白银时代的万科：租售并举 稳住基本盘

万科的业务调整仍然在继续。

6月28日，万科2018年度股东大会在深圳大梅沙总部如期召开。会议现场，万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜和独立董事刘姝威等数十位高管一一亮相。主席台上的人员发生了细微变化，往常以首席财务官身份宣读并提交股东审议年度报告的孙嘉也变成了王文金。

这源于1个月前万科发布的一则人事变动。5月7日，万科周刊发布的通知显示，孙嘉接替张纪文成为万科南方区域事业集团首席执行官。同日，万科公告表示孙嘉不再兼任执行副总裁、首席财务官、财务负责人。

在近几个月，万科在太原、青岛、武汉、贵阳多个城市亦出现高层人事变动。郁亮在当日股东会上开玩笑地表示：“过去2个月以来万科发了14条职位比较高的任命，谢谢媒体朋友经常帮我们做的各种各样统计。”

大将更迭，耐人寻味。在万科内部重要岗位快速人员更换的背后，是万科从去年开始的业务调整。

在去年底确立了“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的战略之后，万科便对旗下各业务进行着新一轮梳理和调整，一改过去各区域新业务赛马、遍地开花的局面，万科开始逐步收敛多元业务，将重心重新聚焦到房地产主业上。

频繁人事换防

今年伊始，万科南方区域拉开了人事变动的序幕，深圳、厦门、广州等几个大城市的总经理率先出现了人事换防。

其中唐激杨为深圳万科总经理，免去其广州万科总经理的职务；薛峰为广州万科总经理，免去其厦门万科总经理的职务。常乐担任厦门万科总经理，免去其南宁万科总经理的职位。

5月，万科南方区域再现人事职能调整，区域负责人位置发生改变，首席财务官孙嘉代替张纪文接管南方区域。

人事变动往往与企业战略的调整密不可分。作为总部所在地，南方区域的重要地位不言而喻。基于该区域的人事大换防亦折射出万科总部管理层对华南市场的布局心思以及提振地产主业的决心。

在2018年的财报中，南方区域销售占比23.64%，次于上海区域以及北方区域；收入占比为26.94%，逊色于上海区域。2019年，南方区域计划开工面积约为625万平方米，低于其余三大区域。一直在创新业务领域扮演着急先锋角色的南方区域在传统开发业务上失去了第一的宝座，且少有拓展新城市的举动。

在人事调整中，万科南方区域也在逐渐回归基本盘。去年9月份的南方秋季例会上，郁亮喊出了活下去的口号，外界一度解读为对房地产市场未来走向的看衰。而随后根据郁亮的解释，其核心意思为收敛相关多元业务，开始强调房地产开发业务的重要性，力保回款质量。

“张纪文更倾向于新业务，曾在公司内抱怨为什么停掉了那么多的新业务，在多元业务的态度上，孙嘉跟总部的看法更加一致，他更倾向于收敛聚焦。”一位万科内部人士告诉时代周报记者。

而以南方区首的变动为标志，从5月开始，万科各城市人事换防范围不断拓展，太原、青岛、武汉、贵阳多个几个城市亦出现高层人事变动。根据相关媒体报道，万科武汉公司总经理李东调到南方区域本部担任副总；万科贵阳公司总经理蔡平调到武汉公司接任；万科太原公司总经理曹江巍被调任青岛，青岛公司总经理刘育民调任北京区域本部。

事实上，在重新聚焦房地产开发业务的阶段，各个区域核心城市的负责人更换，有着更深层的意思。为了更好地进行事人匹配，即“先事后人，因事设岗，因岗配人”。万科启动了大江大海计划，即万科开放具有竞争力的位置，鼓励内部人才积极竞聘。同时，也努力吸引外部人才可以加入。

“开放竞聘的岗位大多数都是内部调配、跨区域流动，最显著的特征是各个城市总经理的跨区域变动出现。除了总经理岗位，也有一些区域职能岗位，例如财务。”万科内部人士向时代周报记者表示。

在股东自由交流环节，有现场股东提出问题，如何保证外来的人员强于万科自身培养人员？

“一个组织成熟以后有必要跨区域流动，否则会固守一方，难免产生懈怠的心态。”郁亮回应，“大江大海”是活水计划，未来大多数将会从内部产出。由此来看，万科这场覆盖多个城市的人事变革不会就此停止。

值得注意的是，组织架构重建以及事人匹配的工作一直是由孙嘉在主导，如今，孙嘉已调离，未来谁又将领导该计划继续前行呢？上述内部人士向时代周报记者透露，目前万科总部并未找到相关的负责人，暂时由郁亮本人亲自负责。

地产主业回归

频繁的人事更迭背后，是万科对旗下各业务也进行着新一轮梳理和调整。

过去几年，万科自身定位以及对新业务的探索以及转型主导着这艘巨舰的前进方向，但也令其销售第一的行业地位遭遇挑战。

如今，开发业务再次得到强调，被确立为整个万科集团的基本盘。除了通过人事层面的调整来实现房地产主业的提升之外。在具体的工作中，回款依然是万科2019年的工作重心，万科设定了6000亿元住宅回款目标，比去年下调了300亿元。

分解到各区域和各城市，销售回款成为关键的考核指标。万科云南区域负责人曾向时代周报记者表示，销售回款的确成为当前第一工作任务，目前每天都需要向上汇报回款进度。

而在拿地方面，万科上半年呈现出波动的情况，但整体投资态度略显谨慎。

根据中国指数研究院数据，2019年1―2月，万科在拿地方面不断发力，以274亿元跃居榜首；随后3月、4月进入沉寂期，单月拿地金额不足百亿元。进入6月以后，万科在土地市场动作频繁，在昆山、江阴、温州、重庆、宁波、柳州等地豪掷超百亿元拿地，成为上半年拿地金额最多的一个月。

祝九胜在现场表示，尽管土地市场火热，在投资方面万科一直是谨慎投资。

他进一步解释称，万科内部用两个工具来进行投资节奏的调节，一是投资总规模的限定；二是在每一个周期的回款里面拿出一部分比例进行投资。

“以一个年度为例，一般是拿出30%左右的回款来进行投资。今年1―5月跟去年同期比回款的比例是在下降的，今年1―5月份总的投资大概有700亿元，权益股份占500亿元，总的溢价把握比较好，在7%左右。还是要保证有足够的储备，足够的资源可持续发展。”

这也在一定程度上使得各区域拿地金额出现分化。时代周报记者不完全统计，截至6月24日，南方区域权益拿地金额仅为126.35亿元，作为四大区域销售额之最，上海区域权益拿地金额则为211.7亿元。

在拿地方式上，万科更倾向于合作开发来降低风险。祝九胜表示，从最近这几年按金额来看的话，接近80%都是有合作方的；按项目个数来看，70%都有项目合作方。

多元业务调整

开发业务之外，长租公寓、物业管理被视作公司核心业务。祝九胜在现场发言中也特意强调，“开发业务是我们的基本盘，2019年开工面积达到3609万平方米，物业服务稳健发展，住宅租赁也会提高经营质量，提高回报水平”。而对于商业、物流、冰雪等业务，祝九胜则表示，会有序安排。

就在5月份，担任了广州万科总经理仅3个月的薛峰，调往长租公寓事业部担任总经理。据内部人士透露，薛峰所在厦门区域较早地就进行了长租公寓的尝试，并在公司内部得到表扬。他的上任也意味着，万科在长租公寓领域的决心。

郁亮在会上表示，公司对于房地产时代来到白银时代的判断没改变过，到了白银时代的话，房地产商依靠过去单一业务的话，是不足以支撑业务的发展。

“尽管竞争在不断加剧，出租公寓更难做，但我们肯定还要做下去，长租公寓也是万科的基本盘，万科希望能够在开发业务跟租赁公寓这两个领域都能够领先领跑，数一数二，这样才能保持行业的地位和影响力。”郁亮强调。

作为唯一有收入贡献的多元化业务，物业在万科内部占据着重要位置。根据财报， 2018年物业全年的营业收入达到98亿元，同比增长33%，占万科收入的3.3%，是房地产开发以外最赚钱的板块。

祝九胜则认为，万科物业目前盈利，回报水平也不错，整体达到了合理水平，该业务相对比较理想，商业地产方面也基本达到该水平，而养老、教育业务在财务指标上目前不尽如人意。

经过一年的业务调整，万科对于多元业务的梳理已经清晰，尽管其内部人事架构与业务的调整仍然在继续，但其对于行业未来方向的预判，则显得更为引人注目。