一二线楼市限价“回马枪”：“高价房”批售从紧

楼市作别“小阳春”

统计局18日发布的5月70城房价数据为一季度的楼市“小阳春”行情画上了句号——70城房价热度已呈下降趋势，尤其是一二线城市，一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。以成都限价收紧打头，一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。21世纪经济报道记者调研发现，“高价房”批售已经大幅减少。而在资金方面，这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声，接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳，甚至会有少部分热门城市回弹。

平静了几个月的成都楼市，像被投入了一枚石子的湖面，重新泛起了涟漪。

6月15日，成都住宅与房地产业协会官网的预售公示，仁恒滨河湾一批新房源取得了预售证。

这个位于成都攀成钢片区的知名高端住宅小区，前期房源在二手市场的单价已达到3.5万元，而此次的新房源均价为2万元左右。

巨大的价差点燃了成都购房者和投资客的热情，6月17日周末的开盘现场刷爆了朋友圈。

在成都很多业内人士看来，这一超低的价格源于限价政策的严厉执行。而在此前的一季度，限价并没有卡得如此之严，一些单价过3万的项目得以放行。

21世纪经济报道的调查显示，今年春节前后，许多城市的限价都曾悄然宽松过，一些豪宅和高端楼盘趁机入市。

然而随之而来的“小阳春”和信贷宽松，让一些区域房价重新扬头，土地市场也出现了“抢地”现象。

成都限价的再收紧与一二线城市的调控基调一脉相承。在“房住不炒”的基调下，住建部出面警示部分城市；银保监会也抛出了“23号文”以及银保监会主席郭树清的“房地产金融风险”论，区域市场的各类调控有重新收紧之势，包括限价。

6月18日，国家统计局数据显示，5月70大中城市房价涨幅已全面放缓，市场降温明显。

“小阳春”背后

在经历了2018年下半年楼市的“寒冬”后，今年3、4月份，房地产交易市场出现了一波“小阳春”。

中原地产首席分析师张大伟指出，此轮楼市回暖关键是信贷的宽松，个贷和开发贷、公司债等都明显增加。

央行5月统计报告显示，前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿，创了历史新高；中原指出，中长期贷款中大部分是房贷。

此外，调控政策的微调也是助推因素。去年年底，湖南衡阳宣布暂停实施了一年的限价政策，成为全国首例取消限价的城市。

据记者调查，去年底以来，很多一二线城市的限价政策都有所松动。

以成都为例，仅在今年2月份，成都市就有3个“高价”楼盘拿到预售证，包括首开金茂府、融信公馆1-3号楼、以及金科博翠府。

其中，2月2日拿到预售许可证的首开金茂府，单价为28600-31300元/平方米，是限价来首个突破3万的项目。

成都地区并非个例，早在2018年10月，北京再次出现单价破10万的新房，泰禾·西府大院（泰禾西府玉苑）预售的6栋楼盘均价达到11.3万元/平方米。

几乎同时，广州有关部门表示，从2018年10月22日起，南沙、花都、增城的房价将按真实价报备，相当于放松了限价。此后，广州楼市的“双合同”现象大幅减少。

2019年春节后限价微调的城市更多。2月份，深圳华润瑞府开盘，备案均价达15.8万/平方米，突破了深圳过去两年的最高售价；杭州的纯新盘龙湖·春江天越出现了均价29500元/平米的房源，也创造了区域新高；南京的中海城南公馆均价34000-39000元/平方米，突破了城南板块3.5万限价。

对于开发商而言，无论是新房的成交还是未来的利润，限价的松动和微调利好巨大。佛山一名开发商表示，去年底以来因为限价的微调，项目不再以“双合同”出售，购房者的首付变低了，房子又好卖了，销售业绩出现明显增长。

从前5月的销售数据来看，受益于一二线城市限价的松动，重点布局这些城市开发商业绩表现突出，如华润、泰禾、融创等。

开发商再一次乐观起来。张大伟表示，2019年春节过后，部分地区房地产市场出现小阳春行情，使得不少开发商对后期市场预期转向乐观；此外，2019年以来，房地产企业融资难度缓解，在资金充裕的情况下，房企“抢地”现象再次出现。

限价冲击力

不过，5月以来尤其是进入6月后，“小阳春”行情渐失，楼市终究还是没能“入夏”。

“从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，但最近市场炒作氛围再起，部分城市再次收紧了调控。”张大伟说。

受限价重新严格、收紧影响，成都仁恒新房单价远低于二手房并非个案。6月6日，位于成都东二环的华润悦玺获得预售证，精装价格为16240-17634元/平方米，也低于市场预期。

与此同时，即使限价严厉，成都楼市也出现了明显分化。位于郫都区古镇蜀源大道三段的瑞和上院（雄飞上院）于5月21日推盘，推盘价格为7369-8370/平方米，面积区间为82-123平方米，虽然本批次房源套数为313套，但只有12个人参与摇号。

二手房市场也趋于冷清。据贝壳研究院数据，6月第一周，成都市链家二手房成交量环比下滑5.4%，成交均价14182元/平方米，环比下跌5.2%，在14个重点城市中，成都市跌幅最大。

另以深圳为例，进入6月，深圳未再批售高单价项目。据记者了解，类似泰禾尖岗山“地王”项目的拟售单价在20万左右的情形，是无法拿到预售证的。

此外，北京5、6月入市的大多是限竞房项目，豪宅项目几乎没有出现；在佛山，开发商普遍担心，被住建部警示后，佛山限价政策将进一步收紧。

“开发商都很关注限价政策的变化，很多时候变化并没有明确的文件，但从批售行为上可以判断政府的决策趋势，是收紧还是松动，近期很明显没有批10万单价的项目了。”深圳一开发商营销负责人说。

对此，易居研究院智库中心总监严跃进表示，从当前楼市看，重申房住不炒的调控基调，势必带来各地相关政策的收紧，预计限价政策在很多城市也会重新严格执行。

他判断，房地产市场预期将会改变；今年下半年楼市会呈现V字形的走势，即三季度会降温，四季度会略有反弹。

张大伟则认为，目前看，这一轮因为2019年初资金宽松带来的小阳春，在政策影响下快速退烧，6-8月有可能会进入新一轮的调整期。

据6月18日国家统计局数据显示，5月份70城房价热度已呈下降趋势，尤其是一二线城市，一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。