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开发商入场 多品牌竞争 办公空间存在什么短板

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根据媒体报道,目前我国共享办公空间的发展状态仍然主要处于高速发展阶段,“行业竞争较为激烈”是不少品牌对于当下市场的感受。在测评中,大多数办公空间都提供了类似的空间产品、如独立办公室、固定工位和移动工位等等,在硬件设施方面,除了基本标配,健身房、阅读区、电话间越来越普遍,工商注册、法务等增值服务也趋同,如何在竞争激烈的行业中突围,扩大品牌效应成为当下办公空间亟待解决的课题。

当前最大的挑战是行业竞争

深化服务是不少办公空间的选择。氪空间广州相关负责人认为,当前最大的挑战是行业竞争,他们希望进一步把增值服务进行更好的推广和落实。Bee+则开发了更多的产品形态,如果提供个人移动办公、中小企业独立办公和Business商务办公空间等;为企业提供从办公空间的选址、设计、打造到后期运营管理个性化、一站式解决方案。

经营者希望通过提供增值服务使得自己更有吸引力。比如Bee+在办公空间内打造了午休仓和淋浴间,打造了以烘焙为主题的体验式空间,融合了烘焙、饮品、市集、茶歇、企业服务、烘焙课程等于一体。目林现与多家“教育”“餐饮美食”“服务家品”“生活服务”等类别品牌达成外部合作,提供会员专享优惠折扣,从衣食住行、商业办公上提供一站式服务。

多份行业报告指出联合办公与共住空间融合发展成为新趋势,戴德梁行指出,共住空间与联合办公融合不可避免,香港联合办公运营商Cam pfire已经开设首家共住空间,广州的世联空间也希望打造一个办公、生活、商业一体化的空间。此外,尝试与航空公司、其他联合办公空间、地产商和新业态等等跨界联合也能给品牌增加吸引力。

大企业客户也来租办公空间

近年来,很多大型企业业务往模块化、多元化发展,在此大背景下,跨境办公、外设团队等业务的增加,推动大企业对于灵活办公空间的需求。中信广场的开发商表示,“一些刚开始入驻广州的外企企业人数不是太多的时候,以及一些刚开始开设办事处的企业,会更偏向于灵活性高的共享办公空间。”

随着联合办公企业在地址选择、空间设计、服务运营、品牌效应等能力提升,联合办公空间日益受到大企业客户的青睐。入驻联合办公空间的性价比显然更高。根据《2018年中国联合办公活力指数报告》,相较传统的写字楼办公模式,联合办公空间的成本优势明显。联合办公如果按3000元/月·人计算,人均办公面积8平方米,物业费按一线城市租金12.5%的水平估算,固定费用4000元/平方米,均摊五年,流水按每人每月200元,和传统办公相比,一个人可以节省28%。

办公空间也在不断调整自身的产品。通过不断优化物理空间设计,氪空间可提升坪效(营业额/门店面积,衡量经营效益)。“越来越多的大公司也开始倾向于(联合办公内)独立办公空间,氪空间正在针对大公司的需求进行独立的定制方案,同时也会对客户所需求的装修风格、硬件服务进行调整。”氪空间的负责人表示,一个分店基本都会有包含各种类型的工位,目前以独立办公室为主。

广州的品牌包括格蕾斯、欧特福、世联空间等认为独立办公室更加受欢迎,尤其是3-4人独立办公室;同时,在测评中,超过4成品牌明确提出有定制化办公。有研究机构预测,到2020年,联合办公将由如今的70%中小企业客户、30%大企业客户,发展成50%大企业客户、50%中小企业客户。

开发商入场竞争

一些传统的地产公司在逐渐打造自己的品牌办公空间,在中国,如SOHO中国旗下的SOHO3Q、金地集团的ibase原点等等。在广州,寰图、目林、越空间等都有地产开发商、服务商的背景。近日,中信广场也加入自运营共享办公队列。

作为天河北区域的地标建筑,中信广场是广州最早的地标式甲级写字楼,二十年来聚集了众多知名企业在此办公。2017年时,引入七客联创国际社区,坐落商场五楼。今年8月份中信广场业主方也将开放共享办公空间,地址位于商城4楼。

熊谷蚬壳发展(广州)有限公司的常务副总经理李雪晶表示,“联合办公空间融入商场可以为租户创造出更加轻松休闲的办公环境,为中信广场增加一个商务功能配套业态。”

据了解,目前中信广场内提供的办公空间,面积最小的为100多平米,一个月的租金高达上万,若租赁固定办公室,还需要考虑装修等成本。此外,“对于中小初创企业来说在CBD寻找办公室和注册地是面临的第一个难题,很多创业公司无法接受写字楼的高租金和前期装修成本。”

李雪晶坦言,近些年来收到不少商业客户类似的诉求,出于对中信广场办公楼商务办公客群提供更优质更全面的服务的考虑,决定尝试自行运营联合办公空间项目。

“若甲级写字楼可同时提供传统大型独立办公空间和联合办公空间相结合的租赁模式,将会形成完美搭配,为企业提供多种选择。在客户企业规模小的时候,可先选择入驻联合办公,待规模发展扩大后换独立办公空间,这样无需重新适应环境,也降低了办公成本。”而这种模式在前期引入七客时已经带来双赢的效果,李雪晶观察发到,过去商场主要是中午时段比较繁忙,七客联创国际社区无论是工作日还是周末都24小时开放,不仅增加了商场的人流,带动了零售、餐饮的消费,也为商场带来了更多年轻的消费群体。

房地产开发商入局联合办公空间有一定的优势,将省去租地的环节,专注于空间设计和服务,运营和资本竞争日趋激烈,联合办公座位这一轻资产管理模式越来越受到房地产商的重视。

外界干扰隐私缺乏,安全性有待提升

联合办公空间虽然提供了更多的办公体验,但依旧有不少需要改进的地方,共享办公空间容易受外界干扰,隐私缺乏,另安全性上同样有待提升。

一些联合办公运营商在提供私人工作室功能空间的同时,主要的用户通常还是在共享的开放空间中工作。在这样的工作环境中,周围他人的交流往往会让用户难以将精力集中在手头的工作上。这样的外界干扰及隐私的缺乏会降低用户的工作效率。

其次,联合办公空间中的公共区域通常是缺乏私密性的,这其实对于信息安全是有着一定的不利影响。在这样的环境中,一些敏感的商业信息,如商业合同,可能会不经意地分享到竞争对手手中,或者通过与其他会员的紧密合作而获得。此外,如果外部缺乏安全性,外来人员可能会进入到联合办公空间中,这将导致人们担忧敏感商业信息的安全性,同时也会引起会员对个人设备和物品安全问题的关注。

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