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鑫苑总裁离职背后:规模之痛与多元化之变

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作为“首个且唯一一个赴美上市中国房企”的鑫苑,虽然算不上规模型房企,但是其一举一动却能引发关注。近日,有媒体曝光,鑫苑总裁张立洲离职。对于离职的原因,上述媒体分析称,目前最为流传的一种说法是,鑫苑老板张勇对公司这两年的发展状况不太满意。

在张立洲治下的三年,鑫苑虽然规模增长缓慢,但是各项盈利指标保持稳定增长,多元业务布局加速。张立洲是否已经离职?离职的原因是否又像上文所说?对此,鑫苑回复新京报记者称,以公司公告为准。

在强者恒强的马太效应下,中小房企在地产开发业务上面临着拿地、扩张、增长的困局。鑫苑作为最早登陆美国资本市场的中国企业,曾经迎来自己的高光时刻,在郑州房地产市场一度拔得头筹,但也错失了中国房地产市场高速增长的黄金时期,规模徘徊在100亿-200亿元左右。不过,鑫苑试图在规模赛道之外开辟一条新的发展路径,以科技驱动房地产转型升级,在这条小而美的道路上,鑫苑能否杀出一条血路?在众多龙头房企入局之下,鑫苑竞争力又如何?

规模赛道掉队

2016年7月,“万达人”张立洲加盟鑫苑。

彼时的鑫苑,从财报上来看,各项指标放在同行或与自己相比,均显一般。根据东方财富网,2013年-2015年,鑫苑的营业收入分别为8.977亿美元、9.197亿美元、11.64亿美元,同比增速为-1.86%、2.45%、26.59%,毛利为2.990亿美元、2.422亿美元、2.730亿美元,同比增速为6.77%、-19.01%、12.73%。

如果再往前倒推10年抑或是更长时间,鑫苑的发展是另一番景象。

22年前(1997年),“山西人”张勇在河南成立了河南鑫苑有限公司。彼时的中国房地产处于“草莽时代”,遍地皆是黄金。创业伊始,张勇就走出了一条与同行们“与众不同”之路,采用“不囤地、不捂盘、零库存”的开发模式,而这也让鑫苑走上快速发展之路。

2004年,鑫苑在郑州房地产市场拔得头筹,销售额位居第一,并与建业地产、正商地产等并称河南四大龙头房企,一时风光无两。2005年,鑫苑走上全国化扩张之路,并于2007年对接资本市场,成为第一个登陆美国纽约交易所的中国房企。张勇和他的鑫苑,也成为第一个吃螃蟹的人和企业。

纵观张勇的性格和鑫苑的发展路径,敢想敢做,敢于走出河南、走出国门,踩对了节点,但是“拿多少卖多少”的发展思路,让鑫苑的土地储备匮乏。尤其是在强者恒强的白银时代,规模型房企在拿地、融资上占尽优势,走上高增长之路。反观鑫苑,手中无粮,行走艰难。

在张立洲治下的三年,鑫苑的营收与盈利保持增长,2016年-2018年,营业收入复合增长率超过24%,毛利复合增长率超过30%。

虽然销售额增速较前几年有明显提高,但是整体销售规模仍然较小。根据鑫苑年报显示,2016年、2017年、2018年,分别实现销售额17.62亿美元、24.66亿美元、22.65亿美元,2018年同比下降8.2%。而同时为河南四巨头房企的建业地产,虽然固守河南,但其2018年合同销售额增长76.5%至536.75亿元。在克而瑞统计的数据中,2018年正商地产的销售额为500.3亿元。

图片来源:新京报记者根据企业公告制图

对于规模的增长,鑫苑表示,公司坚持以高质量的增长为目标,并未一味追求做大规模。目前,公司已有项目绝大多数为一二线城市及其周边刚需及刚改盘,户型在80平方米-120平方米左右,受政策影响小,盈利稳定。未来,公司将坚持既有的发展战略,稳健成长。

积极补仓使负债率提升

土地是粮草,是基石,是规模增长的基础。鑫苑在土地储备上,也意识到不足,积极纳储。根据鑫苑年报,截至2016年12月31日,其在中国和美国的11个城市拥有24个项目,预计总建筑面积为413.89万平方米,其中17个项目预计总建筑面积为356.63万平方米。截至2017年12月31日,在中国和美国14个城市拥有28个项目,预计总建筑面积为516.26万平方米,其中19个项目预计总建筑面积为312.61万平方米。截至2018年12月31日,在中国和美国14个城市共有42个项目在建和规划中,总建筑面积估计为754.18万平方米,其中29个项目在建,总建筑面积估计为448.01万平方米。

土地扩张,也让鑫苑的负债率攀升。根据东方财富网,2016年、2017年、2018年鑫苑总负债为33.03亿美元、53.27亿美元、72.88亿美元,资产负债率为78.29%、83.44%、90.72%,在行业中位居前列。

对于负债上升的原因,鑫苑回应称,近年来公司购地支出较大,致使负债率提升。目前公司已拥有约550万平方米优质土地储备,足够支持未来3年开发建设。公司一直以来融资渠道畅通,资金运营稳健。对于降负债,鑫苑也表示,未来3年,公司已制定了详细的去杠杆方案,将控制购地规模,加强费用管控,提升盈利能力,以利润偿还部分到期债务,优化债务期限结构,实现总体负债水平稳中有降。

多元化能否助其破局?

除了积极纳储外,鑫苑也在为自己谋求一条新的出路和增长点。

张立洲加盟后,鑫苑开启了科技化转型之路,以地产为主业,以科技和金融为战略两翼,形成“一主五辅”的产业格局,即地产开发、产城运营、融资代建、智慧科技、商业管理、物业管理。张立洲的思路是,将主业做强,辅业做大,形成一主多辅,主辅并进的产业生态。

在此战略下,鑫苑先后成立产业平台鑫创科技、融资代建平台鑫岩资产、地产管理云平台鑫巨科技、商管公司盈怀商业、物管公司鑫苑物业、智慧科技平台爱接力科技。值得关注的是,2017年,鑫苑旗下物业平台鑫苑物业在北京举行新三板挂牌仪式,但在2019年1月份摘牌,并向港交所提交IPO招股书。

虽然鑫苑寄希望于通过多元化来打开出路,但是这条道路上,虎狼环伺,Top20房企在科技、金融、物业、代建、商业等多元业务方面涉猎广泛,且拥有规模优势。

纵观鑫苑,目前各项目多元业务多在投入阶段,营收贡献比相较于房地产主业微乎其微。根据2018年鑫苑年报,在营业收入中,地产开发贡献占比96.5%,物业服务占比2.9%,其他业务占比0.2%。

鑫苑各业务应收贡献比。图片来源 企业公告截图

在财经评论员严跃进看来,鑫苑多元化的模式总体上值得认可,尤其是布局科技领域,较早也是强项,但是需要看清的是,这两年在科技领域布局的房企往往都是践行高周转的规模型房企,通过地产来反哺科技,毕竟科技投入较多、周期较长,对于鑫苑来说需要反思业务模式。

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