房企被交易所问询。
房企通过财报粉饰以获得更好的市场通行证，在业内屡见不鲜。但在监管部门对上市公司信披完整性、准确性要求越来越严格时，一张疑点重重的财务报表已难以混迹资本市场。
问询浪潮中，房企核心财务数据被置于聚光灯下，盈利能力、高杠杆风险、同业竞争问题，处处直击经营者核心隐忧。也正是交易所问询函火力聚焦之处，房地产企业集体飙车之后潜藏的风险正缓缓浮出水面。
盈利疑云
据沪深交易所数据，今年以来，两市已有超过400家上市公司收到沪深交易所的年报问询函。其中，上交所发出年报问询函超过120封，深交所发出286封。仅在5月10日至5月16日，两市就发出118封问询函。
在这波监管大潮中，房企受问询现象明显增多。而作为房企经营数据的核心，盈利的真实情况首要得到关注。此次问询风波直指房企利润的“不合理变动”、是否存在通过报表合并及利息资本化调节利润等问题。
5月20日午间，深交所对金科股份（下称“金科”）下发年报问询函，要求其对2018年净利润增幅远超营收原因、毛利率增幅较大原因等问题进行说明。
数据显示，2018年金科营业收入412.33亿元，相比上期增加18.63%，实现归属于母公司净利润38.85亿元，相比上期增加 93.85%，净利润增幅远超营业收入增幅。在主营业务范围未变化的情况下，深交所质疑这一现象的原因。
过去一年，房企销售增速、回款率均进一步下滑。国泰君安证券研究指出，2018年56家房企在2016年销售增速峰值达51.1%，2017年销售增速下滑至44.6%，2018年增速继续放缓至33.2%；37家房企平均回款率同样下滑至70.37%。
在房地产行业整体承压的大环境下，金科房地产业务毛利率却迎来同比8.05%的增长，因此深交所要求，通过对比最近两年主要收入来源所涉项目的业态、构成、成本和收入情况，金科需要对毛利率大幅增长给出解释。
除去盈利指标变动背后的逻辑，上市房企是否通过财务手段调节利润同样受到质疑。典型例子是新城控股（简称“新城”）。4月2日，新城发布公告称收到上证所问询函。而16个问题的核心症结在于，新城是否存在对利润的调节？
年报显示，新城有多家持股比例超过50%的合（联）营企业未被纳入合并报表，同时将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司、持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司，以及持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围。
在行业集中度进一步提升的背景下，收并购与合作经营成为房企扩容的快速渠道之一。但是，合并报表如何处理，将直接影响上市房企的利润表现。除此之外，地产行业会计处理的独特之处在于借款利息的资本化处理，一定比例的借款利息在报表中会被计入存货成本而非财务费用。
以新城为例，公司利息支出的资本化占比较高。年报显示，新城2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%，相较2017年的77.45%和27.75%有较大幅度上涨。上证所要求其说明背后逻辑。
对此，新城解释称，2018年度公司融资借款利息及债券利息支出为39.96亿元，合同负债内含重大融资成分利息为53.6亿元，该部分并非有息负债，因此新城控股根据会计准则对其全部进行了资本化。
高杠杆困局
盈利指标之外，房企负债情况和资金链安全成为问询重灾区。16 年底“房住不炒”提出后地产调控不断趋严，但在此轮调控中，地产行业的资产负债率仍处于上行通道，房企仍存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。
国泰君安证券研究指出，A股房地产行业加权平均资产负债率由1998年的 51.0%提升至2018年Q3的80.1%，比2016年高出2.8 个百分点，二十年间飙升接近30%。横向对比来看，杠杆率飙升后地产已然是高杠杆行业，资产负债率在所有非金融行业中位列第一。
负债风险加持之下，监管部门问询释放了对高杠杆房企更严苛的信号。其中，房企短期偿债能力成为交易所关注的焦点问题。据问询函内容，金科、泰禾、银亿股份、嘉凯城(000918.SZ)等企业2018年末现金流均无法覆盖短期借款。
年报显示，2018年期末，金科一年内到期的有息负债为600.9亿元，但货币资金期末余额为298.52亿元；泰禾2018年期末现金及现金等价物余额为115.58亿元，而其短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元。
困境同样出现在银亿股份和嘉凯城身上。嘉凯城2018年末短期借款和一年内到期的非流动负债余额共计453.34亿元，货币资金余额仅87.48亿元，其中 81.6亿元货币资金使用受限；而银亿股份短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达91.55亿元，但现金及现金等价物余额仅7.47亿元。
值得注意的是，中型房企成为此轮加杠杆的主力。国泰君安证券数据显示，中型房企负债率从2012年以来持续提升，尤其是净负债率2018年已飙升至135.1%，显著高于大型房企的 95.8%和小型房企88.7%。
背后的逻辑是，随着市场竞争更加激烈，中型房企对加速扩张、规模的诉求尤为强烈。由于前几年土地投资力度加大，房企投入大笔资金，但不少房企由于回款放缓，只能依赖融资和再融资输血，从而提高了净债务金额。
而此次被问询的同样多为销售规模刚冲至千亿的中型房企。比如金科，2018年其实现签约销售销售额1188亿元，同比增长81%。但资产负债率为83.63%，存货周转率由0.31下降至0.23、流动比率由1.71下降至1.55、速动比率由0.44下降至0.38，偿债能力逐步弱化。
但在可预见的未来，高杠杆风险仍难化解。相关研究指出，2019年地产销售预期仍然较为谨慎、地产融资仍未明显放开，经营性及筹资性现金流压力未减。此外，在2017-2018年大量拿地后，房企今年面临的建安投资支出压力不会弱于去年。交易所频频问询，传递出市场对于中型房企高杠杆率的担忧。
关联交易之谜
“各类上市公司频频收到问询函，说明监管层的管控力度加大，尤其是房地产企业本身规模较大的更容易受到监管。” 财经评论员严跃进表示，企业经营过程中，更是需要注重合规运作，尤其是在资产负债数据、盈利数据、融资数据等方面需要规范。
而除去盈利与资金安全，房企在转型过程中面临的同业竞争问题同样受到关注。典型如*ST康达(000048.SZ)，2018年11月，京基集团正式收购*ST康达，并在2019年3月宣布拟收购阳光股份大股东所持股份，成为阳光股份实际控制人。
但因此，京基与两家上市公司分别在房地产开发和投资性物业领域存在交叉。因此，监管部门要求其结合公司及京基集团、阳光股份的主营业务情况，说明京基集团如完成收购阳光股份，三方是否存在同业竞争的情况。
*ST康达回应称，公司虽然与京基集团和阳光股份在房地产销售上存在同业竞争或潜在同业竞争情形，但因阳光股份主营业务以投资性房地产出租与资产管理为主，已逐步退出房地产开发业务，与公司和京基集团之间不产生实质性竞争，不对上市公司构成重大不利影响。
相似问询出现在嘉凯城身上，对于深交所向嘉凯城提出的，能否在2019年7月底前解决和恒大院线之间的同业竞争问题，嘉凯城方面回复称，能够如其完成承诺，解决同业竞争问题。
除此之外，房企与关联方、合作方的资金往来亦受到质疑。2018年，新城其他应收款453.26亿元，同比增长58.93%，其中应收关联方款项、应收少数股东款项和应收房产合作方款项占比较大。上证所质疑其是否与相关企业的其他股东存在关联关系，是否存在资金占用情形。
对此新城回应称，应收关联方款项为公司对关联的合、联营企业的应收款，该等合、联营企业均非公司实际控制人及控股股东控制的企业。公司预计不会出现重大坏账情况，不存在资金占用情形。
在可预见的未来，针对上市房企的问询会日趋频繁与透明。5月11日中国上市公司协会2019年年会上，证监会主席易会满要求：“上市公司和大股东必须牢牢守住四条底线：一是不披露虚假信息，二是不从事内幕交易，三是不操纵股票价格，四是不损害上市公司利益。”
而随着证监会对上市公司利润、负债等核心财务数据监管趋紧，房企只有从高速增长转向有质量增长、逐步降低杠杆水平，提高财务报表准确度与真实性，才能让地产脱离狂奔、趋于稳健发展。
本文来源：第一财经网
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