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中国社科院:上海、深圳房价由涨转跌

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7月29日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告(2019年07月)》,报告显示,今年6月核心城市房价基本停止上涨,总体实现房价稳定目标。

报告指出,反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年6月,纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比,房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月,核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月,但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓,近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

从二手房成交量指数看,在房价趋于平稳的同时,核心城市二手住房成交量也继续快速下探。


一线城市房价整体微跌

数据显示,一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌。一线城市纬房指数监测显示,2019年6月,一线城市房价平均环比下跌0.615%,涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势,其中广州环比下跌0.86%,北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌,其中深圳环比下跌0.98%,上海环比微跌0.14%。

从2018年1月以来的累计涨幅看,近一年半以来一线城市房价也未出现显著上涨。一线城市中房价累计涨幅最高的深圳为2.92%,最低的上海为-6.29%,大体处于相对平稳区间。

准一线城市房价涨速进一步下降,但房价上涨格局暂未出现逆转。准一线城市纬房指数监测显示,2019年6月,准一线城市房价平均环比上涨0.948%,涨速比上月收窄0.6个百分点。其中杭州环比上涨0.74%,涨速比上月收窄0.87个百分点;重庆环比上涨0.25%,涨速比上月收窄0.71个百分点;天津环比下跌0.8%。6月热点城市苏州环比上涨3.6%,涨速虽比上月下降1.21个百分点,但相对涨速仍然略高。

报告指出,二线城市房价总体平稳。二线城市纬房指数监测显示,2019年6月二线城市房价平均环比上涨0.146%,涨速比上月进一步收窄0.114个百分点。二线城市中,宁波房价环比上涨0.96%居首位,青岛房价环比下跌0.76%居末位,涨跌幅均相对较弱。近年来房价出现较大涨跌波动的厦门,6月房价环比涨速降至0.58%,比上月降低0.93个百分点。西安、成都等曾经的热点城市房价均较为稳定。

三四线城市短期房价则涨跌互现。从同比看,与2018年6月相比,2019年6月118个三四线样本城市中,同比上涨的城市为72个,上涨城市占比为61%。6月三四线城市房价平均同比上涨2.667%,比上月降低1.517个百分点。

部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大

从住房租金情况而言,反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金在3月及4月季节性调整之后,5月及6月重拾上涨。2019年6月,核心城市住房租金指数为104.64,环比上涨0.39%,同比上涨1.17%。尽管租金再度上涨,但受经济形势等因素制约,租金涨速较上年同期大为减缓。

中国社科院财经战略研究院认为,在租金涨速不及预期的条件下,经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力,部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。

一二线城市短期房价轻微下跌

中国社科院财经战略研究院给出了短期预测,虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地,但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看,一线城市房地产调控历史较长,调控机制相对完备,调控手段也较为严厉;二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市,但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。多数一二线城市都设立了对外限购政策,住房投机炒作较为困难。随着2019年二季度以来一二线城市调控政策的收紧,房地产市场投机成份被不断挤出,房价波动性持续降低。2019年1季度的市场小阳春,也在一定程度上透支了下半年的市场需求,短期市场存在下调的动力。

而三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力,房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来,在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下,三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期,房价稳中趋降。

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