房企半个月发170亿美元融资计划，平均利率已高达8%

在房企融资环境持续收紧，融资成本不断走高的情况下，仍有不少房企发布海外融资计划。

7月17日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）发布公告称，发行2023年到期的3亿美元利率为10.875%的优先票据。这也是佳兆业今年以来第五次发行美元优先票据，共计16.5亿美元，平均利率11.3%。

公告显示，佳兆业此次发债所得的款项将用于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。

不仅仅是佳兆业，面对融资环境持续收紧，借新还旧需求上升的情况下，即便融资成本高企，仍有不少房企海外举债。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年7月1日以来，超过20家房企发布美元融资计划，共涉及资金高达170亿美元，刷新历史纪录。

此外，监测数据显示，在今年7月12日国家发改委发布房地产企业美元债收紧政策后，房地产企业在窗口期已经大量发布美元债，合计超过25亿美元。

包括中国金茂控股集团有限公司、佳兆业集团控股有限公司、融信中国控股有限公司、宝龙地产控股有限公司、时代中国控股有限公司、旭辉控股（集团）有限公司、江苏中南建设集团股份有限公司等发行多笔美元债。

而对于房企来说，融资成本也正在不断上升。中原地产研究中心数据显示，今年上半年融资成本平均在6%左右，7月以来，美元债成本快速上升，7月美元融资平均利率已经高达8%，最高甚至达到了15%。

中原地产首席分析师张大伟指出，最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管。但整体看，政策都不是一刀切暂停，都是加强监管，对于正常融资没有影响，但对于大额度融资将会明显收紧。

7月12日，国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，并要求房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。

在房企融资环境持续收紧，融资成本不断走高的情况下，对于负债率偏高的开发商来说，无疑迎来更大挑战。

“目前房企融资的难度还是比较大的，发改委发布的这项政策规定了房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，表面对于房企的金融资金方面还是一个严管控的态度。这和银保监会对部分房地产信托业务增速过快信托公司约谈警示都是为了规范管控房地产资金方面，不希望房地产信托方面的余额增长过快。预计第三季度房企大额度的融资会有所减少。”诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐表示。

不过，对房地产企业而言，美元债也并非其资金的主要来源。“只有部分企业特别是在香港上市房企发行美元债较多，整体政策影响看，2019年二季度大量房企大额度融资将减少，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将增大。”

中信建投证券报告指出，2019年伊始，房企融资延续2018年底以来的宽松态势，持续高位运行，出现融资高峰，伴随企业拿地加速，全国土地市场显著升温，地王频出，与政策导向相违背，二季度房企融资政策开始收紧，形势急转直下。

具体来说，5月17日，银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号；5月31日，媒体报道部分房企因拿地激进，出现一些“地王”，在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道；6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题；6月，融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划，避免过度融资；7月12日，国家发改委发布通知要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。

中信建投证券报告认为，近期，地产融资调控不断升级，政策进一步收紧，预计着下半年土地市场或将降温。

从发行总额来看，2019年上半年，房企融资总额为6113亿元，其中，境内发债3592亿元，同比增长35%，占比59%；境外发债2521亿元，占比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%。报告指出，主要由于2018年5月政府加强对境外融资的用途限制，叠加上境外融资成本持续走高，以及人民币汇率大幅波动的影响，2018年下半年房企海外融资占比下跌，而2019年房企面临偿债高峰，借新还旧需求上升，再次转向海外举债。