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房价打8折都卖不出去!开封,“开封”了

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每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤 何小桃

2018年以来第三个宣布取消“限售令”的城市来了。

7月19日,据多家媒体报道,开封市住建局将于近日发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

文件显示,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办(注:河南省百城建设提质工程工作领导小组办公室)例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

对此,开封市住建局相关负责人表示:“经过两年来的调控,开封市房地产已经过度到平稳发展的阶段,炒房现象基本得到遏制,所以限售政策并无存在必要。”

而河南省住建厅房地产市场监管处对此事的回应是:“我们也还不清楚,正在核实,你们还是等开封市正式文件出台吧。”

与取消限售同时产生的一组数据是,上周(7月8日~14日)开封市住宅成交419套,涨幅达53.85%(数据源自开封市不动产登记中心)。

开封,“开封”了

2017年5月~2019年7月,两年零两个月,开封最严限售令解封在即。

2017年5月15日,开封发布最严限售令(即史上最严“汴九条”),规定限售3年,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%;对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,开封市不动产登记中心停止其商品房网签资格。

而出台这一限售令的背景是,据安居客,从2016年12月起,开封二手房房价持续上涨,从4496元/平方米涨至2017年4月的5457元/平方米,同比涨幅达22.19%。限售令发布当月,开封的二手房均价已经涨至5650元/平方米。

当时,开封市住建局相关负责人表示,为抑制房价过快上涨、促进房价合理回归,开封市住建局重拳出击,出台了“调控九条”(即“汴九条”)。开封这次调控房地产市场的目的是打击炒房,打击疯涨;不是让房价下跌,而是稳定房价。

开封统计局官网显示,2017年全年房地产开发投资273.96亿元,比上年增长29.3%,其中住宅203.69亿元,增长33.2%。

但此后开封市并未再发布此类调控政策。

事实上,开封并非楼市松绑首例,之前已经有太原、菏泽取消了限售。据记者不完全统计,去年以来全国有近10个城市针对限售、限购、二手房税费等政策进行了微调,特别是针对人才的政策宽松,变相执行了限购调整。

河南省住建厅相关负责人曾明确表示,今年河南房地产市场调控的方向与路线,重点是抓好房地产市场调控,落实城市政府主体责任,坚持因地制宜、综合施策、长短结合、标本兼治,实行一城一策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向“镁刻地产”记者表示:“此次开封解封,充分体现了一城一策指导下的政策微调导向。通过此类政策调整,有助于形成更为合理的住房交易制度,对于促进房源流通和提高交易效率等都有积极的作用。”

“总房价打到8折但还是没有起色”

“镁刻地产”记者留意到,开封楼市2018年以来开始下行。

开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资(含兰考)240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积(含兰考)同比下降10.6%。

2019年1~5月,开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。

诸葛找房资料显示,开封2019年的新房市场则呈现了先升后降过程。

新房均价从2月的低位7328元/平方米逐渐升至4月的最高位8202元/平方米,但随后逐渐下行,6月均价为7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51万平方米,销售金额97.37亿元,整体来看上涨乏力。

二手房方面,开封市挂牌量1月达到近期高峰,2月受春节假期等因素影响明显回落,此后挂牌量逐渐恢复并趋于稳定,上半年月均挂牌量9153套。但住宅挂牌价整体比去年底有所下跌,1~6月整体挂牌均价7769元/平方米。

一位河南房地产业内人士向“镁刻地产”记者介绍,开封楼市从今年初开始便开始逐渐惨淡,很多开发商都开始借以各种名目打折,比如“特价房”、“周年庆”,甚至总房价打到8折但还是没有起色,很多公司在开封区域的销售业绩在整个河南区域都是垫底的。

“土地市场溢价率不高,也反映了房企信心不足。”上述人士说。

而作为河南本土地产龙头,建业地产在大本营的业绩亦可作为佐证。记者查询建业地产近三年年报后发现,2018年,建业地产在开封有18个项目,合同金额5.12亿元,同比增幅33%;合同建筑面积增幅达68%。但是,子公司开封建业地产2018年的收益只有1517.2万元,而2017年是1.26亿元,2016年则是6096.2万元。

土地方面,诸葛找房统计显示,2019年上半年开封市成交土地楼面均价为3019元/平方米,同比下降6.8%,溢价率持续位于低位。

具体来看,上半年开封城区共成交14宗宅地,集中成交于2月及5、6月。其中,2月集中成交10宗住宅地块,有9宗为龙亭区城中村改造地块,成交楼面价3399元/平方米,5、6月共成交4宗普通住宅地块,均位于龙亭区。

值得注意的是,2018年以来,开封市已经流拍土地7宗,兰考、尉氏、通许皆有分布。

“该政策一方面体现了相对务实的政策导向,即基于市场动态来决定政策微调;另一方面也体现了近期房企销售压力增加,部分三四线城市市场略有疲软迹象,通过松绑来利好供求关系缓和。类似政策动态,过去菏泽也出现过,同时也不排除后续还有其他城市跟进,即部分城市也会在限售等政策上有松绑举措。”严跃进说。

另外,严跃进预测,从限售的城市来看,小城市或者说三四线城市中,包括启东、长乐、惠州、珠海、常州、东莞、承德、扬州、三亚、芜湖、嘉兴、无锡和保定等,其实都是有过限售政策的。不排除后续受菏泽和开封市场的影响,此类城市未来也会有松绑楼市政策的可能。

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