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“诘报”频传,近期多家上市房企日子有点难

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不到两月内,上深两大交易所接连对包括新城控股、泰禾集团、嘉凯城、金科股份、云南城投等十数家上市房企,分别发出有关于2018年度业绩报告的质询函件。

被聚焦的关键问题大同小异,主要集中在业绩虚增、关联交易、盈利下滑、同业竞争、信息透明度不够、偿债能力不足以及疑似财务造假等方面。

对上市公司的经营行为和所披露信息进行质询,本是监管部门的职责所在,房企也只是众多行业领域的类别之一。

值得注意的是,近期对多家房地产企业的密切关注,缘于上市监管部门对房地产市场风险可能性的预判和预防。

利润虚高,增长存疑

利润增幅,是年报中最直观,也为一般投资者最关注的企业经营状况指标。因此也是最易被“修容粉饰”的部分。上述房企中的新城、金科,受质询的主要原因都在于此。

其中,上交所问询新城控股的16个问题中,多个针对利润虚增。包括指出其2018年度的利润构成中,投资性房地产公允价值变动收益和财务报表范围变动的投资收益占比较大(变动收益数据为28.09亿元,同比增长209.02%,占归母净利润的26.78%)。

上交所要求新城说明大幅增长的合理性和利润快速增长是否具可持续性。

投资性房地产有两种核算方式,一是按历史成本入账,每年计提折旧。二是按市场评估价入账,每年根据当年市价进行评估重新入账,增减值部分直接影响当年利润。

新城采用的是第二种方式,即28.09亿元这个数字是评估增值。

中国指数研究院及中房指数研究系统发布的《2019中国商业地产百强企业研究报告》统计显示,包括万达、大悦城、SOHO中国、银泰等在内的中国商业地产百强企业,2018年的经营性物业租金收入均值为23.5亿元。

新城控股的投资性房地产公允价值变动收益增幅,超过百强商业地产企业物业租金平均水平近两成。

同时,新城控股在2018年度的并表操作上,有“避亏就盈”之嫌:将持股比例分别为50%和51%的两家公司纳入合并报表范围。另通过收购股权和协议约定方式,将持股32.38%的另一家公司并表。但却摒除了多家持股比例超过50%的合营、联营企业在报表范围外。

会计准则规定,并表范围的要求是具有“实际控制权”,原则上,持股比例在50%以上都要并表。但在50%这个数字左右就显得微妙且操作空间较大了。

新城控股方面对中国新闻周刊回应称,持股32.38%的许昌昱恒之前为中南建设子公司。新城于2018年7月6日与中南建设签订协议,以收购其持有的许昌昱恒1%股份方式成为该公司最大股东,之后完成了并表。

新城同时表示,合、联营转子公司,按公允价值计量并非都能产生收益,而要看项目公允价值和对价的具体情况。许昌昱恒实际并未产生太大收益,而未并表的其他合、联营公司,公司对其长期股权投资采用权益法核算,其实已按权益比例确认当期损益,计入公司合并利润表的投资收益,并反映于归母净利润中。

新城控股年报显示,2018年度合营企业转子公司增加了6.77亿元的投资收益,占公司2018年归母净利润的6.45%。而未并表的那些合营企业的共性是营收偏低或亏损。

新城于上交所规定的回复期限前一天,做出了回应说明。以文字和数字列表,解释了2018年度公允价值变动损益较高,主要缘于旗下多个项目的租金和商管物管收入水平显著提高。

同时,公司主要持有的投资性房地产为吾悦广场,截至2018年12月31日,新城已开业和储备的吾悦广场共计96座。当年度有价值141.86亿元的吾悦广场交付,直接带来14.64亿元的收益,占投资物业公允价值变动收益的半数。

虽然受质询函影响,新城的股价从最高点46.84元/股,下挫至5月24日收盘时的36.13元/股。但这家因近两年来规模跳跃式增长,而被称为地产业的“贵州茅台”股的公司,仍然被不少投资者看好基本面和继续持有期待。

新晋千亿级别身份的金科股份被深交所“点名提问”的主因之一,亦是不寻常的净利润增幅。

金科2018年度报告期内营收总额412.33亿元,同比增长18.63%;归母净利润38.85亿元,同比增幅高达93.85%。净利增幅数倍于营收增幅。

深交所要求金科就此进行说明。

要求匿名的某上市房企财务高级管理人员对中国新闻周刊表示,形成净利增幅大大超过营收增幅合理逻辑链的开端,是良好的成本控制能力。

金科股份2018年的毛利率为29%,的确可佐证其有着较为不错的成本控制力。但深交所的关注点是,毛利率较上年度提高了8百分点是如何做到的。

2017年,金科股份的营业收入为347.58亿元。以毛利率公式计算,2018年度经营成本较2017年有所上升。

5月29日晚,金科于原本限定时间的隔天作出回复,称去年净利润增幅远超营业收入增幅的原因,主要系当年结转收入对应的毛利率升高。

上述财务人士表示,因房企每年结转的产品类型、区域或有不同,导致某年毛利率突增的情况并不罕见,但毛利率提升来自主营业务还是一次性收益的区别在于,前者是可持续的经营能力的体现,而后者主要依靠投资眼光和对结转节奏的把握。

讲不出“债见”

另一大被上市监管部门密切关注的问题,是几家房企的债务。

这方面压力尤为突出的,是泰禾集团。

今年以来,泰禾连续出售旗下项目公司股权,先后变现回笼资金数十亿元。就在接到深交所质询函后的不到10天内,泰禾再次以近40亿元的对价,转让了三地三项目的股权予世茂集团。

同时,今年春节后,泰禾在北京市场发起的“壹号抢收计划”,“以价换现”了50亿元的销售回款。

截至2018年底,泰禾集团总资产2431.36亿元,负债总额2121.47亿元,资产负债率86.88%。货币资金总额148.95亿元,对短债覆盖比例仅为0.26。以此看确有迫切需要现金的意愿。

不过有业内观点认为,房企转让项目股权背后的原因错综复杂,除融资需要,也有其他考量。泰禾转让项目中的多个,仍由其掌握高于50%的股权比例,说明泰禾仍把控着项目的操盘权。

深交所要求泰禾于5月15日之前书面回复。但泰禾延期至5月29日晚方作出回复。承诺未来将持续增加销售回款保证偿还到期债务,并称已与多家金融机构达成贷款置换或续贷协议,将本年到期的大部分债务还款期拉长,今年实际需净偿贷额远低于质询函中提到的574.28亿元。

上述上市房企财务管理人员评述,此举能一定时间内缓解泰禾的还款压力,但后期泰禾是否能彻底摆脱债务危机,还要看其还款来源和头寸安排。

同时,泰禾自身也承认,未达成2018年销售目标。这也让其2019年的目标设定显得含糊其词。眼见前五月将结束,泰禾尚未以公开形式明确公布今年的销售目标。

金科的偿债压力也不可谓不大。

2018年度期末资产负债率为83.63%,处行业较高水平。货币资金期末余额298.52亿元,但一年内到期有息负债达600.90亿元,同比增长54.46%。存货周转率由2017年同期的0.31 下降至0.23,体现企业变现偿债能力的流动比率由 1.71 下降至 1.55,速动比率由 0.44 下降至 0.38。

由此,深交所要求金科结合在售项目回款情况、金融机构授信额度等量化分析,说明是否存在短期偿债风险及应对措施。

金科在回应中表示,2018年末货币资金余额为298.52亿元,可覆盖短期有息负债。同时,金科以一季度数据佐证,按照今年1500亿元目标,参照2018年88%的回款率,预计2019年度回款可达1320亿元。能够覆盖一年内到期金融负债。

令人不解的是,金科明明手握足够货币资金,却要宁肯负担高昂利息成本也不还短债。

金科的自我解释是,“为保证经营发展和公司安全。”财务人士表示,金科此举正确与否,还要看其后续投资、支出安排,及杠杆使用与债务安全的权衡。

嘉凯城则更加捉襟见肘。

截至2018年末,嘉凯城短期借款和一年内到期的非流动负债余额为53.34亿元,但其货币资金余额仅有7.48亿元,其中还包括1.68亿元的受限使用资金。

尽管5月20日晚嘉凯城发布了长达44页,超过3.5万字的回复,自称公司财务状况健康,有信心用存货及投资性房地产等可变现项目资产的现金流入,于年内偿付负债。

但自从被恒大控股后,嘉凯城再未新增开发项目,且存量房产的去化进度也始终迟缓。

质询年年有,今年格外多?

尽管交易所作为上市监管直接指导部门,发质询函给上市公司并非鲜事,涉及问题也大同小异。但同策咨询研究中心总监张宏伟指出,“针对上市房企的质询行为比之前多了很多。”

张宏伟对中国新闻周刊表示,这样的变化发生在双重背景下。

一是在当前政策继续调整,市场持续下行过程中,房企运营风险比之前几年更为多样和多发。二是近来一些区域地方,特别是一些省会和二线城市,出现了逆政策导向的回暖趋势,局部甚至有过热之嫌。

而第二点的原因,除了年初金融政策的微松和户籍制度改革给市场预期带去的乐观,也与多数房企改变战略,调仓换仓回归二线城市,在拿地和扩张方面高举高打不无关系。

这样的“虚火”,无论对于投资者还是房企本身,都具有风险隐患。拿地成本高,政策又短期内不会放松,销售和盈利难以持续,房企要么面临利润风险,要么囿于规模风险。而无论哪种风险,都会直接转嫁给投资者。

因此,质询频率的增加,实际是监管部门负责任的体现和作用的凸显。

张宏伟认为,这样的质询并非针对具体某一个或几个企业,而是面向行业市场中的全体。如果这样的监管机制不是阶段性而是常态化的话,对整个房地产行业和投资市场都是益事。不仅能使投资者更清醒地规避一些风险,从众多企业中择选能提供稳定持续回报者,还能使上市房企在撰写和发布财报时更为谨慎透明、真实可信。

在易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进看来,在最近房企比其他行业上市公司更频繁地收到类似问询,首要背景是地产企业规模较大,受关注程度更高。这其中,又以资金面不稳定、负面报道较多或涉违纪违法的房企尤易受核验。比如云南城投,在云南省纪委监委网站公布其原董事长许雷投案后数日,就收到质询。

严跃进预计,后续还会有房企面临此类管控。建议开发商们将楼盘质量安全、企业资金稳定等作为长期工作,将金融风险管控和上市公司制度学习作为日常内容,以随时应对监管。

严跃进同时表示,虽然质询本身是交易所会定期抽查的常规工作,被抽查到也并不代表该企业就是有问题。换言之,即使运作正常的企业,也有可能接到质询。

但今年房地产市场的管控升级,银行金融贷款政策趋严,金融杠杆查处工作不放松等背景,会使部分具备金融知识的投资者更加关注企业经营风险,进而对被点名的企业有所顾虑。因而,房企需要更加透明合规的操作,才有可能保持股价的平稳健康。

不到两月内,上深两大交易所接连对包括新城控股、泰禾集团、嘉凯城、金科股份、云南城投等十数家上市房企,分别发出有关于2018年度业绩报告的质询函件。

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