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深圳二手房惊现730万元天价违约金 刷新历史纪录

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每经记者 吴若凡 王大花 每经编辑 陈梦妤

730万元能做什么?一辆兰博基尼小牛,一线城市较好地段一套面积不小的房子,或在二三线城市的核心地段置业。而在深圳,这只是一笔二手房的违约金。

“这笔违约金,刷新了深圳二手房违约金纪录。”中原地产华南区总裁李耀智表示,他告诉《每日经济新闻》记者,印象中深圳历史上价格最高一笔二手房交易是2017年南山华侨城的一套别墅,成交金额在3亿元左右,而此前深圳二手房违约金最高也就五六十万元。

5A景区内的别墅群

据了解,涉事物业所在楼盘为观澜湖高尔夫大宅,位于深圳市宝安区观澜镇,建筑年代2005年。

《每日经济新闻》记者实地走访发现,该别墅位于国家5A级旅游景点观澜湖内,深圳与东莞交界处。园区内,多处别墅外墙已被围挡起来,业主还在装修中。但同时也有不少别墅仍是毛坯状态,无人居住,杂草丛生,看起来已闲置多年。

据中介介绍,目前该片区有观澜湖翡翠湾、观澜湖高尔夫大宅、黄金岭等独栋别墅在售,毛坯、精装修均有,成交均价为7万~11万元/平方米左右,总价从千万级别到上亿元级别不等。

“私家泳池,花园可停飞机,世界豪宅典范,家在半山腰可看山看湖……”中介滔滔不绝,“目前别墅入住率还可以,大概有50%左右,业主多是企业家或公司高管。也有业主买来投资的,目前有套毛坯别墅在售,是客户10年前4000万元左右买的,如今挂牌价7000万元。”

“现在这一区域别墅挂牌量不少,其中面积相对较小、总价较低的独栋项目挂牌量超过200套。”对于成交量,中介笑称,“肯定不如普通住宅,太高端的项目交易更像是在等待有缘人出现。有诚意的客户看一眼就能成交。今年行情并不好,前几天才成交一套上亿元的别墅。可贷款可全款,如果一次性付款一套大概可以优惠三四百万元,分期贷款的话优惠就少些。”

一审判决:买方违约

《每日经济新闻》记者走访发现,涉事物业在区域内就价格和品相而言,并非顶尖水平,然而为何会诞生天价违约金?据记者了解,2018年1月,对于这套别墅,甲方(卖方)乙方(买房)约定一次性付款,转让成交价7300万元。

而近日,审理这起案件的广东省深圳市龙华区人民法院对此作出了一审判决。法院认定,涉案合同的履行过程中,原告(买方)为违约方,被告(卖方)为守约方,原告要求被告支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据,法院不予支持。被告方反诉要求原告方支付赔偿金有合同依据,法院予以支持。

也就是说,最后被告反而告赢了原告。

记者辗转采访到了本案的被告方代理方信荣(沈阳)房地产律师团队首席律师宋晓锋,其告诉《每日经济新闻》记者,2018年1月15日,原告方(买方)、被告方(卖方)签订居间合同,约定自合同签订起3日内交付定金365万元,2018年2月13日之前交付3435万元。随后,买方于2018年2月13日支付了200万元,次日支付了1400万元,累计支付1965万元,之后再也没给过。后来,卖方用包括发函、微信等形式向乙方几次督促付款,均未收到。

2018年3月,卖方通知买方解除合同。随后,卖方在解除合同后将房屋出售给了第三方。

2018年4月27日,买方向深圳市龙华区人民法院提起诉讼,要求卖方履行合同,并支付违约金1460万元(交易款项的20%),随后买方又变更了诉讼请求,要求退房款1965万元,支付违约金1460万元,居间费32万元。买方的起诉理由是甲方构成了一房二卖,并购成了违约。

宋晓锋告诉记者,在接到诉状后,卖方就提起了反诉,要求买方向卖方支付违约金1460万元,理由是乙方构成了根本违约,未按照合同在约定日期内支付购房款项。

负责此次案件的另一名卖方代理律师张茂荣向《每日经济新闻》记者表示,买卖双方在第三方代收问题上产生了分歧,随后,乙方以第三方代收不安全为由拒绝支付剩余款项。

宋晓锋告诉记者,买卖双方在合同中有约定,接收款项是由第三方代收,买方也通过第三方向指定第三方付款。在支付购房款的过程中,乙方要求变更收款方式,甲方不同意,但在实际付款过程中,乙方强行要求变更,与合同约定不符,这也最终导致了甲乙双方协商不一致。

张茂荣向记者表示,约定第三方代收款是符合双方约定的,找人委托代收款,这个是不违法的。

而法院在判决书中明确表示,原告拒付购房款的理由不充分,法院不予采纳。

卖方律师:买方可能上诉

知情人士告诉《每日经济新闻》记者,对于二手房买卖交易违约,深圳法院普遍判10%的违约金。法院在判决书中指出,本案为房屋买卖合同纠纷,原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵守。

根据合同,由于原告应于2018年2月13日支付第一期购房款3435万元至被告指定账户,但截至当年2月14日,原告仅支付了定金265万元及第一期部分购房款1600万元,构成违约,被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。

被告向原告寄送解除合同的函件符合合同约定,涉案合同函件妥投时已经解除,被告向第三方出售房产未违反法律规定。原告关于一房二卖的答辩意见缺乏事实依据,本预案不予采纳。

对于案件后续,张茂荣告诉《每日经济新闻》记者,目前案件的判决尚未生效,如果对方不服判决,可以有15天时间向上一级法院上诉,目前上诉期还没有过。

张茂荣表示,对方可能会提出上诉,也可能庭外和解,但其认为法院维持原判的可能性较大。

随后,记者拨通了原告方(买方)代理律师的电话,对方明确表示不接受采访,记者问及是否会上诉,该律师表示要看委托人的意思。

张茂荣告诉记者,目前尚未收到对方上诉的消息。

后续,《每日经济新闻》将持续关注该事件的最终审判结果。

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