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粤泰股份集中出售64亿元资产 或影响与北方信托48亿合作

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顾首不顾尾?粤泰股份集中出售64亿元资产或影响与北方信托48亿合作

华夏时报记者李未来北京报道

引进长城资产、北方信托两融资方后,广州粤泰集团股份有限公司(以下简称“粤泰股份”, 600393.SH)仍难以彻底解决资金问题,6月9日,粤泰股份宣布分别以24.99亿元出售广州嘉盛项目,以27.8亿元出售广州天鹅湾二期项目,及以2.79亿元出售深圳市中浩丰投资发展有限公司20%股权予世茂房地产。

仅仅5天前,粤泰股份才向世茂房地产控股有限公司(以下简称“世茂房地产”) 出售了两个项目的股权,合计收到8.39亿元转让款。上述项目涉及总额约64亿元。

此前粤泰股份曾陷入严重的借款逾期事件中,截至2018年底,逾期借款29.52亿元,已逾期未支付的利息2.46 亿元。部分债权人根据债务逾期情况已经采取提起诉讼、仲裁、冻结银行账户、冻结资产等措施。

据其2018年年报,粤泰股份在2019年将至少有66.93亿元的债务要偿还,而截至2018年底其手持现金只有约3.91亿元。

多个项目被转让

6月9日,粤泰股份发布了两则项目转让公告,分别是广州天鹅湾二期项目,广州嘉盛项目,二者均为在建工程。

广州天鹅湾项目位于海珠区革新路广船机械厂厂区,是粤泰股份于2016年取得的一地块土地使用权,公司持有面积为10,225.748 平方米,土地用途为城镇住宅用地。 6 月8 日,粤泰股份与厦门奉朝签署《广州天鹅湾二期项目在建工程转让协议》,根据协议安排,粤泰股份将目标项目在建工程(含土地使用权)转让给厦门奉朝所设立的新项目公司,本次合作对价为人民币277,983 万元。

广州嘉盛项目位于广州市越秀区五羊村寺右新马路以南地段,占地面积5446平方米,可用建设面积为5,414 平方米,道路用地面积为32 平方米,建筑容积率为8,计容建筑面积为43,312 平方米,土地用途:批发零售用地、城镇住宅用地,粤泰股份出让的是其土地使用权。该项目规划建筑层数为地上51 层,地下4 层,截止2019 年5 月22 日,项目已完成地上36 层结构建设。

2019年6月8日,粤泰股份与厦门尚翎签署《广州嘉盛项目在建工程转让协议》, 根据协议安排,粤泰股份将目标项目及其地上、地下建筑物以及所有相关权益转让给厦门尚翎,厦门尚翎支付的合作对价总额暂定人民币249,949 万元。

值得一提的是,上述两个项目均存在被司法查封及轮候查封的情况,其中广州天鹅湾项目涉及债务诉讼剩余本金余额合计为192,000 万元,广州嘉盛项目涉及债务诉讼剩余本金余额合计为259,591.7162 万元。

粤泰股份6月5日公告转让的淮南两个项目也存在资产被查封的情况。

2018年11月14日,粤泰股份发布了一则《关于部分银行账户及部分资产被冻结查封的公告》,称公司及下属公司银行账户被冻结总数11 个,被冻结资产包括位于海珠区革新路广船机械厂厂区“城启天鹅湾二期”项目的170套房屋及两层地下室汽车库;位于越秀区五羊村寺右新马路以南地段土地使用权;位于海珠区革新路天鹅街15号的多处房产等。

截至2018年11月14日,该部分项目资产在粤泰股份账面价值合计为236237.46 万元。

作为一家以房地产为主营业务的公司,账面价值数十亿的项目在主体已封顶的情况下还没有取得预售许可证,不能公开销售,这严重影响了粤泰股份的资金回笼,导致近30亿元借款逾期不能偿还。

而对于近期一系列项目转让,粤泰股份称是为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险。

转让条款严苛

根据协议,上述项目转让在销售价格和利润率方面设置了一些详细的约定。

如广州天鹅湾项目如获政府批准的预售或现售备案均价未能超过90,000 元/平方米,则双方合作对价款最终调整为264,083 万元。

广州嘉盛项目方面,粤泰股份要确保乙方股东层面可实现销售净利润率不低于税后9%, 如有不足则由粤泰股份在淮南洞山天鹅湾项目及新项目公司(合股开发情况下)归属于甲方可分配的利润中补足给乙方,满足乙方股东层面可实现销售净利润率达到税后9%。

此外,如果广州嘉盛项目被查封、冻结、拍卖、变卖等司法限制和处置,且粤泰股份3个月内仍无法解决,受让方有权选择是否继续履行合同,并追究粤泰股份的违约责任,如果受让方或新项目公司选择解除合同的,粤泰股份要在15日之内退还全部款项。

如果粤泰股份未能解决广州天鹅湾项目抵押、查封等债务事宜,导致6个月内目标项目仍无法过户至新项目公司,粤泰股份同样面临退还全部款项的风险。

或影响与北方信托合作

一系列的项目股权转让,可能会影响到粤泰股份的另一项融资计划。

债务逾期事件爆发后,粤泰股份寻找到两家金融公司进行“输血”。2018年12月21日,粤泰股份与长城资产签署了《金融综合服务协议》,长城资产将利用自身的综合金融服务优势为公司提供一揽子综合金融服务,包括但不限于:资产重组、债务重组、经营管理重组等综合服务;2018年4月25日,粤泰股份发布公告,称与北方信托签订了《全面合作协议》,拟对公司开展授信业务,合作期限不超过5 年,对公司名下广州天鹅湾二期等5个项目,通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48 亿元。

在淮南公园天鹅湾、淮南洞山天鹅湾、广州天鹅湾的转让公告中,粤泰股份均进行了风险提示。即:根据与北方信托的《全面合作协议》,北方信托对粤泰股份名下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70 层、淮南恒升天鹅湾置业有限公司名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司名下淮南洞山天鹅湾共计五个项目,通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48 亿元。然而,目前粤泰股份并未就该五个项目的融资合作与北方信托签署相关协议。上述三个项目项目出售后,粤泰股份预计会影响北方信托就上述项目的后续融资合作。

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