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世茂500亿建“第一高楼” 房企竞逐天际线有风险

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现代都市中的摩天大楼,是城市竞争力的象征,也是中国开发商们角逐的目标。

深圳,中国最具经济活力的城市,自京基100大厦和平安金融中心之后,又在建和规划了多个摩天大楼;除了京基、佳兆业等本地开发商,外来的世茂房地产也加入了这场天际线竞逐。

厦门地标建筑世茂大厦双子塔。图片来源:IC photo

近日,世茂对外公布,将投资500亿建造位于深圳龙岗的700米深港国际中心,建成后将超越现在的全国第一高楼、632米的上海中心大厦。

立下豪言壮语的并非世茂一个。在深圳,还有数个超高层建筑正在规划中;在全国更多的一二线城市,京基、绿地、宝能、九龙仓等开发商也已包揽下很多座超高层建筑的开发。

从全球范围来看,超高层建筑施工都是一项高难度的工作,往往历经十数年才能建成。在房企竞相开发建造“第一高楼”时,不仅要应对资金沉淀、建造施工等问题,还暗藏着规划变更、烂尾停工、供应过剩等的风险。

“第一高楼”梦

许多开发老板心里都有一个“第一高楼”梦,比如世茂。

2017年12月,世茂以240亿总价,拿下深圳龙岗大运新城地块,总建筑面积136.45万平方米,拟建造超级综合体世茂深港国际中心,高度达700米。

不满足于此,2018年初,世茂又以底价18.73亿拿下坪山中心区地块,规划有一栋低不低于300米的建筑。

此外,世茂于2013年以24.33亿元摘得前海商办地块,打造约300米的世茂前海中心,目前尚未投入使用。

城市地标的高楼项目是世茂近年来的重要公司战略之一。公开资料显示,除了在深圳砸下重金建高楼,世茂还在上海、厦门、福州、南京等地都有在建或规划超高层建筑,高度均在300米以上。

另一家聚焦超高层、摩天建筑的开发商是绿地集团,其规划建造的636米的武汉绿地中心、518米的大连绿地中心、468米的成都绿地中心等,建成后都将成为区域乃至全国内的地标性建筑。

不过即使在深圳,世茂也面临不少未来深圳、全国第一高楼的竞争者。2018年7月,深圳蔡屋围城市更新相关规划显示,晶都酒店地块按照700米海拔高度进行建设,寰宇大厦地块按照642米建设。

这意味着,曾经的深圳第一高楼开发商京基,将继续加入深圳天际线的竞逐。

在深圳的多个区域,罗湖、南山、龙岗、布吉、福田,都有在建或规划的高楼项目。

根据相关旧改规划,罗湖湖贝片区将打造830米的湖贝塔,超过目前全球第一的哈利法塔;布吉也将打造一座高达680米的布吉塔,不过目前还未有明确的官方批复。

按世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)的标准,超过300米的建筑即为超高建筑。目前深圳规划中、在建中的超高建筑(非住宅类)至少有18座,是拥有超高建筑最多的城市。

深圳之外,开发商们也展开了一场对天际线的激烈角逐,全国多个一二线城市也在建、规划有多个高楼项目,其中不乏600、700米以上的高度,凸显其竞争全球第一的野心。

成都准备在天府新区兴隆湖附近修建的“中国第一高楼”,名为熊猫大厦,高度达到677米,该地块在2017年11月28日,由中海地产以3698元/平米的楼面地价、总价47.9亿元、商业自持比例100%拿下。

规划高度700米(含)以上的,除了深圳罗湖湖贝塔、龙岗深港国际中心,还有目前在建中的“全国第一高楼”苏州中南中心,规划高度为729米。

“高处不胜寒”

“第一高楼”、“城市地标”的开发热潮,往往与地方政府的鼓励投资、用地优惠有关;而开发商们热衷建设超高层,在拿地的同时,却似乎忽视了其背后隐藏的诸多风险。

首当其冲的是资金链风险。超高层建筑尤其是城市地标型的“第一高楼”,往往历时数年,需要充足的资金支撑。

比如,上海环球金融中心项目历时14年才开发完毕;苏州东方之门,耗时11年主体工程完工;深圳平安金融中心也经历了七八年的开发。

就在7月初,有传闻显示,苏州中南中心疑似暂时停工多日,原因与建造、资金等有关。不过,按照此前的计划,该项目预计要到2021年左右才竣工。

易居智库研究中心总监严跃进认为,大多数超高层是集商场、商住、酒店等多功能于一体的城市综合体,本身就有大量的“资金沉淀”;此外,超大型项目开发中有很多不确定性,更增加了资金链的风险。

以世茂为例,近年来世茂大力发展超高层建筑、酒店业务,且多为自持,沉淀了大量资金,运营压力也逐渐加大。

根据财报,2018年世茂负债总额同比增加714亿元至2723.17亿元,净负债率同比上升0.5个百分点至59.4%。而今年上半年来,世茂还进行了大量的投资与并购,预计其总负债及净负债率会继续走高。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,开发商要建超高层,项目从技术上来说没问题,但单一开发商资金可能没那么多,也不排除先把项目签下来,再和其他开发商合作的可能。

他进一步指出,“第一高楼”从投资回报的角度往往不是最佳的,往往楼越高,运营成本越高,后续会对物业的持有人造成很大的成本压力。

除了资金问题,第一高楼由于建造时间长、施工难度大,中间经常会出现一些意想不到的风险,导致停工,甚至烂尾。

比如,2016年1月,合肥宝能城写字楼集群——宝能环球金融中心开工,高度将达565米,但还未建成,便于2017年因“环保相关新要求”被紧急叫停,至今尚未完工。

历史上,也有一些超高层项目施工数年而不得完工,造成烂尾。

在建成后,受城市写字楼供应影响,即使贵为“第一高楼”,也会面临租不出去或市场租不起的尴尬。

在深圳,已经出现甲级写字楼供应过剩的现象。高力国际2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告显示,深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,其中最高的前海片区达65.7%。

报告称,深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,前海大量新增供应将拉高全市空置率,于2022年达到峰值,将接近30%。

对此,严跃进建议,在对超高层建筑、地标型建筑的投资过程中,房企应在现有的工程预算基础上,尽可能多增加约30%以上预算,以应对金融政策管控、融资环境收紧、资金流动不顺畅等风险。

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