全球最贵CBD降温了 香港核心区写字楼租金见顶

（原标题：全球最贵CBD降温了 香港核心区写字楼租金见顶）

作为全球金融中心的香港，摩天大楼鳞次栉比的中环的租金 “贵”绝全球。

世邦魏理仕发表的最新研究报告显示，全球最昂贵的十大写字楼市场中，亚洲占六席。其中，香港中环连续四年蝉联全球最贵顶级写字楼榜首，每平方英尺的年租金高达322美元，较第2位的伦敦西区每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

“过去半年到一年左右，很多金融服务机构、律师事务所都在逐渐搬离中环，迁往一些非核心区，尤其是跨国公司搬离核心区有增无减，今年迄今为止中环核心区的租金下跌了1.6%。我们预期核心区的租金已经见顶，今年整体将有约3%的跌幅。”戴德梁行香港董事总经理萧亮辉向21世纪经济报道记者表示。

他指出，今年第二季香港写字楼的整体租金环比下跌0.4%，出现5年来首度下跌；其中，中区超甲级写字楼租金每平方英尺163.3港元，环比下跌1.2%；湾仔及铜锣湾的租金则在同期内下挫2%至每平方英尺77.4港元，在各区跌幅最大。

中环搬迁潮持续

中环是香港金融业的代名词。能够在中环的国际金融中心（IFC）、置地广场、交易广场上班是大多数香港金融业人士的骄傲。一直以来，中环地区向来是外资金融机构的大本营。

近年来随着大量的中资金融机构进入香港市场，甲级写字楼租金亦水涨船高，迫使一些外资机构纷纷另觅他处，甚至迁出中环核心CBD。然而，最近中资机构在香港扩张的步伐亦开始有所放缓。

高力国际香港商业物业服务高级董事林子明向记者表示；“今年上半年中资机构的租赁面积大约减少了36%，去年这类机构一般租赁的面积大约为1-2万平方英尺，但今年上半年我们收到的查询显示，大部分机构计划租赁的面积仅为2000-5000平方英尺。”

高力国际早前亦发表年度香港写字楼租户问卷调查报告，访问363名不同行业的租户，包括金融保险、采购与物流、零售和批发，以及数码新媒体产业，评估他们对香港写字楼市场趋势的看法。报告显示，约41%受访者正计划在租约期满后，从现有办公室迁出，港岛区的租户的搬迁意愿最高，九龙东及港岛东则成为最热门的选择。

除了金融行业，中环还是顶尖律所集中地，TVB港剧里的外资律所大都集中在毕打街。然而，自2016年起这些外资律所开始陆续搬迁。英国博闻律师事务所（BLP）于2016年5月宣布将办事处由中环迁往鲗鱼涌。

据悉，位于港岛东的鲗鱼涌太古坊已经成为外资律所新的聚集地。国际律师事务所有富而德律师事务所（Freshfields Bruckhaus Deringer），英国博闻律师事务所（Berwin Leighton Paisner）及英士律师行（Ince）等。

同时，萧亮辉透露，保险公司也开始出现搬离核心商业区的情况，包括富通保险公司，租金是企业考虑搬离核心商业区的主要因素，“九龙东的租金是中环的四分之一，而港岛东是中环的一半，大部分公司从降低经营成本的角度，租金大约占成本的10%，如果没有绝对必要，都开始考虑将办公室搬离中环等核心区。”

此外，随着共享办公空间热潮逐渐降温，数家共享办公平台也因遭遇增长瓶颈而在香港出现退租个案。内地共享办公空间平台氪空间（Kr Space），据悉同时已弃租中环中心及尖沙咀K11 Atelier单位，合共约16万平方英尺楼面。

投资者转向非核心区

根据戴德梁行的统计数据，今年上半年，大中环区、湾仔/铜锣湾区的写字楼均出现负吸纳量（即腾空面积大于新租赁面积），分别为17.7万平方英尺、7.7万平方英尺，而九龙东则录得高达67.3万平方英尺的净吸纳量。

截至今年6月，该区的甲级写字楼空置率达到2.7%，林子明向记者表示，如果搬迁潮持续的话，未来该区的空置率可能升至5%左右。

一直以来，写字楼都是香港商业地产市场中的“香饽饽”。据本报记者了解，作为流动性最强的投资物业，香港写字楼目前的租金回报在2.5%-3%左右。

然而，由于中环等核心CBD出现租金下调，投资者对这些地段的写字楼兴趣也开始消退。”嗅觉”敏锐的李嘉诚则早在两年前，写字楼物业市场仍处于火热之际，就决定高位套现。2017年10月，李嘉诚旗下长实集团（01113.HK）出售位于香港皇后大道中的中环中心75%权益，成交价达402亿港元。

“从投资者的角度来看，他们希望寻找的是租金有上涨空间的地区，比如一些非核心区，如港岛东，九龙东，而中环、金钟本身也没有太多可以整栋出售的写字楼。今年第一季度开始，一些海外私募基金频频在香港投资写字楼物业，进入第二季度，本地投资者也开始加速入市。”高力国际香港工业物业服务业务主管林家灏向记者表示。

同时，第一太平戴维斯香港董事总经理及投资部主管袁志光指出，第二季度大额投资市场主要受外围环境影响，一些数月前积极寻求自置物业的写字楼租户选择观望，以续签租约代替购买，“有投资者欲以10%至15%折让价趁低吸纳，但许多本身拥有持货能力的业主并无太多议价空间，因此季内成交宗数不多。”