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知情人士曝新城40项目出售近收尾:仁恒置地拔头筹

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(原标题:独家I知情人士曝新城40项目出售近收尾:账面资金或达安全值,仁恒置地6天签多个项目“拔头筹”)

现金流保卫战近乎完胜,新城能否走出危局,下一步合作银行态度至关重要。

宠辱不惊,看庭前花开花落。商场如战场,经历黑天鹅事件事件的新城董事长位置不好坐。从该公司年中经营会议发出的照片来看,王晓松上位之后,消瘦不少。7月23日,在新城控股(601155.SH)公告拟出售40项目之后,新城股价再次跌停,7月24日,截至发稿时止,新城股价开始回调。21世纪经济报道记者通过多名接近新城知情人士处获悉,目前新城拟出售的40项目资产包几近出售完毕。这两天,王晓松电话已被打爆,不少合作伙伴与同行打电话咨询项目资产包详情。

21世纪经济报道此前从接近王晓松的知情人士了解到,新城此次处置资产几乎都为平价出售。新城已开展一系列举措实现资金安全防护。

实际上,7月3日晚王晓松接任董事长后,新城一系列自救动作已铺开。除了主动拜访银行、金融机构之外,王晓松还作出了一个重要的决定:将一批今年上半年获取的项目股权平价出售,以收回部分上半年已支付的土地款。这批项目的出售,保守估算,至少可以回笼150亿资金,且各接盘方给到新城的付款方式和周期均对新城有利。

新城2018年年报显示,新城有295个在建项目,2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅,土拓货值排名行业第五,新增商业用地21幅。此次转让的项目为2019年上半年新增地块,不涉及在售项目,都是处于前期阶段的项目,尤其是一些新城不操盘的合联营项目。上述知情人士认为,新城通过平价转让这些项目,收回土地款,增加现金流,可以增强公司经营的“安全垫”,增厚防范风险的“防火墙”,企业后续经营的安全性、稳健度都会更好。

知情人士透露,新城7月销售回款水平或再上一个台阶。从历史数据看,新城月销售额开始呈现逐月攀升态势:4月213.95亿元,5月247.59亿元,6月295.49亿元。由于7月未过完,经营数据还未统计,记者尚无法验证新城7月销售数据真实性。但知情人士透露,新城在7月悄然启动各地项目促销,包括借周年庆加大员工买房优惠福利。

从此前新城方面释放的信息来看,新城营销部门正在积极组织销售计划,加快销售进度,增加销售回笼。加之上半年新城控股已经完成的1224亿销售额,新城完成今年全年2700亿销售目标较有保证。同时,新城去年操盘项目销售回款率达到行业较高的92%,以今年加强风险把控、进一步提升销售回笼的情况预判,新城的回款率仍可保持高位、回款绝对金额保持快速增长。

可以肯定的是,新城经过这一轮资金回血,增加了足够的防御现金流,足以应对公司下半年刚性经营支出及到期债务偿还,以及下一步的应对风险处置。在短期内,新城能够回流这么多现金,也表明了过往风控的严苛到位。

据新城7月8日公告披露,新城在2019年下半年到期的公开市场融资金额约63亿元,下半年到期的金融机构借款为70亿元。截至2019年6月30日,新城货币资金余额约450亿元,其中受限资金约60亿元。货币资金对于下半年到期的有息负债的覆盖倍数约为3倍。

上述知情人透露,此次资产包转让,来自新加坡的仁恒置地(Z25)是第一个完成交易的。由于此前两家公司没有合作项目,交易结构设置也是此次多个接盘方中最为复杂的。但仁恒在战略合作方面表现出了商业敏锐度与反应速度,决策快速高效,仅花6天时间便完成了对新城多个项目的尽调、收购。上述知情人士评价,这与仁恒一贯求精求稳的投资开发风格大相径庭,也从一个侧面反映了行业变化繁复,企业在当中也在不断求变。

值得关注的是,新城在出售的大部分项目中,仍会保留少量股份。新城7月22日晚发公告称有5个项目已签订股份转让协议,其中之一便是今年4月9日以1.6185万元/平方米楼面价拿下的常熟项目。仁恒收购了该项目85%股权,由新城保留15%股份。该项目已于7月23日完成股权转让。公开资料显示,项目所在的文化片区,也是整个常熟的核心片区。项目周边有两个楼盘,一是即将入市的金融街金悦融庭,一是中南林樾。网上信息显示,金融街金悦融庭均价约在2.49万元/平方米。

随着仁恒的加入,新城常熟项目从新城独资开发变成了合作开发态势,项目中保留了部分原新城团队人员。项目公司常熟新城悦欣房地产开发有限公司成立于今年4月28日。从第三方查询工具来看,目前该项目公司还未显示工商变更。

仁恒与新城合作的项目不止这一个。仁恒还会陆续接盘新城资产包其他项目。此外,记者了解到,金科、招商均为接盘方。这两家是新城合作伙伴,股权交易上手续简便很多,两家各自收购的项目都有10个左右。

多个事件指向,目前的一系列举措保证了现金流安全,这也是银行看重的指标之一。以王晓松主导的管理层,对后续融资仍然持积极应对态度。但银行方面对新城的态度不甚明朗。某银行已全面停止新城新增贷款,但此事未经求证。业内人士指出,下一步对于新城来说,最关键的是四大行以及招商银行的表态。数据显示,新城与招商银行的合作占比最大。比如,招商银行股份有限公司-交银施罗德新成长混合型证券投资基金是新城前十名流通股东之一,持股占比0.33%。 据记者观察,目前来看,新城金融业务一切如常。

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