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明明:房地产市场的趋势是否在改变?

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作者 明明(中信证券研究所副所长、首席固定收益研究员,中新经纬特约专家)

总体来看,5月房地产投资呈现出两个有趣的特征,其一,开工面积增速仍远高于竣工面积增速;其二,房地产投资边际回落,但仍处于高位。开工面积与竣工面积缘何分化?后续房地产投资增速又该如何演绎?

开工面积与竣工面积走势缘何分化?

自2017年开始,房屋开工面积增速与竣工面积增速走势开始分化:房屋新开工面积增速整体呈现出边际上行趋势,而房屋竣工面积增速则持续下行。进入2019年后,二者的的增速在方向上较为一致,但增速的绝对差异仍处在较高水平(开工面积仍持续高于竣工面积)。接下来我们沿着这两条线索(房企加快开工和推迟竣工)进行展开讨论。

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加快开工、推迟竣工反映出房企的累库意愿弱和平滑利润的需求,未来两者走势或将趋于收敛。当前房企拿地意愿偏弱但抢开工、抢销售的意图明显,表现为宏观(拿地)周转降而局部(开工预售)周转升,对应的事实上是囤地和囤房意愿双弱。从“拿地—开工(预售)—竣工交付(确认营收、利润)”的链条看,推迟竣工时点将导致企业现金流和营收利润确认时点延后。从财务的角度看,这通常意味着企业预期未来利润会下行,从而借以平滑营收和利润,综合企业的累库意愿和可能的平滑需求。我们认为,企业端视角对未来销售是存在一定担忧的。往后看,假设不出现房屋烂尾,竣工终将陆续兑现,但可能以一种相对平滑的趋势出现。

投资仍强销售转弱:房地产投资走势怎么看?

5月房地产数据的另一个特征是投资仍维持高位但销售端回落明显。5月销售回落可能同时受政策收紧、销售过度透支和居民消费行为转变影响,短期内政策对地产不持鼓励态度,后续销售可能难以大幅回升。

5月商品房销售回落可能有以下三点原因,一是地产调控政策收紧,5月以来,苏州等热点城市已陆续出台限制措施;二是1-4月的高销售在一定程度上透支了当下;三是5月信贷数据显示居民中长期贷款增速上行,但房地产开发资金来源数据却显示个人按揭贷款增速回落,二者的背离可能反映出居民负债支出中用于购置住房的占比有所下滑,这也在一定程度上支撑了5月社零好转。6月13日,郭树清在第十一届陆家嘴论坛开幕致辞上表示,历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。结合近期央行成都分行指导调高房贷利率,以及上海地区部分银行取消95折的优惠利率,预计短期内政策对地产仍不持鼓励态度。

理论上,房地产销售放缓对债市的影响可能包含两个方面。一方面,从宏观层面上看,销售放缓或将对应着房产投资下行并拖累三驾马车中的“投资”增速,而居民购房意愿减弱也有可能传导至地产后周期商品的消费,一定程度上拖累经济增长从而利好债市。(中新经纬APP)

明明

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