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“新白衣骑士”世茂:想要重回前十

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若非因为并购对象是话题度十足的泰禾,为世茂树立起“白衣骑士”的形象,其2019年至今总计191亿元的并购交易或许不会在业界掀起太大波澜。

毕竟,这是一个融创能够以125.53亿元拿下泛海京沪两个核心地块,4月单月拿地超百亿房企有8家的时代。

渡过了“流年不利”的2018年,泰禾开始出让旗下项目股权。“新白衣骑士”世茂因此站上了并购的舞台中央——今年以来,它已陆续从泰禾手上接过7个项目的股权(世茂股份1个、世茂房地产6个)。泰禾并不是世茂唯一的交易对象,粤派房企粤泰股份也将部分项目脱手予世茂。

2019年行将过半,世茂花在并购上的资金是近两百亿元。在2018年的业绩会上,世茂房地产总裁许世坛针对“有没有重回前十”可能时表态,“去年是11名,还能不能往上走,我相信应该能吧”。

而今年以来频密的并购交易,或是世茂房地产“重回前十”雄心的注脚。

启动“收割”模式

世茂的“收割”模式始于今年3月。

3月25日,全资子公司福州泰禾向世茂房地产转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权,双方将合作开发南昌茵梦湖国际旅游度假区项目,总对价约18.06亿元。

3月27日,泰禾再发公告,全资子公司厦门泰禾将向世茂房地产转让所持有的漳州泰禾40%股权,交易总对价6.34亿元。

此后两个月,世茂房地产还陆续从泰禾手中接手了杭州同人山庄49%的股权、苏州淀山湖项目20%的股权、广州增城项目51%的股权以及佛山项目30%的股权。

加上3月22日,泰禾全资子公司将持有的商业项目——杭州艺辉商务51%股权以3.79亿元出售给世茂股份旗下公司。至此,世茂从泰禾手中受让了7个项目的股权,总对价约77.20亿元。在这些项目中,世茂持股超过50%的项目仅有杭州蒋村、南昌茵梦湖和广州增城项目,其他项目仍在泰禾的并表范围。

泰禾不是世茂唯一的交易对象,它还对另一家同样陷入流动性危机的粤派房企粤泰股份伸出了援手。

6月9日,粤泰股份发布公告,宣布与隶属世茂房地产的5家子公司分别签署了5份项目转让协议,交易对价总计63.97亿元。

所转让的5个项目分别是:广州嘉盛项目24.99亿元、广州天鹅湾二期项目27.80亿元、淮南恒升天鹅湾置业有限公司80%股权7.58亿元、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司20%股权8063万元、深圳市中浩丰投资发展有限公司20%股权2.79亿元。

除了这两笔引人瞩目的交易,世茂今年还零星有一些收购动作。“镁刻地产”记者根据公告梳理,世茂今年以来花在项目并购上的资金是191亿元。

并购的抉择

从资金面看,世茂房地产用以支撑并购的资金尚算充裕。年报显示,2018年世茂房地产的净负债率为59.4%。现金方面,截至2018年年底,世茂房地产共有现金及银行结余(包括受限制现金)约为495.77亿元,足以覆盖短期借款。

世茂房地产近期鲜少在公开市场有所斩获,它似乎只认准了并购这条路。在2018年的业绩会上,许世坛也明确表示,会继续加大收并购力度。

而如果回看世茂房地产并购标的,实际上实现并表的项目并不多——多数并购来的项目中,其持股比例均低于50%,这意味着在这些项目中,其角色更像是“财务投资者”。

了解交易情况的人士告诉“镁刻地产”记者,泰禾在出让项目时,轻易不会把操盘权让出去,有些了解过项目的房企在得知这一点后也选择放弃。

但在与世茂的交易中,泰禾还是作出了一定让步——杭州蒋村、南昌茵梦湖和广州院子世茂持股的比例均为51%。“世茂是大股东,有更多的话语权了。”接近泰禾的人士表示。

很难从世茂对交易标的的选择中总结出它的喜好是什么。关注世茂的研究人士指出,世茂交易的资产本身“地不差”,价格也合理,只是现金流有问题,“救回来了,回报还是丰厚的。”

世茂房地产方面在回复“镁刻地产”记者时则表示,其选择合作项目时主要看项目质量、利润率及销售周期,净利润率需要达到10%或以上。

重回前十的野心

世茂房地产曾坐稳闽系房企头把交椅多年。2014年,曾以707.8亿元的金额位居房企销售榜的第8位,那是它最高光的时刻,此后再未跻身前十。

任何一家房企的“掉队”,似乎都愿意归因于战略转向,世茂房地产也不例外。那时候,世茂房地产董事局主席许荣茂认为:“我们前两年增速太快,负债太高,库存太多,利息也上去了,工程质量也没控制住。”

世茂房地产因此发起了一场变革,主要调整了投资和负债,在三四线城市实现严格的“以销定产”控制开工,将供货重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市;其次,将90%以上的新增投资放在一二线城市;还有降低融资成本,调整债务结构。

此后,世茂房地产的业绩一直不温不火。2016年,累计合约销售总额约681.2亿元,同比上升2%;营业额上升至592.9亿元,同比增长2.7%。克而瑞的百强排行榜上,世茂房地产已经掉到了16名。

尽管世茂房地产强调这是“主动调整”,但在规模上重回高增长通道,也是在行业接近天花板、集中度进一步提升的背景下,每一家规模房企的“野心”。

许世坛相信,世茂房地产或许能“重回前十”,这似乎不是遥不可及的。2018年,世茂房地产最终排名是第11名,已经十分接近它的目标了。今年前5个月,世茂房地产也徘徊在11、12名的位置,始终离第10名有一步之遥。

但“前十”的座次你追我赶,世茂房地产并不占优。无论如何,它实在也算不上进取——据中指院的统计数据,世茂房地产今年前5个月拿地的金额为175亿元,仅排在20名,远落后于与其规模相近的金地(308亿元)、阳光城(281亿元)和旭辉(267亿元)。

它的优势在于,通过两年调整,其净负债率控制得相对合理,理论上还有加杠杆的空间;但当前市场下行、融资收紧,世茂能否盘活并购的项目并在规模上更进一步,仍是未知数。

并不是所有的大宗并购都能让一家房企如融创一般崛起。

2016年,中国海外发展和中信地产的310亿元大并购曾被业界寄予厚望,认为中海地产有望冲击TOP3。但后来的故事没有如愿发生,中国海外发展在公开市场上沉寂很长一段时间后,规模一直徘徊于第6名左右。

世茂房地产近些年也鲜少在公开市场上有所表现。世茂房地产方面在接受“镁刻地产”记者采访时仅表示,世茂不盲目追求排名,追求高质量的增长,重视盈利能力。面对部分异常火热的招拍挂市场,不盲目追高,而是立足长远,积极拓展拿地渠道。

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