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北京租房新政:“N+1”模式不受政策支持

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在今天之前,北京住房租赁市场实施的是2008年版的房屋租赁合同文本,从今日起,北京将要实施新版的租赁合同,无论是对于租客来说,抑或是对于房东、中介机构来说,都有着深刻影响。

7月8日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本,示范文本自发布之日起正式推行使用。

据新京报记者了解到,新版本的住房租赁合同示范文本不再按成交方式区分不同版本,将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同,将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。

在具体合同执行上,有几点新内容值得关注,一是禁止群租房、隔断房,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。二是关于租金,未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题,房东继续出租的,同等条件下原承租人享有优先承租权(原承租人存在重大违约行为的除外)。

禁止隔断房,从政策上升至法律

除了对于租赁方式、租金等内容进行规定外,新版住房租赁合同示范文本对于群租房的政策再次重申。

记者发现,在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到:根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(京建法〔2013〕13号)的规定,本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

具体来看,这一段有两层意思,一是禁止隔断房、群租房,二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。

群租房人数较多,居住环境差,管理薄弱,违章用火、用电、用气现象大量存在,消防安全隐患巨大。2017年,大兴西红门发生的一起严重火灾令政府下令严查群租房、隔断房。

此次政府发布的新版租赁合同示范文本中,将隔断房和群租房纳入进去,并受到法律约束,意义重大。在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求,但是实际运营过程中,不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式,包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳,租赁合同本身受合同法约束,违反租赁合同将会影响出租方利益,甚至导致合同本身无效并需进行相应赔偿。因此,本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级,对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。

“N+1”将面临巨大政策风险

7月初,闫丽(化名)发朋友圈吐槽说,自己租赁的房子要被拆除了。闫丽告诉新京报记者,这个房子是从机构手中租赁的,将客厅隔了出来用来租住。但是被举报后,就收到了拆除的通知。

目前在部分出租房中,仍存在房屋打隔断行为,最常见的做法是,将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用,这被称之为“N+1” 模式。

由于客厅面积大、价格相对合适,且经过租赁机构装修后,居住环境大大提高,这种房源在紧张的北京租赁市场有着部分需求存在,而分散式长租公寓运营机构可以通过“N+1”的模式,来提高盈利水平。

但由于属于隔断房的一种,客厅、起居室本不具有居住功能,是疏散通道,如果用来居住,会增加消防安全隐患。此外,在当下的租赁市场中,隔断房的隔断材料是否具备防火效果,这个仍存在潜在风险。因此,“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租赁市场整治风暴中,“N+1”房源曾部分受到清理,此后,也是发现一处查出一处。

有中介机构的工作人员告诉记者,目前北京对于“N+1”态度是,如有举报,就会立马拆除。

中原地产首席分析师张大伟表示,租赁企业目前还处于野蛮发展中,隔断房源比例非常高。从政府政策看,隔断违规一直没有变过。在新版合同中,再次明确了这一点,不得改变房屋结构,对于租赁企业来说,将面临非常大的政策风险。

上海、广州、苏州试行“N+1”

随着各地租赁市场的发展,“N+1”模式在符合消防安全的前提下,能够解决部分住房租赁需求。因此,部分城市试行“N+1”模式,目前,包括上海、广州、苏州等城市已经出台了相关文件或政策。

2015年1月份,上海市政府办公厅转发的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》,其中规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的,客厅(分隔后)和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件,室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求,不得破坏房屋承重结构,并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。

这意味着上海开始尝试“N+1”的租赁模式。该意见自2015年3月1日施行,有效期至2017年2月28日。2017年2月24日,上海市人民政府办公厅发文称,经评估需继续实施,有效期延长至2019年2月28日。

2018年底,广州市人大常委会发布公告,对《广州市房屋租赁管理规定(草案)》(下称《草案》)面向社会征求修改意见和建议。《草案》规定,出租人应当以居住空间的一间卧室或起居室(厅)为最小出租单位,且每个卧室或起居室(厅)居住使用人的人均使用面积不得少于5平方米,但居住使用人之间有法定赡养、抚养义务关系的除外。《草案》还明确,厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间不得出租供人居住。违反上述两项规定且逾期不改正的,将处五千元以上三万元以下罚款。

苏州则走在“N+1”的前列,已经出台相关执行政策。日前,《苏州市出租房屋居住安全管理条例》正式获批,2019年5月1日将开始执行。根据条例规定:使用面积十二平方米以上的起居室(厅),可以隔断出一间居室出租,且出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。这也意味着“N+1””模式在苏州正式合法化。

在业内人士看来,“N+1”模式的合法化,不仅使许多符合条件的隔断间可以允许被出租,增加了房源的供应量。同时,也减轻了年轻租房人群的经济压力。但是,由于改变原本的室内建筑结构,会增加消防隐患,因此在进行隔断时,应严格采用安全的隔断材料,保证通风和采光,保障房屋整体结构安全,不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

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