房企转型"下半场" 财务模式转型减负债成发力点

（原标题：9.7万房地产企业转型“下半场”，财务模式转型减轻负债成发力点）

约9.7万家房地产企业正逐步进入转型深水期。随着去杠杆、稳金融等措施执行，我国房地产领域将进入存量管理的“下半场”时代。

“总体来看，我国房地产供不应求的时代结束了。”中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在7月13日举办的世界华人不动产学会上表示，“我国房地产每年16万亿~17万亿的巨大交易量必将成为历史拐点，未来市场将会逐步萎缩；因而，下个十年，我预计房地产增长率将不会高于我国GDP和M2增速，但也不会过快下跌，将全面进入平稳增长阶段。”

平均负债达80%以上的地产企业应如何轻装上阵？“借鉴发达国家的经验，其实财务转型对房企来说也至关重要。”世界华人不动产学会秘书长王诃表示，“不动产企业的转型应从金融领域开始，比如REITs（房地产信托投资基金）等来减轻企业负担。”

财务模式转型或更重要

目前工商注册在案的近10万家房地产企业，成为上半场我国房地产发展的缩影。

在南京大学城市与不动产研究中心主任高波看来，房地产的发展贡献了GDP、促进了城市化进程、推动了土地财政、住房金融降低了金融风险，而只有将住房制度现代化作为前提，地产行业才能真正做起来。

比如，2018年美国房地产行业增加值占GDP比重约为13.2%，我国同年前三季度房地产增加值约为4.36万亿，占GDP比重为6.69%。

转型这一步毋庸置疑。如何转？研究领域的诸多专家认为，一方面要从粗放式的扩张战略转向精细化运营，一方面企业更需从财务模式上进行根本性转变。

“房地产企业转型要注重‘两高’，即高品质与高科技。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，“高品质意味着房企要回归到其最终居住的用途，而不是数量上的扩张；高科技则意味着需要将更多技术手段融入住宅的开发、管理。”

“REITs就像对一栋写字楼进行IPO，份额可流转、可交易、可分红。”戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰告诉第一财经记者，“相当于把这个楼给份额化，买份额可以享受到份额的收益，这个份额可以流转、可以转让，这样资产就流动起来了。”

据第一财经记者了解，自2014年5月我国第一个私募类REITs中信启航发行以来，平安不动产、保利地产、旭辉和龙湖等也纷纷介入。根据兴业证券数据，截至今年5月12日，我国类REITs累计发行48只，发行金额总计934.2亿元。

北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组估算，中国REITs市场规模约为4万亿至12万亿。

北京大学光华管理学院院长，金融学教授刘俏认为，REITs很可能会成为未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手之一。

刘俏还曾在第一财经撰文表示，REITs并不局限于房地产。目前中国企业尤其是民营企业融资难、融资贵问题一直十分突出，推出REITs有利于降低系统性金融风险，促进不动产行业以及上下游产业的发展。

“如果说前些年的资本运作是借债拿地，那么进入下半场存量管理时代，要静下心来把资产运作好。”越秀房地产信托独立董事陈晓欧告诉记者，“我们正在为成都麓湖生态城提供资产管理服务，比如业态及资产梳理、后期资产证券化等工作。”

存量管理时代，除了普遍关注的住宅地产，楼宇经济将也成为调整产业结构的重要载体。

据仲量联行华西区研究部负责人朱建辉介绍，“目前，楼宇经济也在城镇化、城市更新的双轨背景下运行；我们也发现两大特点，一是楼宇转型需求方多来自于科技型驱动企业如we work及孵化中心等；二是地产类楼宇如大悦城，开始建有游乐园、母婴室等，更加注重带给消费者的人文价值。”

品质提升仍需技术赋能

诸多科技赋能下的房企品质转型，已逐渐在全国范围内落地。也就是说，房企真正开始告别以往粗放型、扩张式的发展模式，聚焦在以人为本、满足内需的社会服务层面。

技术怎样驱动城市、地产发展？在中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强看来，一方面应通过物联网、云计算、大数据等技术以建设智慧城市，来满足居民生产生活需要；一方面则应使基础设施、和产业信息化高度发达。

一些大型房地产企业正在将大数据、物联网融入住宅管理与服务中。

绿城服务集团行政总裁吴志华表示，“以某小区为例，其60岁以上老人比例是10.98%，同时小区内二胎的比例要高于全国平均数据；通过此类分析，我们布局了小区内的少儿教育服务、老人营养与康养服务。目前，有13万人在我们平台上建立健康档案，40万老龄用户正在享受有偿的慢病管理服务。

中小型房企则选择从低耗能、绿色生态的技术切入。“房地产的核心仍然是住宅产业，这个不能丢。原因是它可以快速发展及标准化，且由于它市场消费群体大，属于大众化的产品，因此抗风险能力强。”悦达地产集团有限公司董事长李彪表示，“除了讲究建筑质量之外，科技研发也是我们的强项。”

此前，金茂府由于提出12大黑科技（满足住户对空气、温度、湿度、噪音等综合家居需求）颇受业内关注，其在上海新城虹口房源的均价达约为10.2万/平方米。

“金茂府这12大科技系统我们都已经具备，我们对自己有一个清醒的认识，就是要做品质生活运营专家。”李彪告诉第一财经记者，“除了住宅科技研发，往远一步来看，我们正在围绕长三角城市群（如苏州、南通、盐城等）来发展项目。”

一些房地产大数据企业也早已悄然布局。“我们根据房地产会涉及到的50几个大行业，将数据分成了8个主题方向，包括交易端、居住安全端、住宅服务端等。”杭州中房信息科技有限公司董事长严志民告诉第一财经记者。

“比如之前在离杭州20多公里的富阳，某小区一个车位定价达到80万，但该小区房价在1万左右，当时百姓和媒体有很大争议；因而我们协助政府作了数据分析，根据楼面价、市场环境等来看待其合理的原因。未来，基于数据的减灾、减震、逃生等都会运用来保障居住安全。”严志民补充。