（微信：zhdl10086）
2016年三季度房地产调控开始收紧，到现在快满三年。虽然一些城市在 “因城施策” 框架下有所放松，但整体调控基调还是 “房住不炒” 。这三年里看空地产的呼声不断，但实际情况是它的韧性显然超出了大多数人的预期，尤其是投资，2016-2018连续三年增速上升。今年1-4月累计11.9%的投资增速，更是让人对地产在中国经济中的重要性有了新的认识。
短期来看，除了销售外，棚户区改造、开发商快周转、加快已开工项目竣工等因素，都会对地产投资有影响。但在中长期，需求是影响地产投资最核心的变量，包括城镇化进程中新增人口的刚需，以及已有城镇人口的改善型需求。
本文从刚需和改善型需求两个角度，分析未来住房市场还有多大空间。我们认为，住房需求的高点在2016年，而2016-2018年销售的火爆，已经透支了11.2亿平米的住房需求。未来住房需求将趋势性向下，房地产对中国经济的拉动作用减弱，需要加快转变增长方式，地方政府也要逐步摆脱对土地财政的依赖。
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城镇化带来多少住房刚需？
通常说的城镇化率有两个，一个是常住人口城镇化率，统计的是在城镇居住了半年以上的人口占比，一些是农村户口但生活在城市的人也被统计进去；另一个是户籍人口城镇化率，统计的是有城镇户口的人口占比。2018年中国常住人口城镇化率为59.58%，而户籍人口城镇化率仅有43.37%，两者的缺口达到了16%。
城镇化率是衡量一个经济体发展水平的重要指标，提高城镇化率也是现阶段，政府的工作目标之一。2016年底国务院印发《国家人口发展规划（2016—2030年）》，规划到2030年全国总人口将达到14.5亿人，常住人口城镇化率将达到70%。
不过对分析住房需求来说，户籍人口城镇化率这个口径更为重要，更能体现对城镇住房的刚性需求。基于此，我们在后续测算时，假定新增的住房刚需全部来自于新增的户籍城镇化人口，而新增的户籍城镇化人口住房需求，都在落户的时候得到释放。
由于已经知道2030年常住人口城镇化率的目标是70%，可以分两步来估算2019-2030年每年的户籍人口城镇化率：一是每年的常住人口城镇化率，二是根据城镇户籍人口占常住人口的比例，来估算户籍城镇化率。
先看第一步。历史数据显示，城镇化率并非线性上升，而是随着GDP提高而逐渐放缓。如2016年-2018年中国常住人口城镇化率分别上升了1.25%、1.17%和1.06%，城镇化率的上升幅度，分别比前一年低了0.08%、0.08%（即1.25%-1.17%）和0.09%。
由此，我们假定2019年到2030年，每年常住人口城镇化率的增幅，分别比前一年低0.08%。根据2018年常住人口城镇化率59.58%、2030年目标70%，可以估算出2019-2030年每年的常住人口城镇化率。
再看第二步。2015-2018年，城镇户籍人口约为城镇常住人口的72%左右，而且每年以0.5%左右的速度上升。考虑到目前除特大型城市外，其它类型的城市在落户方面都有所放松，预计城镇户籍人口占常住人口的比例还将进一步上升。在这里采用线性外推的方法，假定2019-2030年，这个比例每年增加0.5%。
本文来源：华尔街见闻
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