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上半年楼市调控因城施策 下半年仍将以稳为常态

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近两个月,住建部连续发布预警提示,热点城市政策收紧的迅速反应,预示着下半年的房地产市场仍以稳为常态。

国家统计局数据显示,2019年前5个月,全国房地产开发投资46075亿元,增速比前4个月回落0.7个百分点;房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比下降33.2%,降幅比前个4月收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元,下降35.6%,降幅扩大2.1个百分点。

同策研究院数据显示,5月份,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月份下降52.07%,创下2019年以来的历史新低位。

同策集团首席分析师张宏伟认为,5月份房企融资额的下降,与同期房企和土地市场的“反常”不无关系。尤其是从土地市场来说,3月份、4月份的升温,显然与当前楼市调控的主基调不符。

截至6月底,2019年上半年土地市场继续活跃,50大城市合计卖地20034.4亿元。从时间轴来看,土地市场在一季度较为低迷的情况下,于二季度全面复苏,且土地市场的热度进一步推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。

“从监管角度来说,一方面监管层要从融资端对房企进行抑制,另一方面,热点城市地方政府也要收紧调控政策为土地市场降温。”张宏伟预计,后续房企融资还会略有阶段性收紧。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,资金是房企发展的命脉。今年上半年,受整体市场流动性放松影响,房企“融资难”得到一定程度缓解,且融资成本有效降低。同时,受一二线城市购房者入市步伐加快影响,房企拿地积极性明显提升,加大了对融资的需求。在上述背景下,银保监会重申对房企的融资限制,且加大对违规资金流入房地产市场的审查力度,均属于楼市调控适度从紧。如果未来房企在土地市场的表现持续激进,则可能面临更为严格的资金监管。

统计数据显示,今年上半年,共发布与房地产市场有关的调控政策251次,较2018年同期的192次上涨31%。其中仅6月份,全国房地产调控政策次数达46次。

张波表示,今年上半年,在因城施策的调控思路下,房地产市场正进入新一轮调整周期,其中,楼市调控的松紧变换在二线城市体现的更为明显。从上半年市场情况来看,市场热度较高的城市,尤其是二线城市未来加码空间会更大。具体来说,就是上半年房价上涨幅度较高、土地市场较热的城市,未来都将面临“微收紧”。

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