<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

住房市场空间有多大

0
分享至

(微信:zhdl10086)

2016年三季度房地产调控开始收紧,到现在快满三年。虽然一些城市在 “因城施策” 框架下有所放松,但整体调控基调还是 “房住不炒” 。这三年里看空地产的呼声不断,但实际情况是它的韧性显然超出了大多数人的预期,尤其是投资,2016-2018连续三年增速上升。今年1-4月累计11.9%的投资增速,更是让人对地产在中国经济中的重要性有了新的认识。

短期来看,除了销售外,棚户区改造、开发商快周转、加快已开工项目竣工等因素,都会对地产投资有影响。但在中长期,需求是影响地产投资最核心的变量,包括城镇化进程中新增人口的刚需,以及已有城镇人口的改善型需求。

本文从刚需和改善型需求两个角度,分析未来住房市场还有多大空间。我们认为,住房需求的高点在2016年,而2016-2018年销售的火爆,已经透支了11.2亿平米的住房需求。未来住房需求将趋势性向下,房地产对中国经济的拉动作用减弱,需要加快转变增长方式,地方政府也要逐步摆脱对土地财政的依赖。

1

城镇化带来多少住房刚需?

通常说的城镇化率有两个,一个是常住人口城镇化率,统计的是在城镇居住了半年以上的人口占比,一些是农村户口但生活在城市的人也被统计进去;另一个是户籍人口城镇化率,统计的是有城镇户口的人口占比。2018年中国常住人口城镇化率为59.58%,而户籍人口城镇化率仅有43.37%,两者的缺口达到了16%。

城镇化率是衡量一个经济体发展水平的重要指标,提高城镇化率也是现阶段,政府的工作目标之一。2016年底国务院印发《国家人口发展规划(2016—2030年)》,规划到2030年全国总人口将达到14.5亿人,常住人口城镇化率将达到70%。

不过对分析住房需求来说,户籍人口城镇化率这个口径更为重要,更能体现对城镇住房的刚性需求。基于此,我们在后续测算时,假定新增的住房刚需全部来自于新增的户籍城镇化人口,而新增的户籍城镇化人口住房需求,都在落户的时候得到释放。

由于已经知道2030年常住人口城镇化率的目标是70%,可以分两步来估算2019-2030年每年的户籍人口城镇化率:一是每年的常住人口城镇化率,二是根据城镇户籍人口占常住人口的比例,来估算户籍城镇化率。

先看第一步。历史数据显示,城镇化率并非线性上升,而是随着GDP提高而逐渐放缓。如2016年-2018年中国常住人口城镇化率分别上升了1.25%、1.17%和1.06%,城镇化率的上升幅度,分别比前一年低了0.08%、0.08%(即1.25%-1.17%)和0.09%。

由此,我们假定2019年到2030年,每年常住人口城镇化率的增幅,分别比前一年低0.08%。根据2018年常住人口城镇化率59.58%、2030年目标70%,可以估算出2019-2030年每年的常住人口城镇化率。

再看第二步。2015-2018年,城镇户籍人口约为城镇常住人口的72%左右,而且每年以0.5%左右的速度上升。考虑到目前除特大型城市外,其它类型的城市在落户方面都有所放松,预计城镇户籍人口占常住人口的比例还将进一步上升。在这里采用线性外推的方法,假定2019-2030年,这个比例每年增加0.5%。

相关推荐
热点推荐
比亚迪被打倒,将是中国汽车最大悲哀!王传福三次哽咽

比亚迪被打倒,将是中国汽车最大悲哀!王传福三次哽咽

芭比衣橱
2025-06-15 14:07:14
日本新燃岳火山喷发,火山灰柱高达5000米

日本新燃岳火山喷发,火山灰柱高达5000米

界面新闻
2025-07-03 15:45:57
48岁靳东拿奖后,他的一句大实话,终究没给白玉兰留“一丝体面”

48岁靳东拿奖后,他的一句大实话,终究没给白玉兰留“一丝体面”

头号剧委会
2025-06-29 20:20:19
国外玩家PS5主机过热关机:拆开外壳内部脏得吓人

国外玩家PS5主机过热关机:拆开外壳内部脏得吓人

游民星空
2025-07-02 17:07:34
上海检察机关依法对王晓杰涉嫌受贿案提起公诉

上海检察机关依法对王晓杰涉嫌受贿案提起公诉

最高人民检察院
2025-07-03 16:07:26
碳化硅雷达装上歼-20,美国懵了:刚搞的氮化镓雷达瞬间不香了!

碳化硅雷达装上歼-20,美国懵了:刚搞的氮化镓雷达瞬间不香了!

青青子衿
2025-07-02 22:41:56
匈牙利布达佩斯风暴,欧尔班好日子到头了?

匈牙利布达佩斯风暴,欧尔班好日子到头了?

高博新视野
2025-07-02 11:59:43
李在明公布惊天证据,揭开韩国遮羞布,金正恩的清白,终于等来了

李在明公布惊天证据,揭开韩国遮羞布,金正恩的清白,终于等来了

月凌渡
2025-07-03 09:11:09
两性关系:男人年龄过了60岁,大部分男性都会出现哪种状况?

两性关系:男人年龄过了60岁,大部分男性都会出现哪种状况?

伊人河畔
2025-06-30 22:29:45
曝南航机长捅伤4人后跳楼自杀,知情者曝细节,疑遭受不公平待遇

曝南航机长捅伤4人后跳楼自杀,知情者曝细节,疑遭受不公平待遇

180视角
2025-07-02 20:58:31
一年亏损1200 亿!各大城市的地铁,熬不住了

一年亏损1200 亿!各大城市的地铁,熬不住了

爱下厨的阿酾
2025-06-27 14:38:02
40岁港星欠租两个月房子被收回,一家六口无处可去,称已申请公屋

40岁港星欠租两个月房子被收回,一家六口无处可去,称已申请公屋

涵豆说娱
2025-07-03 11:57:11
好消息,被父亲背进考场的女孩成绩出来了!坏消息:需要妈妈陪读

好消息,被父亲背进考场的女孩成绩出来了!坏消息:需要妈妈陪读

鲸探所长
2025-07-01 08:31:34
朝鲜外交官叛逃韩国后爆出金家“猛料”:金正恩有个“特别之处”

朝鲜外交官叛逃韩国后爆出金家“猛料”:金正恩有个“特别之处”

阿器谈史
2025-01-30 19:45:50
天才指挥家舟舟:智商仅3岁,却靠指挥日进斗金,买房后悲剧发生

天才指挥家舟舟:智商仅3岁,却靠指挥日进斗金,买房后悲剧发生

奇事簿
2025-06-30 22:10:05
新游让你被性感女巨人踩!裸足+丝袜戳中谁的爱好了?

新游让你被性感女巨人踩!裸足+丝袜戳中谁的爱好了?

游民星空
2025-07-02 16:03:33
“限籍令”失效了?长安的荔枝5位主演竟4个国籍,33位配角纯老外

“限籍令”失效了?长安的荔枝5位主演竟4个国籍,33位配角纯老外

二月侃事
2025-06-13 12:14:38
国内销售的充电宝必须有3C标志吗?市场监管总局答问

国内销售的充电宝必须有3C标志吗?市场监管总局答问

澎湃新闻
2025-07-03 14:04:16
拼的就是速度:眼见特朗普犯下战略错误,王毅亲自出马,断其后路

拼的就是速度:眼见特朗普犯下战略错误,王毅亲自出马,断其后路

掌青说历史
2025-07-02 15:43:29
说好的崩盘呢?反而好起来了!

说好的崩盘呢?反而好起来了!

七叔东山再起
2025-07-02 21:01:39
2025-07-03 16:36:49

海南房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

列车被撞脱线停运3小时 铁路公安:未拘留砸窗通风乘客

头条要闻

列车被撞脱线停运3小时 铁路公安:未拘留砸窗通风乘客

财经要闻

起底"医美四大家族":人性、泡沫与时代

体育要闻

这位机场工作人员,5个月前还是英冠主帅

娱乐要闻

森林北又有绯闻传出?汪峰毫不在意?

科技要闻

再不改饭碗都快没了?百度搜索终于放大招

汽车要闻

强化安全标签,沃尔沃转型的守与破

态度原创

本地
游戏
房产
公开课
军事航空

本地新闻

云游中国 | 穿越三国!赤壁古战场藏了多少英雄传奇?

《战锤40K:暗潮》法务官试玩报告:这已经不是一般的异端,得出重拳"/> 主站 商城 论坛 自运营 登录 注册 《战锤40K:暗潮》法务官试玩报告:这已...

房产要闻

“全运”为何独宠凯粤湾?揭秘官方盖章的“人居生活样本”底层逻辑

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

军事要闻

伊朗:若敌人再次侵略 将做出毁灭性回应

无障碍浏览 进入关怀版