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雅居乐再发1亿美金永续债 灵活融资降低财务成本

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进入2019年,国内房地产市场开始逐渐走出2018年的阴霾,不少地方的楼市都出现了"小阳春",昔日冷清的土地也明显回暖。在融资端,随着政策的变化,房企发债的动作也明显增多。

融资窗口期的到来,给了企业新的机会,那些聪明的开发商在抓住融资机遇的同时,更借助灵活的融资技巧,有效地优化了债务结构,降低了融资成本。

继5月28日成功发行一笔金额为6亿美元、4.5年不可赎回的优先永久资本证券(高级永续债)之后,雅居乐于6月14日宣布增发1亿美元,两笔合计7亿美元将用于置换雅居乐在2013年发行、利率已达到10.215%的永续债,金额同样为7亿美元。此前,雅居乐已发布了针对该笔旧永续债的赎回公告。

据了解,这种“6+1”的发债节奏,是雅居乐根据市场情况,为了达到进一步降低融资成本而采取的灵活融资安排,在保证了融资额度的同时,还为雅居乐节省了1亿美元永续债近一个月的利息支出。

“6+1”发债节奏有效降低融资成本

历史资料显示,雅居乐曾于2013年1月宣布与汇丰、瑞银、摩根士丹利及工银国际订立认购协议,内容有关发行一笔7亿美元的永续债。

此前6月11日,雅居乐宣布,将于7月18日就这笔7亿美元永续债全数赎回。为此,雅居乐在近期先后进行了两次融资。5月28日,雅居乐公告称,公司成功发行一笔金额为6亿美元高级永续债,年利率为8.375%;在此基础上,6月14日,雅居乐又以同样利率成本增发1亿美元。

据了解,根据当时的发债协议,被赎回的2013年7亿美元永续债目前利率已经达到了10.215%,比新发行永续债8.375%的利率水平高了将近两个百分点。因此,由于金额相同,置换后,不仅不会增加雅居乐的债务总额,还可有效降低融资成本。

事实上,仅从雅居乐近期发行的这两笔永续债本身来看,8.375%的年利率不仅低于2013年那笔旧永续债如今的利率水平,即使与同期发行永续债的同行相比,也明显偏低。此前6月13日,正荣地产集团对外宣布发行一笔金额为2亿美元、2.6年不可赎回的优先永续资本证券,初步分派率每年为10.25%。

对此,业内人士分析指出,发债成本与发债单位的资质密切相关,企业信用评级越高,相对利率自然越低。

负债率位于同业较低水平

由于雅居乐两轮发新债只是为了置换旧债,因此并不会增加雅居乐的债务总额。在回应记者关于公司相关财务指标的问询时,相关负责人指出:目前公司的债务水平健康,“6+1”的发债节奏,是雅居乐根据市场情况,为了达到进一步降低融资成本而采取的灵活融资安排,将优化公司的债务结构。

年报数据显示,截至2018年底,雅居乐资产负债率为76.14%,同比上升了2.68个百分点;净负债率也从2017年的71.4%升至2018年79.1%。

即便如此,雅居乐的负债率在行业中仍属于较低水平。乐居财经数据显示,百家上市房企资产负债率从2017年的77.72%增长到了2018年的78.9%,雅居乐的76.14%低于该平均值。另克而瑞数据显示,2018年TOP11-30的房企平均净负债率达到了101.27%,而雅居乐只有79.1%。

另外,雅居乐2018年底的现金储备达到451亿元,2019年到期债务为353亿元,现金储备可完全覆盖短期债务,加上未使用的600亿授信额度,由此分析,雅居乐资金链并不存在大的压力。

雅居乐方面表示,近期公司负债的小幅攀升主要是由于多元化的投入。据了解,近年来,在传统的地产主业之外,雅居乐近年来还先后布局物业、环保、房管等非房业务。

非房业务中,物业业务已经实现分拆上市,2018年实现营业额33.77亿元,同比增长91.8%;环保业务收入为6.14亿元,同比增长199.8%;环保业务的经营利润为1.97亿元,同比增长685.1%。房管业务也实现了当年成立当年盈利。

2019年,雅居乐投资计划达500亿元,其中在房地产方面的投资预算在400亿元左右,其它产业则是100亿元。雅居乐方面表示,这是根据公司当年销售情况决定的,投资金额占销售总额40-50%,是典型的量入而出。

稳步增长的房地产主业是雅居乐健康发展的主要支撑。2018年,雅居乐实现预售金额1026.7亿元,首次突破千亿。2019年销售规模将继续增长至1130亿元,31个新开售项目货值超过2000亿元,主要分布在华东、华南等区域。

得益于合理的土地策略,雅居乐2018年毛利率达到43.9%,远高于行业水平。未来,随着大湾区土地储备的释放,雅居乐的利润空间将进一步提升。

数据显示,截至2018年底,雅居乐在粤港澳大湾区持有土地储备约980万平方米,其中中山占比49%、惠州占比29%、广佛占比17%,总货值达1500亿元,土地成本约3300元/平方米,均价约13400元/平方米。此外,2018年雅居乐还签订了10个城市更新协议,主要集中在广州、中山、太原和郑州等地,土地储备充足。

对于海南限购对公司造成的影响,雅居乐表示,海南限购不仅有利于建立和完善海南房地产的长效机制,更有利于新时代下海南经济的健康持续发展。因此,从长期来看,对于雅居乐这种有志于持续深耕海南的企业来说是利好。尤其是随着自由贸易港、百万人才引进等政策红利的释放,海南作为13亿中国人唯一的一个热带海岛,会越来越有价值和发展前途。

此外,作为一家全国性房企,雅居乐在各地的均衡布局,也能有效规避单一市场变动带来的影响。据了解,18年雅居乐先后于京津冀、山东、长三角、海峡西岸等9大城市群增添30个新项目,新进入汉中、连云港、徐州等16个城市;并有针对性的在琼州、北海、漳州香山湾等沿海旅游城市获取了多个优质项目。18年,同样主打旅游地产概念的雅居乐云南区域预售金额超过了50亿元,同比增长了一倍还多。


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