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274家房企宣布破产 房地产行业需重新洗牌

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考虑到未来融资环境,房地产的洗牌、筛选在未来一段时间将仍会是“进行时”,各房企需要为未来的发展战略做好充足的准备。

据媒体报道,在融资不断收紧的背景下,房地产行业的阵阵寒意已率先让中小房企经历了“最冷的夏天”。

人民法院公告网的数据显示,截至7月24日,2019年全国已有274家房地产企业发布破产公告,仅7月24日就有3家房企加入破产行列。除了大量不知名的中小型房企外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然出现在破产的队伍中。但从总体来看,宣告破产的房企大多属于中小规模的企业,且大部分分布在三四线城市。

事实上,中小型房地产企业集体沦陷只是意料之中的事。受宏观政策和行业调整的双重影响,从2018年下半年开始,房地产行业的分化就一直在持续,且不断加剧。虽然现在“掉队”的“搭便车”企业数量足以令人震惊,但是在房地产行业这只庞大队伍中,其仍只是冰山一角。

据国泰安数据库数据显示,截至2017年,房地产开发企业个数已经超过19.17万,而在2003年,房地产企业数量仅为7.42万,在14年的时间里,房地产企业数量迅速膨胀了158%,但是值得玩味的是,2015-2017年,这三年时间里,房产的数量基本保持在了19万左右,这充分说明,房地产行业内部已经达到了相对饱和的状态。

当然,行业拥挤,竞争压力大,只是部分中小房企“站不住脚”的原因之一,但绝非主要原因。但是,从这个角度看,房地产行业洗牌已经拉开了新序幕,而未来一段时间,“洗牌”将仍会是“进行时”。

整体而言,房地产企业“批量跳车”原因其实主要有两方面,一方面,由于国家宏观政策收紧,很多企业无“便车”可搭,失去生存的最后支撑。事实上这个类似汽车行业的“车补”,其实质是降低了行业门槛,借着“棚改”的东风,大批三四线城市的房产企业便成长起来,但是其本身其实属于粗放的运营模式,与专业房企而言其实并没有什么竞争力,于是在棚改货币化政策改革和房地产政策收紧后便纷纷倒台。

但值得注意的是,不同于大多数三四线中小房企,作为位列前500强的上市房企,除了宏观经济政策的影响,真正扼住银亿命喉的是资金债务问题,这也是目前不论是规模大小所有房企面临的共同的问题。银亿集团称,2019年以来,银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机,即使竭力制定相关方案,但仍不能彻底摆脱其流动性危机。

据统计,2019年来已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策,而据最新政策,国家更是从开发贷、房地产信托到内债外债、私募等融资渠道对房地产行业上了“紧箍咒”,房企的融资环境委实不太宽松,但是作为国民经济支撑产业,房地产行业对经济稳定的重要性不言而喻,在去杠杆,守住金融风险底线的背景下,融资环境在短时间内不会发生很大的改观,因此,房企接下来的生活不太可能安逸。

所以,现实摆在房企面前的只有一条路,“转型”,要么房地产经营模式转型,从快时代慢下来,将粗放模式走出来,精细化产业、延长产业链,提高产业附加值。要么企业转型,多元化产业,用其他产业为房产模块输血,形成企业内产业互持,这一点,龙头房企都做得相当不错,比如碧桂园的“农业”,恒大的“造车”。

因此,不论从宏观行业政策、融资环境还是行业内饱和程度看,中小房企“批量破产”都是意料之中的事。而从现有的行业队伍规模看,房地产行业内仍存在不少浑水摸鱼的企业,同时考虑到未来融资环境,房地产的洗牌、筛选在未来一段时间将仍会是“进行时”,各房企需要为未来的发展战略做好充足的准备。

□盘和林(应用经济学博士后)

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