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土地增值税条例上升为法律,房子会被征税吗?

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近日,财政部、国家税务总局联合印发了《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,将《条例》上升为法律并向社会公开征求意见,结束时间是8月15日。

对于此次制定土地增值税法的可行性和必要性,财政部、税务总局认为,土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤,也是健全地方税体系改革的重要内容,有利于完善土地增值税制度,增强权威性和执法刚性,发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用,有利于健全我国的房地产税收体系。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,土地增值税一直以暂行条例在运行,也就是1993年12月发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。近期,“土地增值税法”开始公开征求意见。土地增值税法基本平移了现行的《土地增值税暂行条例》,征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。但是与暂行条例相比新增了不少内容。

目前,市场有“个人卖房是否需要缴纳土地增值税”的声音。

对此,上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇表示,对个人而言,原则上不征收土地增值税,《征求意见稿》不做重大调整。

个人住房目前暂不征收

土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。对比《土地增值税暂行条例》及此次对外征求意见的《土地增值税法》,在征收范围的表述上并未有太大区别。

李宇嘉表示,根据此前《土地增值税暂行条例》及实施细则的规定,对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算,对预缴税款多退少补的制度。个人住房并未纳入实施。

中国指数研究院政策研究报告指出,对个人而言目前不征收土地增值税,征求意见并未额外说明,未来仍需结合整体税制改革进一步明确,但以不增加总体税负为主要方向。

不过,在李宇嘉看来,目前,对于企业和个人来讲,土地或房产可能是最主要的财富,但一直以来没有适当的税法在规范和调节。土地增值税一直以暂行条例在运行,也就是1993年12月的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。后来,基于鼓励开发投资和适度抑制的实践,土地增值税暂行条例又发布了一个实施细则。这个细则采取了简易计算、适度扣除、个人住房不纳入的实施原则,目的还是顺应房改和住房消费,鼓励开发商购地和开发销售、企业和个人购房置业等。

未来,存量土地、房产流转将是销售市场的主导,土地增值税立法,不仅有利于规范征管,而且有利于抑制土地资产炒作,抑制资金流入地产市场,避免开发商囤地、加速土地开发和销售。另外,对个人来讲,除了根据经济和社会发展需要,规定减征或免征土地增值税情形(比如增值额未超过扣除项目金额20%的普通住房)外,拥有多套住房、大户型和豪宅,或许也要被征收土地增值税了。

李宇嘉认为,空间价值增长,配套公共服务的贡献最大,业主受益颇多,且非自身努力所得,理应通过税收调节,这与房产税的“税收调节原则”是一样的。

那么此次土地增值税立法征求意见,与此前实行的《暂行条例》有哪些不同,又会对房地产行业带来哪些影响?

将出让、转让集体土地使用权的建筑物及其附着物纳入征税范围

此次征求意见稿与此前暂行条例最大的不同在于:将出让、转让集体土地使用权的建筑物及其附着物纳入征税范围。同时,拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

财政部、国家税务总局发布的说明显示,调整征税范围的主要考虑是为了与土地制度改革相衔接。为贯彻落实十八届三中全会决定要求,2014年,中共中央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地(以下简称集建地)入市制度,并要求建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。2015年以来,全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点,允许集建地入市和转让,实行与国有建设用地同等入市、同权同价。目前,试点地区通过征收土地增值收益调节金的过渡办法,对土地增值收益进行调节。《土地管理法》修订案已提请全国人大常委会初次审议,删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。为了建立土地增值收益分配机制,使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接,《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围,同时,拟取消土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。

房地产行业的税收体系会更加完善

中国指数研究院报告认为,土地增值税法将《暂行条例》上升为法律对房地产行业的税收体系将进一步完善,助力长效机制建设。房地产行业税收法定进一步推进,包括此次征求意见的土地增值税法,再加上目前已在酝酿的房地产税法,将合力对房地产行业形成持久的影响,从而稳定市场主体预期,共同防范囤地、炒地、囤房现象。同时,鉴于税法特别给予了国务院、地方政府一定的决策空间,这将使建立起来的房地产行业税收体系能够被更灵活地运用于房地产市场调控过程中。

对房企而言,资金压力则有所提升。从整体资金压力来看,此前的征收制度规定较为粗放,为房企留下一定的弹性操作空间,最新的征求意见稿对纳税期限、征收管理方式进行了明确的规定,虽然这对交税成本影响不大(政策强调短期仍保持税负稳定),但却压缩了企业的操作空间,整体的资金压力有所上升。从房地产企业拿地预期变化来看,后端交税政策改变,监管强化税收筹划难度上升,企业在前端投资拿地的算账方式就会相应发生变化,对地价预期将形成一定的降温。从不同房地产企业差异化影响来看,土地增值税调整对土地储备多、开发周期长、产品溢价大的开发商影响较为明显,对快周转企业影响较小。此外,税收优惠政策增加了地方政府的决策权限,企业未来在不同地区、不同业务类别的操作上都将面临差异化的税收优惠,需进行深入研究。整体来看,税收政策的进一步规范,将进一步推动房地产行业强者恒强的格局,资金实力雄厚,可以在低利润率情况下实现规模增长的企业将更加具有竞争力。

进一步健全地方税体系

业内观点认为,对地方政府而言,可以进一步健全地方税体系,征收管理将更加严格,税源更加稳定,成为未来长期存在的重要税种。土地增值税多年来一直存在存废争论,此前以暂行条例出现也是基于实践中的不确定性。目前从条例上升到法律,表明土增税将成为未来长期存在的重要税种,而且以后也会越来越重视,相应的监管会越来越规范,对相关主体的惩罚或者保护也会更严格。从数据来看,土地增值税近年来稳步增长,增值税(营改增前为营业税)、所得税、契税和土地增值税为四大税种占房地产业缴纳税收总额的比重分别为35.22%、17.41%、15.26%和18.46%(中国税务年鉴,2015年)。土地增值税占比较高,调整后的土地增值税成为了更稳定的地方税源。

李宇嘉指出,20多年来,我国土地增值税收入规模不断扩大。根据财政部公开的数据显示,土地增值税2018年收入达到5642亿元,同比增长14.9%。今年一季度收入为1667亿元,同比增长14.7%。

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