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300城土拍揽金逾2万亿 二线城市成最大赢家

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2019年上半年,全国300城在土地市场唱响了一曲冰与火之歌。

从整体看,土地市场小幅回暖。中指研究院数据显示,2019年1—6月,全国300城土地出让金总额为22490亿元,同比增长16%,再创同期新高。

但具体到各线城市,堪称冰火两重天。

今年上半年,一线城市土地出让金总额为2496亿元,同比增长36%;二线城市土地出让金为12561亿元,同比增长26%;三四线城市土地出让金为7433亿元,同比减少3%。

除了土地出让金,三四线城市的土地流拍率也明显高于一二线城市—今年上半年,一线城市共推出土地285宗,成交263宗,流拍率7.7%;二线城市共推出土地4671宗,成交4076宗,流拍率12.7%;三四线城市共推出土地8299宗,成交6830宗,流拍率17.7%。

三四线城市的土地溢价率也在下降。1—6月,一线城市土地平均溢价率12%,同比上涨1个百分点;二线城市土地平均溢价率19%,同比上涨2个百分点;三四线城市土地平均溢价率达20%,同比下降7个百分点。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者指出,今年上半年各线城市土地市场呈现的差异,是当前房地产市场分化的又一体现:“三四线土地市场表现疲弱,主要是因为其新房市场从去年下半年开始已经普遍降温。但最根本的原因,在于当地购房需求数量有限,仅靠大城市的外溢需求和返乡置业,无法长期支持市场维持亢奋状态,再加上今年棚改计划开工量大幅下挫50%,加剧了这一调整趋势。”

肖文晓预测认为,三四线地市的降温周期才刚刚开始,“进入下半年,缺乏利好带动的非热门城市圈的三四线城市,地市降温的幅度可能进一步扩大”。

地市难退烧

同样是维持上升势头,细分一二线城市的土地市场,又有不同。

克而瑞地产研究中心解释指出,今年上半年,一线城市的土地供应,仍旧以保障性用地和旧改用地为主,地价波动幅度不大,土地出让金的上扬主要受供应量增加影响,而二线城市的土地出让金同比增加明显,则主要是受地价影响。

数据显示,2019年1—6月,一线城市共推出土地285宗,推出土地面积1602万平方米,同比增长31%;成交方面,共成交土地263宗,成交土地面积1490万平方米,同比增长23%。

二线城市供应量小幅增加—上半年二线城市共推出土地4671宗,推出土地面积21734万平方米,同比增长7%;成交方面,共成交土地4076宗,成交土地面积18583万平方米,同比增长5%。但成交楼面均价溢价率则有明显上涨,上半年土地成交楼面均价为3442元每平方米,同比增长18%;土地平均溢价率为19%,较去年同期上涨2个百分点。

肖文晓同时提醒,虽然上半年三四线城市的土地成交量及溢价率均下跌,但跌幅不大仅为3%,且溢价率高达20%。

“地价跟房价一样,易涨难跌,之前三四线城市的地价已经涨起来了,所以同比未必会下跌。另外,这样的跌幅和溢价率,也跟现在三四线城市的土地成交结构有关。以前高速扩张时,房企什么地都拿,再偏远都不怕。现在则是挑着拿,即便在三四线城市拿地,也要挑好地拿,这样对比起来,地价往往也不便宜。”肖文晓向时代周报记者具体解释道。

中指研究院数据显示,6月的土地溢价率仍处上升通道。全国300个城市土地平均溢价率为20%,较上月上涨0.1个百分点,较去年同期上涨4个百分点。

中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示,随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,土地市场在二季度进入复苏期,虽然随着地市表现过热,部分城市收紧政策,但从6月表现来看,仍然延续了热度:“虽然目前融资环境有所收紧,但实际上还是比较宽松的,未来不排除政策加码的可能性。如果政策不加码,地市很难退烧。”

二线城市成最大赢家

上半年土地市场上,二线城市成为最大赢家。

除了土地出让收金12561亿元、占比全国300城的55.9%之外,二线城市也是上半年土地交易和拉动土地价格上涨的主要贡献力量。

数据显示,二线城市上半年推出土地面积占全国的38.7%;成交土地面积占全国的39.5%。在价格方面,二线城市成交楼面均价同比涨幅全国领先—今年上半年,一线城市成交楼面均价同比上涨4%,三四线城市土地成交楼面均价同比上涨6%,远低于二线城市18%的同比涨幅。

二线城市的土地溢价率也跑赢全国—上半年全国300个城市土地平均溢价率18%,较去年同期下降2个百分点,而二线城市土地平均溢价率为19%,较去年同期上涨2个百分点。

同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者表示,二线城市楼市走热,主要受整体市场预期转变、流动性宽松的影响,“二线城市尤其是杭州、苏州等热点二线城市,迎来了比较好的回归期”。

时代周报记者注意到,热点二线城市的土地市场上,长三角城市表现尤为突出。

1—6月全国土地出让金前十中,杭州、武汉、南京、苏州、宁波五市占据了半数榜单。溢价率方面,合肥、南京、苏州、杭州四个城市均跑赢了二线城市19%的平均水平,分别达到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%,其中,南京土地出让的溢价率,同比升高足足达到343.48%。

张大伟对此解释称,南京同比涨幅较大主要是去年基数太低。数据显示,2018年上半年,南京土地平均溢价率仅1.93%,其中主要受当年上半年南京推出非涉宅地块总量较多的影响,2018年上半年,南京共出让34幅地块,其中非涉宅地块有16幅,另外还有4幅纯租赁用地,直接拉低了南京总体地价水平。

此外,张宏伟表示,今年上半年长三角多个城市地市较热,除了区域价值之外,还与部分城市积极供地,为房企进入、地市升温创造了条件。

数据显示,今年上半年,杭州成交面积(规划建筑面积)同比增长25.29%、武汉成交面积(规划建筑面积)同比增长37.17%、合肥成交面积(规划建筑面积)同比增长40.74%。

在“稳地价”的要求下,张宏伟预计,长三角地市将会迎来一轮政策调整。

“首先从城市本级来说,目前苏州、合肥、南京均已出手‘稳地价’。今年5月,苏州先是发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,加强地价指导,随后又下调出让土地最高限价;合肥也调整了土地竞拍规则,要求关联企业不得竞拍同一块地;南京则大幅增加土地供应,应对地市热度过高。”据张宏伟介绍,从结果来看,南京和苏州的土拍市场已经趋于理性。

7月3日,南京下半年首场土拍落槌,其综合溢价率为16%,已低于此前6月18日和6月5日的29%、21%的综合溢价率。

政策层面,中央对房地产市场从严把控的导向不变。

近日,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,已经开展约谈警示。“房地产开发企业的融资环境趋紧,接下来的房企流动性不会那么宽松了,拿地也会趋向理性。”张宏伟判断道。

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