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金茂深圳地王的尴尬:高售价带来去化难题

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编者按

“开发商唯一的风险就是买地买贵了。”孙宏斌曾经如是笑谈。但这一问题到了2019年已经成为许多地王买家们无法回避的尴尬现实。在被称“地王年”的2016年,全年诞生了超过350宗单价和总价地王,其中深圳、广州的土地尤其受到各路房企追捧,单价地王、总价地王、区域地王层出不穷。经过2017年、2018年的市场沉底,地王们也来到了艰难入市的时间窗口。

中房报记者 翁晓琳 | 深圳报道

6月11日,刚刚下过一场雨的深圳透露了一丝凉意,对于购房者徐莉(化名)来说也心里一凉。一年时间不到,在地王项目即将入市的加持下,她意向购买的楼盘价格每平方米已经上涨了7000元。

徐莉提到的地王项目现案名龙华金茂府,是2016年6月2日,吸引了18家房企参与公开招标的一宗现售地块——最终由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下,楼面地价高达56781元/平方米,成为单价地王。而当时周边在售新房均价在5.5万元至6万元/平方米,可以说是真正的“面粉贵过面包”。

在这之前,抑制楼市热度的“深六条”出台,为了压制地王频出,土地市场也开展商品房现售试点(不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售)。然而深圳土地资源稀缺,即便是现售地块需要持有地块时间长达2至3年,对房企来说会有资金重压,也依然引发外来房企积极拿地。

这宗地王地块从诞生到入市一直吸引着市场关注,但项目入市时间已经一再延后。去年10月该项目在进行市场预热时,号称今年上半年入市,而进入2019年6月, 入市时间又继续延后。另外一个严峻的事实是,受到限价政策影响,深圳新房价格上涨不多,而地王项目注定要高价入市才能回本,去化也成为难题。

高售价带来去化难题

龙华金茂府地理位置十分优越,与地铁4号线和6号线上盖项目相邻。附近新楼盘在近三年时间里,纷纷以该项目售价会每平方米售价会超过10万元来标榜自家楼盘的“高性价比”,并以此为卖点吸引客户买单。

“去年9月底我看了这一带的新房项目鸿荣源尚峻,当时均价在6.4万元每平方米,销售说金茂府售价将超过10万元每平方米,到时候会带动片区上涨到8万元每平方米。我没相信,不曾想隔着一个地铁站的新盘现在毛坯房还卖到7.1万元每平方米。”徐莉表示。

对于定价问题,中国金茂方面并没有回应中国房地产报记者。不过项目周边的知情人士对记者透露,“金茂府价格已经出来了,在12万至15万元每平方米,精装修,最小户型在155平方米,最便宜的一套也要1800万元。”

上述知情人士还表示,因为是现房销售,不受拿预售证的限价影响,所以龙华金茂府的定价可以定的高,这也将继续拉动周边房价进行补涨。

然而,摆在金茂府面前的销售去化难题却并不小。虽然金茂擅长打造豪宅系列,但是深圳豪宅聚集片区主要在南山区后海、蛇口和福田区香蜜湖,龙华区因现有项目容积率及刚需户型“硬伤”,一直称不上是豪宅区。

中国房地产报记者也实地走访了附近的其他项目,受限价政策影响,在售新房的价格在6万元至7.1万元/平方米,二手房价格在5.5万元至7.8万元/平方米。虽然和3年前对比,新房价格和二手房价格分别有了15%、20%的增幅,但龙华金茂府每平方米12万至15万元的预期售价比周边房源高出4成。

“在推广期把目标客户的价格预期抬高,可以筛选客户,面对这样的价格还持续关注的客户成交概率会高。这个价格的确是高于片区目前水平,在现在市场环境下,如果想实现快速去化的话还是要保守定价。”戴德梁行研究院副院长张晓端对中国房地产报记者指出。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者表示:“开盘的时候是否能真的卖出这个价钱,还得看当时的市场状况,看项目本身是否有足够吸引客户的亮点。尤其是在龙华区卖此高价位的房屋,客户是否买账还是个问题。”

没有新地王“解套”

就目前深圳市场环境而言,龙华金茂府的去化前景不并乐观。更为尴尬的情况是,此前龙华2宗地王均靠之后地王来“解套”,而该项目之后龙华再无新地王诞生。

2019年6月,深圳要推出5宗住宅地块,其中龙华地块最高限价在4.4万元/平方米,更是杜绝了新地王诞生的可能性。换句话说,能拉动区域整体房价预期的“解套”地块并不会出现。

据中国房地产报记者测算,2013年中海地王楼面价为1.46万元/平方米,2014年中海锦城开盘价为3.25万元/平方米,价格增幅122.6%。2014年龙光地王楼面价为2.51万元/平方米,2015年开盘价为5.5万元/平方米,价格增幅119.1%。金茂电建地王楼面价为56781元/平方米,若以12万元/平方米来计算,增幅114.3%,该幅度尚属正常水平。

实际上,现售地块的资金成本压力已经叠加至房价中。有业内人士为中国房地产报记者计算:“现售试点意味着开发商要增加2年的资金成本,以每年资金成本8%左右测算,实际楼面地价可能要超过6万元每平方米。除去配建,销售成本价在9.5万元每平方米。

根据深圳规划和自然资源局的要求,现售地块出让时要求建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。这也影响了龙华金茂府的入市时间。

据相关知情人士透露,项目预计将在今年8月28日开盘。金茂方面并未和中国房地产报记者进行确认上述开盘时间。不过,项目工地上的施工人员则对记者表示:“装修也没那么快,估计还要再等一段时间。”

有接近金茂的人士对中国房地产报记者直言:“作为金茂在深圳的第一个项目一定是要做得有口碑,就是定位高端,在打造上也比较细致。更别说这是现售项目,无法用高周转来操作。”

自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金是开发项目的主要途径,其中预售资金占比在3成至4成左右。缺了预售资金,即便是央企,压力依然存在。2017年11月,龙华金茂府的项目公司进行了增资扩股,引入鼎信创然,背后有着银河证券、华融创新金融机构身影。

上述人士对中国房地产报记者透露:“选择股权融资是为了降低风险,这样的操作模式十分常见,不止是深圳项目,上海虹口地王项目也有引入。楼市密集调控下,受到限价影响,地王操作上有着资金压力。而且金茂本身是央企,需要控制负债率低于60%。”

艰难的不止深圳地王

不过在金茂眼中,拿的并不是地王。中国金茂首席执行官兼执行董事李从瑞曾在业绩会上称,“我们会根据地的实际情况来理性分析土地属性,获得它本身具备的价值。金茂坚决反对拿地王,尽量以比较合理的价格获得土地。”

“金茂提前预判市场走向,拿了一些非常便宜的地”。 李从瑞表示“2016年进的六个新城市里,现在的土地价格与当时拿地价格相比,基本上都有20%以上的加成。”

但是入市难的并不止深圳地王。2016年5月,金茂和电建联合体以69.6亿元拿下的南京河西地王,项目建设好却卡在了南京河西板块3.5万元/平方米的新房限价上,河西金茂府入市取决于能否突破区域限价红线。

与此同时,金茂认为的价格加成却受限价影响,导致地王项目“亏本入市”。例如2017年9月,金茂首入厦门,以总价20.91亿元、楼面地价2.9万元/平方米拿下的翔安地王,原计划以超过4万元/平方米出售,在2018年11月推出的翔安金茂悦,均价在2.8万元/平方米,低于楼面地价。

一方面积极拿地,不怕地王,促使金茂跨入了千亿阵营,另一方面也导致了公司净负债率从2017年69%上升至2018年71%。

年报显示,公司2017年、2018年短期借款分别为278.27亿元、219.76亿元,现金及现金等价物总额分别为194.07亿元、213.24亿元。换而言之,过去2年金茂的现金都是无法覆盖短期借款。

和前两年高速扩张相比,今年金茂正在减速,公开市场上拿地数量有所减少,同时开始进行资产处理。5月27日挂牌北京2宗住宅项目后,6月12日又挂牌两宗股权转让。“金茂主要在城市运营方面去多拿土地,未来在公开市场上不会很活跃。”李从瑞在6月6日周年股东大会上回应称。

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